银行“返点”拉客

经济观察报 记者 老盈盈 花了大半年时间看房后，李女士最终选定成都的一套学区二手房，而就在准备签订购房合同的时候，李女士的朋友、在一家银行从事个贷业务工作的陈女士告知，按揭可以不用找房屋中介推荐，因为她所在的银行有返点，而且可以返给个人。

陈女士称，银行让房屋中介推荐购房者办理按揭贷款，一般会给中介返点，换句话说，这个返点同样可以给到购房者。陈女士所在银行的返点比例达到0.9%，即按揭贷款100万元可以返还9000元。

李女士算了一下，房屋中介要收1%的服务费，银行的返点数基本可以抵扣中介费用，因此她找到中介说自己找银行办理按揭。起初，中介百般刁难，以“贷款必须中介来操作、自己办会影响网签、自己办按揭可能办不下来导致过不了户等”各种理由阻拦，但李女士态度坚决，最后中介也只能妥协。

随后，李女士联系陈女士，着手办理按揭事宜。当拿到一万多元的按揭返点时，她很开心，没想到自己成功“薅”到了银行的“羊毛”。

据经济观察报了解，个人按揭贷款返点可以通过银行或者第三方银行合作机构操作，每家银行的返点比例不同，目前在0.4%至1.5%。

李女士感慨，前几年房贷额度收紧，办理按揭要找关系，甚至还要“打点”才能加速放款，如今银行还给购房者返点，有些恍如隔世。

银行返点

在签署购房合同、缴纳定金之后，李女士拿着身份证、户口本、结婚证、收入证明、购房合同、卖方身份证复印件等银行所需要的资料，继续找陈女士办理按揭手续，过程其实很简单，贷款很快就发放下来了。

李女士这套房子的成交价是160万元，可从银行贷款128万元。陈女士所在的银行给予李女士0.9%的返点，即贷款总额乘以0.9%再扣除发票的3%。贷款发放后，陈女士向银行申请返点费用，整个流程下来大概花了一个月，李女士最终拿到的返点约为11175元。

银行返点通常有三种情况，第一种是最常见的，即购房者通过房屋中介确定房子，与房屋中介和业主签订合同后，房屋中介给购房者推介按揭银行，银行会将返点给到房屋中介平台，但这种情况一般不会将返点给到购房者；第二种是购房者自己接触银行，不通过任何第三方机构，由银行直接返点给购房者；第三种是市面上有些自称为“房贷规划师”的银行合作机构，协助购房者办理房贷，银行会把返点给到合作机构，这些机构会收取一部分“管理费”，其余的返给购房者，但在此过程中，合作机构不与购房者签订任何合同。

陈女士告诉经济观察报，签订购房合同时或者之前，购房者需要向中介提出自己寻找银行贷款，不需要房屋中介推介按揭银行，一般情况下房屋中介平台都会同意的。但在实际操作中，也可能会碰上像李女士遇到的难缠情况，因为中介的利益受到了损害。购房者自己要多注意，看清楚合同上面的条款。

陈女士表示，目前房产市场成交不是很活跃，小银行业绩压力太大，只能通过这种返点方式吸引更多购房者，员工也是只图完成个人业绩目标，一般来说，给到房屋中介平台的返点和给到购房者是一样的。

6月6日，贝壳研究院成都分院发布的《成都2024年5月住宅市场监测月报》数据显示，成都二手住宅交易量5月环比有所上升，交易量高于2021年以来的月均值，今年以来实现同比首次转正。

陈女士表示，如果购房者要享受返点优惠，她所在的银行要求只能办理二手房纯商贷，不能是公积金商业组合贷款，但相比通过第三方银行合作机构，直接与银行合作对于购房者来说明显更具有灵活性，因为购房者无论通过哪个中介成交，按揭贷款都可以申请办理。

第三方银行合作机构返点

上海的张先生就没那么幸运了，他听说过个人办理按揭贷款，银行能够返点给中介平台，但他没有相熟的银行朋友，不确定银行能否给个人购房者返点。他曾经咨询过多家银行网点的客户经理，但对方的回复是不可以返点到个人，或者没有返点这回事。

直至后来，张先生有一次碰巧在某社交渠道上看到一个帖子，很多人留言“蹲一个银行房贷返点”。他在该社交渠道上找到了一家银行合作机构，该合作机构工作人士向他明确表示，确实可以操作返点给个人。

不过，购房者通过第三方银行合作机构返点，会面临更多约束条件。

一位上海的银行合作机构工作人士对经济观察报表示，不是所有银行都能够操作返点，此外，每一家银行返点的比例也不太一样。一般需要根据购房者所选择的房屋中介平台、购房者贷款的属性（纯商贷还是组合贷）、成交金额等三方面确定按揭银行、贷款额度和返点方案，按揭银行也会再评估一下购房者的还款能力，以及通过房子的楼龄确定还款年限。根据购房者要求，第三方银行合作机构可为购房者挑选返点比例高的银行。

张先生在上海闵行区看中了一套楼梯房，成交价约200万元。第三方银行合作机构人士告诉他，由于房子是1985年建成的，楼龄较长，可能贷款年限没办法达到30年，也可能没办法用公积金组合贷款。

上述第三方银行合作机构人士称，上海的几家大型中介都与一些银行的总行签订总部对总部协议，这种情况下是由该银行的总行返点给房屋中介平台，地方分行没有支配权力。例如某中介签约了某家股份制银行总行，那么购房者选择这家中介机构服务，就不能选择这家股份制银行作为返点机构，因为即便是第三方银行合作机构把购房者介绍给该行的地方分支机构，无论是第三方还是购房者都拿不到返点。

该人士并不建议购房者为了返点轻易更换房屋中介，因为还有其他股份制银行或者农商行可以操作返点。特别是对于贷款总价不是特别高的购房者来说，各家银行的返点比例差异不会很大。上海的返点比例不是很高，具体情况要根据购房者的情况来定，但基本很难达到1%。据其介绍，在上海周边的城市例如苏州的有些银行返点比例较高，基本在1%以上，有的达到1.5%。

从收紧到宽松

不少像张先生这样的购房者在疫情期间就已经有购房意愿，无奈彼时迎来地产行业强监管，房贷额度变得非常紧张。

2020年12月31日，中国人民银行、原银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标。

2021年，北京、上海、广州等地区银行额度紧张，银行排队放款普遍要等2至4个月时间。张先生称，那个时候办理按揭，想快点放款需要找关系，需要“打点”1000元到3000元不等。

在政策的影响下，2021年二手房成交创下7年来新低。贝壳研究院数据显示，2021年全国二手房成交金额约7万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%。

2022年，多个楼市刺激政策相继推出，仍然无法改变楼市低迷的现状。58安居客研究院数据显示，2022年全年二手房上架量整体呈现下降的趋势，尤其是进入下半年，下降的趋势更明显，而全国40城二手房上架时长呈现出逐月上涨的态势，买房客户持续观望。

2023年，二手房交易量有所增长。贝壳研究院数据显示，全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。与此同时，房贷审批也开始提速，发放贷款速度加快，基本一个月内就能放款。

在二手房成交量开始复苏之际，二手房价格却持续下跌。国家统计局数据显示，2022年12月，70个大中城市中，64城二手房价格同比下降；2023年12月，70个城市二手房价格环比全部下降。

二手房价格不断下跌，张先生觉得已经到了“入手”的时机了，决定重启购房计划。在看房的过程中，房屋中介也判断2024年、2025年会是比较好的购房时间点。

2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台了一系列支持房地产的举措，包括明确取消全国层面的房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。

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老盈盈经济观察报部门主任

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