事出反常必有妖！我国近期的房地产市场，悄然浮现了4大诡异现象

今年以来，我国房地产市场经历了一系列政府出台的促销政策，本意自然是为了刺激购房需求。

以海南儋州为例，6月24日，儋州市住房和城乡建设局发布了一份《关于进一步调整房地产政策措施的通知》。

不管你是拥有全日制大专及以上学历的学霸，还是手握中级及以上专业职称的行业精英，只要你和儋州的企事业单位签订了3个月以上的劳动合同，那么恭喜你，你就能享受到和本地居民一样的购房待遇。

而对于高校学生，儋州同样展现出了它的期待。

只要你是海南省专科及以上高校的在校生，不管是用学校的集体户口还是学生证，你都能在儋州市购买一套属于自己的商品住房。

政府促销与市场反响

政府的购房优惠政策背后，反映了当前经济形势的不确定性和房地产市场的疲软。

2024年5月17日，房地产迎来了一系列新政策，被市场普遍解读为重大利好。

这些政策包括降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，旨在刺激房地产市场的需求，促进市场的平稳健康发展。

武汉率先响应新政，将首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率更是降至3.25%。

而这只是冰山一角，长沙、合肥等城市也纷纷加入这场政策的狂欢，调整首付比例和商贷利率。

中原地产研究院的数据显示，超过200个城市已经明确执行了15%的首套房首付比例，超过250个城市取消了房贷利率下限。

然而市场的反响并非一片热烈，而是复杂多元，甚至有些不给面子。这一点在粽叶飘香，龙舟竞渡的端午可见一斑。

2024年端午假期，13个重点城市的新建商品住宅成交了3905套，虽然比去年端午假期下降了32.63%，但比2022年的端午假期还是略有上涨，增幅为0.46%。

说到2022年，那时候的端午，大家都戴着口罩，管控严格，所以那年的成交数据，咱们也就不把它太当回事了。

再来看看二手房市场，这个端午假期，5个重点城市的二手住宅成交了933套，同比去年端午假期上涨了40.72%，这个涨幅可以说是相当可观了，可见二手房市场的需求依然旺盛。

