脱光了的楼市，也没有接盘侠了？

大家好！

这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息点评。

有时候能不能赚到钱，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因为能够获取一手信息、精准抓到周期、及时上车。

所以每周我们都会针对近期的热点新闻，给大家分析、盘点，有些敏感话题，则会在闭门直播中再去详细展开。

本周楼市消息，看起来中规中矩，实际上暗流涌动，当然，核心问题也还是围绕在“去库存”和给予市场信心预期上。

这一周的头条属于部分三四线小县城——鼓励农民放弃宅基地进城买房，为此还一次性给到了5万块的购房奖励。

但大家似乎并不买账，毕竟5万块衡量不了一块宅基地于农民的价值，更需要关注的还是农民买房后的月供，又是否有持续偿还的能力。

说到底，市场的根本性预期并不会轻易被5万块扭转。

另一个头条则是北京终于也跟进了517的步伐松绑了政策，但，北京松绑了楼市就一定会起来吗？

不敢说，但另一边，去库存迎来的新进展倒是有这个积极趋势——拟发行专项债券，支持地方回收房企的闲置用地。

以及，最强地级市苏州终于也正式落地了“买房送户口”，但更多人担心的是，在户口含金量越来越低的当下，类似的政策放开还有用吗？

那么，这些信息背后，又有什么是值得我们关注的？对我们普通人的影响是什么？抛房当还要等等吗？哪些城市，可以关注了？

今天只是各个消息的解读，更深入的话题研讨，我是放在了我3天的闭门直播课程中去说，想了解最新的政策变化和走向，都可以扫下方二维码，跟我详聊。

多地鼓励农民放弃宅基地，只为去库存？

近期，安徽、江苏、湖北等地出台政策，鼓励农民放弃、退出农村宅基地，进城买房，部分地方县市甚至明确了农民宅基地放弃后将一次性给予5万块的购房奖励。

大胡子点评：

我之前说，拯救房地产的终极大招很可能是：农民市民化；

其中包括了——允许宅基地自由买卖，但还真没想到是以这样一种鼓励直接放弃的方式，毕竟这相当于给农民的选择权是更少的。

不过也不难看出这招出来想要去达的目的：

解决供需，给地方C政续命。

我先前也提过多次，未来楼市普涨的机会不会再有，而是会呈现“普跌分涨”的行情，但有很多人不相信，原因正在于：

他们觉得如果三四五线的城市失去购买力，天量的库存无处可去；

那么一二线城市也不会增加更多的购买力，分涨是涨不起来的。

对于这个观点，我只能说部分认同，因为虽然我们强调改善置换是大趋势，但实际上517之后，一二线城市的主力成交群体还真不是想置换掉三四线房子的人。

再说回这个政策，因为三四线购买力在减少，城里的拉不动，所以才让农民进城增加有效需求，其实更多也是为了去新房的库存，好给土地C政续命。

但问题是，5万块的购房奖励，不一定刺激得动多少农民。

毕竟5万块确实足以解决县城房子的首付，但后续持续稳定的现金流却不一定能保证得到，而这才是农民们的真正卡点，万一进城了，找不到工作、收入又不稳定怎么办？

所以我是觉得很难实现，且看吧，而且我是认为，比起让农民进城，有更好的办法——

比如前些天公布的国家队扩围到县级去收储存量房，就更能从根源上去解决库存和地方C政的问题。

不过落到二手房身上，还是难说，所以我也可以理解大家现在的躺平想法：

认识不到买房到底有什么必要，至于卖房，又怕早卖晚卖都会被收割。

其实这个想法是不对的，有很多事我们还是要做在前头，才是最保险的。

所以比起悲观，不如选择自在地身处于这片土地，因为你就出身于此。

或者说，比起什么都不做，不如去认真审视下你手中的资产，是不是处于有机会承接楼市更多刺激的价值地段？又或者是大家还有购买意识的城市？

如果都不是，要趁现在517最后的这波余热速度抛掉了，因为不能上涨的资产=负债。

另外，如果预算有限的情况下，不能配置到最核心地段的标杆产品，我也会更建议大家选择最稳妥的配置方式——即持有一半现金流、一半资产；

且这一半资产，也不一定要在一线城市，眼光放长远，一批强二线城市同样是在未来具备上涨潜力的价值标的。

而如果你还没有搞清楚，哪些城市会在接下来的刺激之列？

我这里有一份《27个价值城市》的名单，搭配各城市、板块的价值分析，会在闭门直播里给大家一次性捋清楚，欢迎扫码预约3天的免费门票。

北京终于动了，但救市也到此结束？

6月26日，北京跟进了517，出台了一揽子楼市政策，比较有亮点的2条：

