19元就能租深圳写字楼？实探发现......

来源：深圳淘房志

你敢相信？

19元/㎡就能租到宝安的甲级写字楼？

最近淘房君在网上冲浪发现，位于宝安西乡的满京华艺峦大厦，挂出写字楼月租金最低19.9元/㎡起，还带装修及办公家私！

这是什么概念？

等于租100平也就1990元一个月的租金！

这比旁边农民房的租金还低，现在租个单间随便都要2000多了。就连坪山边缘区域的厂房租金都可以租到18-21元/㎡。

宝安的甲级写字楼租金居然还不如坪山厂房租金？

虽说这几年深圳的写字楼市场不太景气，但也不至于卷到这种地步，到底是什么情况？

真有这么便宜吗？

你觉得写字楼租金还会跌吗？单选

这么高的空置率，租金价格没那么快 稳下来

不会，经济稳中向好，写字楼需求有望回升

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二房东物业

一层当两层用

实用率只有40%？

这个租19.9元/㎡的写字楼到底是什么来头？淘房君近期去实探了一番。

满京华艺峦大厦位于西乡大道与铁仔路交汇处，较近的地铁站是1号线西乡站，直线距离约1.2公里，走路大概要20分钟。

上下班地铁通勤确实不太方便，不过还好门口有公交可换乘。

淘房君是工作日中午到的这里，楼下的生活配套还是很完善的，各式各色的餐饮店基本都有，比如瑞幸、汉堡王、粤式茶楼......

这个项目的体量不大，由4栋写字楼及商业裙楼组成，总楼高15-19层。

我们看的是3号楼，总高为15层，每层共分为5个单位，原始户型的整层面积约500㎡起，层高为4.5米。

这栋楼早年被共享办公运营商包租下来，然后全部装修好对外分租，也就是俗称的二房东物业，门口跟楼上到处可见他们公司的logo。

有一说一，楼栋的公区环境保持的还是不错的，地面干净整洁、电梯空间大。

我们从上到下层层看下来发现，几乎每层都有闲置的办公室，整体空置率大概20%上下。

让人不禁发出疑问，租金19.9元/㎡这么低了，怎么还有空置？

果然便宜的不一定就好，在实地看过办公区之后，整个空间给人感觉很压抑。

原本层高4.5米被改成了上下两层复式，单层高度只有2米左右，伸手都能碰到天花板。

以下拍实的几张图来感受下。

一楼层高实拍

二楼层高实拍

前面有讲到，这栋楼没改动前的整层面积约500㎡起，现在被分成了5个户型，在租的最小面积220㎡，大的355-440㎡。

这么算下来，每层的出租面积能达到上千平米，虽然是很低的价格往外租，但租客其实也没占到便宜。

身边从事写字楼业务的朋友告诉我，这些出租的房源都存在吃面积，整体使用率大概只有40%左右。

也就是说，200㎡只有一半面积不到，算下来每月租金远不止19.9元/㎡，而是接近50元/㎡，再加上还有15元/㎡的管理费，实际租金去到60-70元/㎡。

实际租金=报价面积×租金÷使用面积，按照这个公式计算：200*19.9（3980）÷200*0.4(49.75)

这和附近写字楼的价格基本没差多少，旁边今年入市的朗峻广场租金报价75元/m左右，不过相比宝安中心的写字楼租金，还是有点价格优势。

写字楼二房东“偷面积”，在业内几乎是个公开的秘密，这类办公房源的实用率普遍低于50%以下，有的甚至低于40%。

举个例子，他们从业主或者开发商手里承包下来，假设租金是100元/平/月，然后他将办公室统一装修进行分割出租，通过得房率这个概念在面积上做文章赚取差价。

深圳甲写平均空置率

升至25.2%

二房东拿货变得谨慎

近年来随着商办市场整体下行，再加上每年大量的甲写入市，商办空置率居高不下，对二手房东造成了不小的冲击。

克尔瑞发布的数据显示：

2024年第一季度深圳甲写空置率升高至25.2%，涨了1.4个百分点。

全市甲级写字楼租金指数环比下降3.1%，平均租金降至每平方米每月165.9元。

数据来源：CAIC

其中，宝安全区的甲级写字楼平均月租金为139.4/㎡，远低于全市平均水平，不如罗湖老城区。

写字楼的空置率和租金数据都不好看，主要是因为这几年大规模的甲级写字楼上市，但是市场需求有点跟不上。

对存量市场大部分业主来说；

只能以价换量来提高出租率，都在比谁的价格有优势。

要知道，曾经的高峰时期，深圳写字楼出租市场包租客的占有率达到60%以上，大大小小的写字楼包租客超千家。

目前仍有不少二房东活跃在市场上，但是拿货明显没有以前积极了，都害怕租不掉亏钱。

从事写字楼业务的朋友讲：二房东对市场都很敏感，现在基本都集中在科技园、宝中、福田小区这些出租率相对较高的地方，光一个华润大冲就聚集差不多10家。

这几年二房东退租的案例也不少，基本每隔一段时间就会上演，此前有业内人士透露，去年科技园北区的老旧办公楼华瀚科技大厦，就被大面积退租了几万㎡。

对于接下来的写字楼市场，其实依然是不乐观的。一方面是高居不下的库存，一方面新增供应量还在继续；

但问题是，目前的企业扩租需求并没有很明显的提升，大部分业主还在卷价格抢客源。