楼市下行，银行拒收“断供房”

近日，一则银行拒收“断供房”的消息，引发了市场广泛关注：对断供超过三月的购房者，银行不再强制拍卖房产。

到底是“市场规律”，这只大手发挥的能量，让原本弱势的个人贷款者，在强势的银行面前，终于有了议价权。

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贷款买房的胖友都知道，在同银行签房贷合同时，是将所购房产抵押给银行，作为以后的违约担保。

若购房人连续三月停付贷款，银行将有权通过法院，拍卖抵押房产。

所得拍卖款，用来抵偿贷款与利息，如果有剩余，将还给购房者。

若拍卖房产后，仍无法偿还债务，购房者剩下的债务，将转为信用贷款，再分期偿还。

在过去楼市稳步上升的背景下，银行并不担心购房人出现断供。

因为房产的拍卖款，远高于对应的贷款本息，即使在法拍中出现了折价，这笔损失也早就被首付所覆盖。

但当前玩法彻底变了：房价不断下行，各地都出现了弃房断供，法拍房激增的同时，出现了大规模流拍。

房产的拍卖款，已经低于对应的贷款本息，银行即使拿到了法拍款，原来的房贷依旧是“不良资产”。

银行为了自身利益，不得不“收起铁拳”，用“怀柔手段”安抚断供者，确保自身的债权不受损失。

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这里要说一句，即便楼市向上的时候，“法拍房”这个大招也是作为威慑，并不轻易使用。

因为法拍不是一句话，而是一个繁琐且复杂的流程，也需要运行成本。

如果购房者连续三月断供，银行首先是协商，协商不成才会向法院起诉。

等法院判决生效后，银行向法院申请执行，法院会进行法拍。

一套房子从业主断供到拍卖回款，整个流程基本是2年起步，而且每一步都充满了不确定性。

从法律程序到市场销售，每个环节都需要付出时间成本、经济成本和人力成本。

过去房价上行，就算法拍失败，银行也可以选以楼抵债；

现在房价下行，如果法拍款不够，或者出现流拍，银行收楼收到不是资产，而是包袱！

所以银行为了不亏账，宁可买房者断供，也不愿烂在自己手里!

现在的断供不叫“断供”，叫“休供”，只要这笔贷款还没彻底停摆，账面上都还算资产，无非是期限延长。

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此外，从纯经济的角度考虑，大量断供房进入法拍市场，会带来连锁反应。

不仅对当前房价形成冲击，还可能引发市场信心的崩塌。

价格是供求决定的，法拍房大量涌入，首先增加市场供给。

在需求不足的情况下，进一步压低房价，形成恶性循环。

据中指法拍数据库监测，2024年1-4月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源，累计27.5万套，累计成交约4.9万套。

整体清仓率17.8%，较上一年降低2.2%

同时累计拍次38.6万次，成交4.9万次，成交率12.8%

拍品成交折价率74.8%，差不多是评估价的7.5 折成交。

这意味着，银行即便拿到“断供房”，无论时间成本还是贷款追索，都是得不偿失的。

现在房价已经大幅度回撤，后续若再跌掉几个点，更是添加了诸多压力。

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房地产市场持续下滑，会让更多购房者对房价失去信心，导致更多的断供行为发生。

银行不良贷款风险，也将因此进一步放大。

所以银行无论处于短期的变现困难，还是长期的资金安全，都不得不对“断供”采取宽容态度。

无论如何，只要没法拍，这个房贷业主就得背着：这笔资金就不是烂账，不良资产也得到控制，顺带还能稳定市场预期。

过去房价高歌猛进的时候，银行对断供的态度，要多硬有多硬，绝不允许断供变成风气。

现在允许断供户讨价还价，肯定也不是为了做慈善，纯属无奈而已。

银行要的不是房子是债务，只要原来的债务没有断，银行就稳赚不赔。

在资产价格不断回落的当下，银行从利益考量，尽力确保将自身资产损失降至最低。

但这一现象的持续，也意味着市场底层逻辑发生根本转变，期待多年的合理房价，已经看到了曙光！