1、首付比例方面：由30%调整至20%，二套房五环内、五环外分别降至35%和30%；

2、贷款利率方面：首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR+10BP调整为LPR-45BP，按照6月20日5年期以上LPR最新报价3.95%，调整后利率下限为3.5%；

二套住房则分为五环以内和五环以外：五环以内贷款利率下限调整为LPR-5BP，五环以外调整为LPR-25BP，调整后分别为3.9%、3.7%。

这也标志着，517后，一线城市的调整全部落地。

大胡子点评：

看到有人说，这都一个多月过去了，北京才出手，黄花菜都凉了，但我却不这么认为；

因为北京作为一线城市，还是全国的老大哥，它的动作，一开始就只是起到风向标的作用而已。

毕竟多稀罕啊，首付3成和首付2成，利率4字头和利率3字尾巴，对于北京本身这样一个全国杠杆率最低、也是全国最稳定的市场来说，就算不上是刺激。

说白了，最多带动的也就是局部的行情，也即刚需买客的入场，所以也可以说，北京这波实际起到的作用不会很大。

不过作为风向标，北京这个动作倒是宣告了这一轮救市的结束。

而至于下一轮会何时到来，又会放什么大招，那还得是看这一轮救市下来的整体效果再去调整改进。

那这一轮救市效果如何呢？

用4个字来形容：以价换量。

不过，这个以价换量目前也还只是停留在二手房市场。

新房的成交回暖，有还未完全放开限价的因素，表现也比较差强人意；

除了像杭州这类强二线城市的新房整体去化还是比较强的，这也跟杭州的产品力强劲有关系。

而以价换量背后，还有另外2个仍然会让人感到比较悲观的现实：

1、房价还未实现止跌

2、去库存目标还远未达成

这两点都是大家感受比较明显的，就不用我多解释了，所以后市要如何扭转这两个态势，很重要。

至于何时到来，最新的消息，大会就将在7月中旬召开，届时一定会有更多颠覆性的大招出来；

包括大家前两天都很关注的个税变化，这次在财S改革上面也一定会配合新的动作出来，并且在很大程度上去改变和影响你我的未来。

在大会出来前，我每周都会有一场专场闭门直播，去对最近市场上发生的大小消息进行分析解读，大会的消息到时候也会第一时间在直播中与大家进行同频；

总之，如果有看不懂信号的朋友，可以扫码预约直播门票，今晚7点就有直播，欢迎大家一起来直播间探讨。

发行专项债券去库存，楼市杠杆真要彻底转移了？

6月25日，自然资源部和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。

在“如何收地”方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：

须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地；若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。

且如果地方收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。

对于收购存量土地用于保障性住房的，市、县可在批准收回时一并同意划拨供地，这样可以简化手续。

对于收地资金，自然资源部则计划通过专项债券为地方政府提供资金支持，但要求地方量力而行，坚决避免新增隐性债务。

大胡子点评：

其实这个动作出来，已经可以很明显感知到，“去库存”之下，楼市的接盘侠已经从开发商、买房人被逐渐转移给了地方，或者说地方背后的大家长。

像上次是3000亿住房再租赁贷款，这次是专项债。

这对推动通胀同样是个积极信号，毕竟每次的拨款都相当于货币放水，让资金重新盘活起来流通于市场，而不是跟着大家伙的存款一样，躺在银行里睡大觉。

不过我是认为，在地方债务承压的当下，这个专项债发放的规模理应不会太大，最多也就是给值得救的房企去输血。

什么叫值得救？首先暴雷或快暴雷的房企剔除，

其次还得是愿意承担损失的房企。

毕竟自然资源部这里面也明确了——如果地方收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。

也就是说，参照市场评估价可以，但也不能简单按照这个来，还要根据对保障房市场未来发展规模的预期。

但不管如何，“可以参照市场评估价”这个说法出来，至少不会让大部分房企反感，也愿意在这基础上去承担一定的代价，所以可以说这种模式反而对于推动收储去库存是更有生命力的。

