房屋漏水未装修入住，是否可以拒缴物业费？

“小物业”牵动“大民心”，物业行业涉及千家万户，物业的好坏直接关系到居民生活是否舒心。现实生活中，小区物业与业主之间往往会“相爱相杀”，对于那些“剪不断理还乱”的物业纠纷该如何破解？发生纠纷时双方该如何正确维权？且看安阳市殷都区法院近日审理的一起案件。

基本案情

余某于2019年购买了某小区住宅楼，交房时与物业公司签订了物业管理服务协议。按照协议约定，余某在办理入住手续时缴纳了一年物业费。但因房屋存在漏水问题，余某一直没有装修入住，并将钥匙交由物业公司，来协助余某联系房屋开发商解决漏水问题。之后余某以房屋漏水至今没有装修入住等为由拒交物业费。物业公司自2020年来多次催收均未果，遂诉至法院，请求法院判决余某缴纳三年来物业费4916元及支付违约金1400元。

法院判决

法院经审理认为，《物业服务合同》系各方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，物业公司按照物业服务合同的约定为小区提供物业服务。物业公司服务的是公共区域，针对解决房屋漏水问题，物业公司应当给予以必要的协调和配合，但余某不能因此拒不支付物业费。物业公司也按照程序向余某送达了催费通知。鉴于物业公司在协助业主处理漏水问题方面存在懈怠瑕疵，且余某未实际居住，故酌定余某给付物业管理费4000元，物业公司主张的违约金不予支持。宣判后，双方服判息诉。

法官说法

物业费是物业服务人所提供服务的对价，主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，针对的是小区全体业主而并不是某一户业主。如果物业服务质量与物业费差距较大，根据质价相符原则，可以依法酌情考虑业主提出减收物业费的要求，但只要物业服务企业提供了服务，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳物业费；房屋发生漏水、渗水情况的原因可能是多样的，在具体责任主体无法确定的情况下，即使在房屋漏水事件中物业服务存在一定的不足，也不当然构成拒交物业费的正当理由。

物业服务质量的提高、小区和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。一方面，业主应当自觉及时履行合同约定义务，按时交纳物业费；另一方面，物业公司应当主动站在业主的角度，虚心听取和接收业主合理的意见和建议，在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供物业服务，不断改进物业管理服务，提高物业服务水平和质量，促进业主与物业公司良性、和谐相处。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

来 源：安阳市殷都区法院

审 核：李会军

编 辑：赵鹏博、贾共鑫