重磅！土地管理法修正案闯关，征地制度迎来大变革！

导读：在新修订的法律中，中国的土地征收制度将呈现三大变化：1、缩小土地征收范围，明确界定公共利益。2、规范土地征收程序，拟征地公告地位大幅强化。3、年产值倍数法告别历史舞台，农民住宅不再是地上附着物。

上个月月底，备受各界关注的《土地管理法》（修正案）经公开征求意见并做修改后，已上报国务院进行审议。国土资源部土地利用管理司司长郑凌志明确表示，目前引发的一系列矛盾与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准差异较大、安置方式单一、征地程序不规范有关。

在新修订的法律中，中国的土地征收制度将呈现三大变化：

1、变化之一：缩小土地征收范围，明确界定公共利益。

现行法规定，“国家为了公共利益的需要可以依法对土地实行征收征用，并给予补偿”，但并未对公共利益的范围作出明确界定。郑凌志表示，公共利益缺乏界定、征地边界不清、使用集体建设用地受限，是导致征地范围过大的主要原因。

新44条结合国外和台湾地区的成熟经验，以及33个县改革试点的经验，从六个方面对公共利益给予了明确界定，一一列举，从而缩小了土地征收范围。

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程、搬迁安置工程建设的需要；

（五）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由政府为实施城市规划而进行开发建设的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

拆迁律师解读：公共利益范畴的明确事实上参考了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的成功经验。其背后蕴含的逻辑是，既然是为了公共利益征地，那么被征收人的补偿权益就应当依法保障。如果不能保障，那就只能说明涉案项目的建设够不上“公共利益”，因而得不到足够的补偿资金支持。一方面缩减征地范围、数量，一方面保障征地的补偿按时、足额到位。

2、变化之二：规范土地征收程序，拟征地公告地位大幅强化。

现行法规定的土地征收“两公告，一登记”的程序，是在征地批后实施，实践中存在被征地农民知情权、参与权不够的问题。新四十六条把原来的批后公报改为批前公报，强化在整个征地过程中被征地农民知情权和监督权，限制地方政府滥用征地权。

市、县人民政府申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等主要内容在拟征收土地所在的集体经济组织范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民意见。

市、县人民政府根据征求意见情况，必要时应当组织开展社会稳定风险评估。

相关前期工作完成后，市、县人民政府应当组织有关部门与被征地农民、农村集体经济组织就补偿安置等签订协议，测算征地补偿安置费用并保证足额到位。

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

拆迁律师解读：所谓“批前公报”制度事实上在国土资源部于2010年前后下发的多个政策性文件中均已做了规定，即将土地征收的程序性步骤前提，在拟征地阶段就进行对农民的告知、确认、听证程序，充分保障农民的知情权、参与权、监督权，将可能存在的问题和矛盾化解在前头，进而避免在征地获批，项目准备启动施工阶段再发生冲突、对峙等“双输”乱局。

然而由于这些新规定并未被写入法律法规之中，因而其在实践中的落实情况是较差的，农民群众对此意见很大。此次《土地法（修正案）》将已有政策性规定上升为法律，再不履行整个项目就不能动，无疑是对农民权益的有利保障。

3、变化之三：年产值倍数法告别历史舞台，农民住宅不再是地上附着物。

郑凌志表示，现行法中征地补偿主要是按照年产值倍数法实行货币补偿，但从目前经济发展的阶段来看，难以满足现阶段被征地农民合理的规范多元保障的诉求。

新四十八条要求用区片综合地价取代年产值倍数法；新四十九条提出，不再将农民居住的地方作为地上附着物进行补偿，而是作为专门的财产权明确给予公平合理的补偿；新五十一条明确，被征收土地的农村居民应当纳入相应的养老社会保障体系，并将留地留物业安置上升为法律。

省、自治区、直辖市应当制订并公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准。区片综合地价应当考虑土地资源条件，土地产值、区位、供求关系，以及经济社会发展水平等因素综合评估确定，并根据社会、经济发展水平，适时调整区片综合地价标准。

征收宅基地和地上房屋，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿，保障被征地农民的居住权。具体办法由省、自治区、直辖市规定。

拆迁律师解读：“年产值倍数法”是广受诟病的落后计算方式，其直接结果就是导致土地价值在补偿环节被低估严重，农民被征地后得不到真正公平、合理的补偿，而征收方因此获取巨大的暴利。其中事实上与心理上的落差，早已为广大农民所难以接受。此番修改将有望切实提升农民在征地中所获取的补偿。

宅基地上房屋的补偿此次被明确独立出来，区别于地上附着物，这是立法的重大进步。虽不能因此认为农村宅基地上房屋与国有土地上房屋“同价”，但至少二者获得了“同权（利）”——先补偿，后搬迁，也就是禁止了补偿未落实情形下的强拆行为。这一规定落地，房屋这部分的补偿将有望切实得到落实、提升。

拆迁律师最后想提示广大被征收人的是：事实上上述拟修正内容中的一些如今就是“有文可依”的。因此广大农民朋友要对国土资源部2010年前后下发的几个文件进行全面了解，明晰自己在征地各阶段的各项权利并加以充分的行使、运用，一旦“不好使”，就要及时采取法律步骤、团结一心进行维权。

依法维权越早越充分，则征收环境越稳定，暴力流血事件越不可能发生，这一理念、意识，一定要反复、充分的灌输到位。所谓“大变脸”，关键在于国家、法律，更在于每一位依法行事的公民。