2024上半年中国房地产市场总结及下半楼市分析，下半年会不会涨？

上半年楼市报告

2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。本报告主要结论如下：

（1）房价：2024年1-5月，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%。

（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签超千套。

（3）土地市场：上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。

（4）政策展望：下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间。同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。

（5）市场展望：由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。

（一）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.91%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.09%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

二手住宅方面，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%，跌幅较2023年同期扩大2.34个百分点。具体来看，除2月在春节假期影响下价格环比跌幅收窄外，上半年百城二手住宅价格整体呈现加速下行态势。进入5月，监管部门落地多项利好举措，上海、广州、深圳大幅度优化购房政策，政策优化在一定程度上提振了业主信心，二手房挂牌价格跌幅有所收窄。5月百城二手住宅均价为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。

新建住宅方面，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-5月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，2024年1-5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较4月增加6个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与4月持平，已连续12个月超90城。

（二）成交规模：上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增

全国：根据国家统计局数据，2024年1-5月，全国商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为0.8亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。

现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。

图：2018年至2024年100个代表城市1新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。

图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势

不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。

图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势

图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。

下半年楼市分析

昨天开始，2024年上半年，终于结束了。但也正式意味着，留给2024年的时间也不多了。

我认为，几乎所有的转机，都依赖下半年了。

最关键的方向性指引，就在7月。会议的召开，加上一系列的动作落地，我预计量变形成质变的时间会加快。

还有记住一个关键时间：11月，业内预计美联储降息的关键节点。

总之，我认为下半年，是大家可以喘口气的时间。刚好今天是7月开头第一天，也和大家聊聊我的一些看法和判断。下半年，很可能会出现2个机会，3个风险。

先说风险，第一个风险：部分城市依然会经历量价齐跌的情况。

上半年，该出的招数出了，有没有效果呢，部分城市有。比如一线城市，效果很明显：上海：截至6月29日，上海当月二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。

广州：广州6月二手房截止到目前网签成交量破万，环比大幅增长33.40%，创下了今年的新高。

深圳：6月1日到25日，深圳新房日均成交套数比5月增长了32.3%，比去年同期还增长了5.7%。北京毕竟是刚出政策，效果要等7月，但预计大概率走上海的路子，毕竟北上两个城市很特殊。北上的中产家庭数量，包括城市财富积累是很深厚的，所以成交量反弹很明确。

除此之外，二线城市还会有一批城市有机会，比如杭州、苏州、南京、成都，这都是有机会成交量反弹的。其余城市，会面临第一个风险，价格和成交量还会跌。现在真实的市场情况是，买家实在太少了，目前仍然处于供大于求的状态，价格根本起不来。除非，依赖地方加快回购存量房的速度。

第二个风险：很多人没有意识到，货币其实又开始收缩了。今年上半年很多人谈M2总量突破300万亿，确实我们听到了水流汹涌的声音，但问题是水的流速并没有得到解决。现在关键是，M2的增速也开始降低了。

2023年5月M2同比增速高达11.6%，但今年的5月末同比增速为7%，当然这里有去年高基数的干扰，但不可否认，我们放水的速度真的放缓了。很多人不理解，不是都喊着放水，通胀吗？是的，这是我们希望达成的目的。

但实现的过程中，会出现很多问题的，如果我们持续放大水龙头，我们的汇率压力会很大。现在老美那边也不降息，5.5%的高利率，如果人民币还继续贬值，那资金会加速外逃，到时候又会有新的问题。

可是货币增速下滑，也意味着市场上热钱总量减少，钱少的时候，赚钱就比较难。很多人可能不能理解，说白了，普通人能赚钱，那是因为市场上有很多钱，钱多才容易赚钱，钱少你才会觉得钱难赚。

现在因为老美那边高息，加上我们国内资产价格下跌，导致很多资金外逃，钱少了，所以大家体感才觉得今年赚钱很难。

那我们M2增速减缓，说白了，大家还要经历一段时间市场钱少的情况，这种情况下，房价也很难突然就反弹。目前我们的货币政策会比较谨慎，这是没办法的事情，毕竟全球是一个互相收割的市场，拼的就是谁先撑不住。

所以下半年我的建议是，你如果手上全部都是资产，没有现金，记得先优化一部分，然后去持有一部分现金流。那第三个风险，其实还是来自大洋彼岸的老美。他们的大选，和11月到底会不会降息，对全球局势来说，都会有影响。但只要美元进入降息周期，就会有资本从美国流出再进入我们国家。

