北京首套房首付降至最少20%，一线城市迎来局部回暖，业内称新房价格或能止跌

“认购立减5万，6·30前签约立减10万”，北京的楼盘销售们又活跃起来了。

在6月26日晚北京发布降低首付的政策之后，销售和中介们开始向客户们发送新一轮利好消息。但是与之前北京取消认贷和五环外“松绑”不同的是，他们推送的消息中没有使用一贯的“最后期限”“取消优惠”等字眼。而是实实在在地，直接减钱。

距离半年业绩冲刺还剩3天，房企们获得了一次难得的助攻。之前的降价并未取得预期的效果，政策的放松让他们迎来最后的机会。

从5月17日央行调整个贷最低首付款比例为15%，到北京发布降首付新政，一个多月的时间里，四大一线城市都已经做出了反应，中国房地产市场迎来了新的时代，一线城市的购房门槛被大大降低。

调整之后的楼市很快看到了效果，一线城市的数据开始得到部分回暖，在市场表象的背后，房地产新的逻辑正在悄然转换。

最后一个堡垒

在北京之前，一线城市中上海、深圳、广州三个城市均已调整首付下限，北京成为其中最后一个堡垒。

“很多客户买房时候都在询问北京首付比例是否会进行调整，大家确实在观望这个事情。”一位销售告诉《凤凰WEEKLY地产》。

根据北京最新发布的政策，首套房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；五环以内的二套房最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；五环外不低于30%，贷款利率下限调整后5年期以上3.7%。

简单算一笔账，首先首付款可以最多减少10%，如果按照新政后最低房贷利率3.5%、100万元贷款本金、30年等额本息进行计算，利息预计可减少11.3万元。

事实上在4月30日，北京已经调整过一次限购政策，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭到五环外新购一套住房，也就是说，北京购房者在五环外购房可以叠加优惠政策。

据中原地产研究院统计，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

这一次北京再次放松政策，很大程度上是源于市场仍未能好转。数据显示，北京5月新建商品住宅价格环比下降1.1%，同比下降1.8%，跌幅均在扩大；二手房住宅价格环比下跌1.2%，同比下跌8.6%，同比跌幅扩大。

“央行5·17政策之后，虽然北京没有落地，但是整个二手房市场的成交量出现了明显的提振。因为相比去年同期，二手房价格已经出现了20%左右的平均下跌，所以在买房人看来，二手房市场的价格基本上到了筑底阶段，但是新房由于刚刚开始推出特价，所以并没有很好的效果。”和硕机构首席分析师郭毅告诉《凤凰WEEKLY地产》。

新政落地后，她认为新房的价格不会再继续跌。“在半年业绩这个时间节点，有政策的利好拉动，再加上部分板块的一些项目价格已经基本调整到位，接下来可能价格的优惠空间会收窄，提供优惠的项目数量也会有所减少。”

新政的效果

北京的新政效果还需要市场来验证，但其他一线城市的数据已经显现出效果。

5月27日上海推出“沪九条”之前，上海5月新建商品房成交12020套，环比下降13.3%，同比下降22.2%。

克而瑞统计数据显示，6月17日到6月23日，上海新房成交1764套，环比增加105.83%。成交金额约144.62亿元，环比增长137.61% ，同比涨幅46.08%。

广深的情况也大致如此，这两个城市分别在5月28和29日发布新政。

根据58安居客研究院数据，5月28日，广州新房的找房用户，环比前一日涨11.8%，二手房的找房数据比昨日环涨12.0%。深圳新房的找房用户，环比前一日涨7.5%，二手房的找房数据比昨日环涨1.0%。

来自中原地产研究院的最新统计显示，6月17日到23日，深圳新房成交722套，环比增加27.6%，成交面积7.2万平方米，环比增加25.2%。

但大部分一线城市发布政策都在五月末，整体的效果还需要观测6月的数据。

克而瑞预计，6月新房成交总量稳中有增，绝对量有望创年内新高。二手房市场在新政利好之下，若业主能辅以降价，能带来一波放量窗口期，回暖程度预期好于新房，核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。

组合拳的新逻辑

从最近一轮的政策导向看，“去库存”成为调控的重中之重。

“对于存量中去化困难的住宅，国家通过直接下场以低价收购的方式去做保障房。在增量部分，在降低购房门槛的同时，各地也在探索优质住宅，使得产品更有竞争力，这样两头的逻辑就通了。”一位房企人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

目前难以去化的库存，多个城市都公布了政府收购存量商品房来做保障房的政策，包括收购新建未售房源以及二手房的“以旧换新”。

“从我们接触到的文件看，存量商品房大部分是以‘白菜价’去收。基本上就是覆盖土地成本加建安成本，另加5个点的利润，但广州的政策连5个点利润也没了。”上述房企人士称。

从项目的成本构成看，除了上述成本，还有财务费用、管理费用、营销费用、融资成本等，但这些不在政府收储的范围内，“我们当时理解的价格要打个六到七折，目前看还得再往下走，因为一个合理的逻辑是你有本事可以自己卖出去。而房企即便将项目卖出之后，收回的资金也只能用于本城的项目交付。”

目前，不论是国资还是民营房企，能够扩张投资的企业已经很少，地方国资和城投企业已经接手了大量资产，新增供应正在逐渐萎缩。

据克而瑞发布的数据，2023年全国百城商品住宅供应面积同比下降13%，而成交仅下跌5%。

在新增供应萎缩的状态下，开发商的竞争更是进入了白热化，热点城市下调首付比例与贷款利率，购房成本已经来到历史低点，买房子并不困难，价格则成为撬动购房人群的关键。

除了直接的降价和优惠，还有一种变相的方式在降低房价。

“目前，各地在增量项目中探索优质住宅其核心的一个话题就是提高得房率。”上述房企人士分析，通过对一些计容面积的调整使得房屋的整体得房率得到提升，相当于变相降低了房价。

比如，今年长沙出台规定，阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算，不管是开敞还是封闭阳台。一套120平的改善房，套内建筑面积在100平左右。那么开发商就可以设置20平方的阳台。其中10平方是不计容建筑面积，也就是房产中介口中赠送的面积。

今年以来，武汉、珠海、中山、福州等地也陆续发布政策，针对赠送面积的限制放宽，允许通过阳台、飘窗、设备平台等进行“面积赠送”，实现"0公摊"甚至“负公摊”。

“我们现在一些项目的得房率能做到170%，与周边相比，都是5万的房子，房价可能就相当于打了七折了。”

频繁的新政策搅动市场，这对当下的房地产市场是一个积极的信号，但组合拳背后的逻辑才是这一轮新政的关键，这套逻辑有些是新鲜事物，有些则早就有过。如何将这些举措纳入一套完整的体系，才是每一个参与主体信心的来源。