今年端午前夕的"430大会"和"517新政"，首付降到了15%，房贷利率在一些城市甚至降到了3%，这在去年这个时候，大部分城市的房贷利率还在4%左右徘徊。

再加上近一年来房价的不断下跌，多重救市政策的叠加效应，让一部分人选择在这个端午假期出手购房。

但虽然有新政的加持，端午假期的新房销量降幅依旧不小，超过30%，市场回暖的迹象并不明显。

成都、武汉、广州这三座城市端午假期的成交表现好于去年，但其余10个城市的成交都出现了不同程度的下滑。

土地供应的问题也是大家关注的焦点。有人说，现在土地供应量在减少，未来新房供应量会失衡，房价会上涨。

这话听起来似乎有点道理，但实际情况并非如此简单。虽然新房的供应量在减少，但新房的待售面积，也就是库存量，其实是在增加的。这说明市场整体的库存还是过剩的。

而且咱们得看到，现在市场上的二手房需求在增加，今年二手房的销量是一路上涨，这也分走了新房的一部分需求。

即使新房供应量减少，市场也不一定会出现供不应求的情况。

最后再来看看第23周（6.3-6.9）的楼市数据。中指研究数据显示，6月第二周，重点20城的商品住宅销售面积环比下降了24%，同比下降了24.3%。

这个降幅和端午假期的数据差不多，说明517新政的力度在6月第二周有所放缓。

二手房方面，（6.3-6.9）重点城市的二手房成交套数环比下降了6%，但同比增长了5.7%。

虽然同环比的降幅和增幅都不算大，但整体来看，二手房市场的表现还是远远好于新房的。

可以说虽然有新政的加持，但市场整体的回暖还需要时间，购房者们虽然感受到了政策的春风，但观望情绪依旧浓厚。

他们担心房价的未来走势，担心自己的投资可能会因为市场的波动而缩水。

部分城市房价有所回升，但整体市场仍处于调整期，房价上涨的动力并不强劲。

经济增长放缓，居民收入增长有限，加之对未来收入的不确定性，让人们在购房决策时更加小心翼翼。

特别是在当前就业形势依然严峻的情况下，购房者更加关注自身的偿债能力，避免因购房而背上沉重的经济负担。

一线城市由于其独特的经济地位和人口吸引力，房地产市场需求依然旺盛。而三四线城市则面临着较大的去库存压力，需要更多的政策支持和市场调节。

房企退市现象频发

近年来，房企退市的消息频频传出，就拿中南建设、迪马股份（东原地产）、世茂股份来说，这11家响当当的上市房企纷纷宣布退市。

这事儿可不小，它关系到的不仅是企业自身的生死存亡，更是触动了广大股民的心弦，让他们的心情像过山车一样忽上忽下。

数据显示，A股退市房企数量已经达到了11家，背后牵连的股民数量高达99.56万，它的背后是无数家庭的焦虑和不安。

退市的原因，那是千头万绪，资金链断裂、市场竞争惨烈、政策风向突变……这些因素交织在一起，给房企带来了前所未有的压力。

资金链一断，企业就像被抽走了主心骨，项目开发停摆，债务违约风险激增，最终不得不黯然退市。

而市场的竞争，更是无情，大浪淘沙，不少中小房企在这场没有硝烟的战争中败下阵来。

退市对市场信任的打击，也是显而易见的。它让投资者的信心受挫，市场预期变得飘忽不定，政策调整的压力山大。

投资者开始重新审视房地产市场，一些原本跃跃欲试的潜在投资者，也可能因此望而却步，市场的流动性和活跃度都受到了影响。

而对于那些退市房企的员工、供应商来说，他们的权益保障，也成了社会关注的焦点。

但话说回来，退市也不全是坏事。从另一个角度来看，它其实是市场自我调节的一种表现，有助于房地产行业的优胜劣汰，推动行业向着更加健康、可持续的方向发展。

一些经营不善、风险较高的房企被淘汰，而那些竞争力强、能迅速适应市场变化的企业则能够站稳脚跟。这对提升整个房地产行业的质量和效率，是有百利而无一害的。

二手房市场的冷热不均

二手房市场一直是整个楼市温度的“体温计”。

5月28日广州楼市政策之后不到一个月，国企就急忙忙地把183套二手房挂上了牌，数量之多，创下了年内的新高。

而中介公司，比如贝壳这样的，也不满足于只做买卖中介，开始涉足地产开发。

这跨界玩得挺溜，一方面显示出中介公司对市场机遇的敏感，另一方面也反映出市场参与者越来越多元化。

但这些热闹背后，其实是市场供需关系的失衡和投资者信心的动摇。二手房挂牌量蹭蹭往上涨，成交量却没啥动静，供过于求的局面就这么形成了。

中原地产的数据显示，上海二手房的网签成交量在4月份就下滑了约12%，市场活跃度明显减弱。

买卖双方的心理博弈也更加激烈。买家觉得市场还没到底，房价还得降，所以多数选择观望；卖家却觉得价格已经够低了，不想再降。

这场拉锯战，简直就是楼市调整期的缩影，市场情绪再次陷入了僵局。

为了打破僵局，一些地方政府和行业协会开始出招。比如“五一”期间，上海就搞了个“以旧换新”的活动，想借此提高楼市活跃度，促进置换需求的释放。

从宏观角度来看，城市化进程加快，人口流入增多，对二手房的需求自然增长。但高房价也让一些购房者望而却步，市场出现了分化。

土拍市场的火爆与地王频出

虽然多数城市的房产销售像退潮的沙滩一样冷清，但土地拍卖却像是打了鸡血一样，地王们一个个冒出来。

就拿青岛崂山王家村那块地来说，364轮的竞价，场面激烈得就像是世界杯决赛，最终以一个让人瞠目结舌的价格成交，刷新了当地的楼面价记录，楼面地价3.95万成交。

这股热潮不是青岛独有的，宁波、苏州、厦门等地也是地王频出，绿城集团更是以30.82亿的天价在苏州工业园区拿了块地，再次刷新了纪录。

这背后，是地方政府对土地财政的依赖，卖地是一直以来的"摇钱树"。这虽然能解一时之渴，但也给房地产市场埋下了风险的种子。

开发商们对未来市场的乐观预期，加上对好地块的饥渴，让土地价格一飞冲天，开发成本上去了，未来房价上涨的伏笔也就此埋下。

但别以为这土拍市场的火爆就是楼市全面复苏的信号。市场分化得厉害，核心区域的地块被抢得头破血流，非核心区域的地却可能底价成交。

这种冷热不均，就像是夏天的冰火两重天，让人对房地产市场的未来充满了疑惑。

而且这土拍市场的热度也跟金融环境有关。现在货币政策宽松，房企融资环境好，拿地热情自然就上来了。但热度一旦过去，货币政策收紧，房企的资金链就要经受考验了。

对于咱们普通购房者来说，地王的出现无疑增加了对未来房价上涨的预期，可能会引发一些恐慌性购房。

但大家也要看到，房地产市场的健康发展，需要的是供需平衡和价格稳定，而不是短期的炒作和投机。

从长远来看，土拍市场的火爆和地王的频出能给地方政府带来财政收入，给房企带来开发机会，但这种依赖土地财政的发展模式是走不远的。咱们就拭目以待，看这场楼市大戏如何演下去吧！