那市面上钱是不是多了，钱多了，你才有赚钱的机会，资产价格才有上涨的机会。所以为什么大国要博弈啊，因为都是利益。如果到时候我们再放开手脚刺激楼市，效果反弹的速度会更快。全球三大资产，我们的楼市，老美的股市，日本的债市，都是各自必须要稳住的底层资产。大家拿来博弈和互相攻击的，但也是本国要全力保住的。

所以下半年风险有吗，还是有的。但却也是拐点开始的时候，因为11月美联储降息的概率基本确定，市场或许不会立马反弹，但至少在2025年上半年，就会有明显的效果。

而各位要做的，是提前预判好风险，对于手上只有资产没有现金流的，你要做的是重新审视，你的房子是不是都是资产，还是负债？

我也说了，下半年还会有城市的房子几乎跌，但核心城市的成交量已经上来了。

接下来就是价格回暖的时候，那你要做的就是，抓紧置换，不要继续持有还会跌的房子。

大家越是在有风险的时候，是要预判风险，提升认知，不要云里雾里，现在既不是什么都不做的时候，也是不能做错决定的时候。

总之，要避开风险。说完风险，说点下半年会出现的机会。

第一个机会，是价格底。当然，只局限于一二线的核心城市。

现在各个城市基本跌了20-30%。如果要算某些房，比如学区房这种，跌得更多，60-70%的个例不少。现在市场是成交量在涨，价格没涨，很多人简单判断是救市失败。

理念就错了。你以为上面要的是价格上涨，其实人家要的是去库存。只要库存周期回落到一个健康的周期，那价格上涨指日可待。现在一线城市卖得出去的房子，基本都是降价的房子。

当低价房源快速消耗后，市场上剩下的也就是房东不愿意割肉的房子了。

新房，大家可以和开发商博弈，开发商有现金流的压力，有债务的压力，他们是真着急。

但二手房业主不一定，人家熬不住的，该卖的也卖了，剩下的就是不愿意贱卖的了。何况，现在还有一个托底机制，就是地方回购存量房，一边是低价房源快速被消耗，一边是地方加快收房的速度，二手房挂牌量减少，剩下的也都是不缺钱的业主。那房价不就稳住了吗？

所以第一个机会，其实就是一二线城市的价格底部，已经出现。

第二个机会，楼市细分市场的时代，好房子的重要性越来越强。

这和我们想走的双轨制有关。我们现在下场收购的二手房，未来会变成保障房。保障房为什么是地方和大家长一起做，说白了，就是把短期的卖地收入，变成长期的租金收入。

也就是说，未来人人有房住的时代会正式到来，如果你真买不起房就租房子住。可以不和房东租，和地方ZF去租，签个10年8年的长周期租约。

也正是因为这样，所以很多人觉得未来房价会持续下跌，但我想说的下跌的是大部分城市。

但小部分城市反而不见得，比如大城市，正因为有保障房的出现，会让一批年轻人没有住房的后顾之忧去一二线城市发展。等到这批人工作10年8年后，你觉得他们有没有买房的需求？

会有的。所以以后商品房市场依然存在，因为有钱人一定会买房的。

比如在大城市周边买别墅、庭院，要么在市中心买2.0的低密度洋房。

未来大城市，会彻底进入楼市细分市场，好房子会出来，匹配有钱人的需求。

但这个落地，我估计至少是3-5年以后了。那这里面的机会是什么呢？

就是大家提前去买或者去置换一套能经得起房改3.0洗牌的房子。现在对于很多人来说，还是一次置换的机会。

这是一次换城市、换地段、换房子的机会，现在大城市的门槛，真的松到底了。这个月的重要会议，会让我们把更多东西看得更透彻一点。

对于有资产的人来说，接下来的1年内，是非常关键的做决定的时间。

我相信很多人或多或少，或因为各种原因，已经拥有了至少1套以上的房子，那现在就是你要做资产梳理的时候。

现在是不是持有房子的机会？要不要做一次资产置换和优化？

如果下半年主旋律是加快收房的节奏，哪些城市是最快进入健康库存周期的？只有知道城市的基本面，或许你才能做出判断。

除此之外，房子的涨跌背后，已经不是单纯看供需和政策，还有大国博弈的情况，美联储降息后，我们的通胀就会实现吗？

我认为下半年到2025年上半年，很多迷雾就会散去，我们就能看得更清楚。

但在此之前，各位，还是要重新审视一下的实际情况，紧跟着各种市场信息的变化。