总而言之，给房企输血，就是给房地产输血，也是给城市和社会输血。

而输到一定程度，最迟也就2年吧，楼市的杠杆就又会重新转回到房企和居民手里。

所以，大家可以开始关注起来自己所在城市杠杆率的变化情况，以及自己加杠杆能力的变化，对于你是有真实买房需求来说，有助于你在合适的时刻做出决策。

苏州也“买房送户口”了，一线城市会跟进吗？

6月25日，苏州市公安局发布关于实施合法产权住房落户有关事项的通知：从8月1日起，只要在苏州购房且实际居住即可申请落户。

通知指出，在苏州行政区域内实际居住的非苏州户籍人员，拥有本市合法产权住房，或者购买本市新建商品住房且完成网签备案，就可以申请户口迁入拥有或者购买的住房；

其配偶、未婚子女、父母(超过法定退休年龄或者已办理退休手续)可以申请办理户口随迁；房屋产权人、购房人为未成年人的，在申请落户时需要随监护人一并迁入。

大胡子点评：

其实早在6月初，苏州紧跟517宣布16条救市措施时，就已经提及过“买房送户口”了，只不过现在算是正式落地。

而这个节骨眼上落地，也不仅仅只是解决库存，“抢人口”其实更是重点。

毕竟在苏州之前，同为长三角城市群里的南京、杭州就已经先一步出台了类似政策，而在人口负增长甚至老龄化的大趋势下，苏州要想在未来的城市竞争中不落得下风，自然是要抛出更多橄榄枝的。

只是，这两年来显而易见的，户口这个东西也越来越没有含金量了，有些城市着急的甚至租房就能落户，但是也足以看出这些城市的人口流出是越来越多，接盘侠也越来越少的。

所以，在这些城市选择置业，或者在这些城市还有资产，是需要注意的。

另一方面，我还看到有人在说，苏州这个动作出来晚于南京、杭州，那是不是说明苏州的实力其实是更强的？在新的一线城市竞争中也更有优势？

不一定哈，先声明，苏州虽然很强，但仍然还是地级市，想要成为第5个一线城市，先不说得问过省会的南京同不同意，咱杭州、成都、武汉、重庆这些强省会城市的实力可也不是容小觑的。

更何况，杭州虽然先一步放开了“买房送户口”，但你去细究才会发现，买房落户也还是有积分的前提的，并不是只买套房就完事了。

所以你要说看松绑的速度就去鉴别哪个城市更有竞争力，是不够严谨的。

反而你可以理解为，如果有更多的强二线城市这样做，这意味着竞争将会更加激烈，落到一线城市的虹吸压力也就会更大，那么一线城市跟进放开的概率就会更大。

还有一个就是，可以倒逼城市去卷产品力。

毕竟要是一些“抢人口”的方式含金量越低，就会有更多城市去选择突破；

比如说南京最近就出台了个新文件，从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出新的规定。

杭州就更不必说了，从新房摇号的火爆程度和拿地难度来看，好产品一定是越卷的，当然，也就代表了这个城市的竞争力越强。

刚好，关于杭州，我们大胡子团队最近这3个月一直在实地考察，这个城市到底该如何押宝，又该选择哪些板块在未来能吃到的红利才更大？

已经给大家物色好了一批在未来有着绝佳上涨潜力的“好房子”。

关于这些“好房子”，还有杭州这座城市的更多价值，我们的置业老师会在今晚专场的闭门直播中去跟大家进行专门介绍，到时候闭门直播结束还会有专属福利领取，名额有限先到先得。

另外，除了刚提及的杭州、苏州、南京这些长三角城市之外，全国我们还看好27个城市，也给出了这批城市不同预算可以着重关注的不同板块。

所以如果你对城市选筹有疑问的，也都可以扫码添加到我的微信，领取这份27个城市价值名单，也可以就自己所买或准备买的城市来咨询我，我这边一并给大家做个诊断。