谢逸枫：房地产市场探底调整修复中，以价换量成主流！

文/谢逸枫

基于第三方平台房价、成交、销售金额、土地成交数据显示，2024年6月、上半年典型城市的一二手房地产市场量价齐跌，房企销售金额大跌，土地成交萎缩厉害，政策端的落地程度影响房地产市场企稳。

笔者认为，在业主以价换量效应带动下，二手房销售表现持续好于新房，其中一个非常重要的原因就是二手房现房、交房周期短、价格折扣比新房大。北、上、广、深的二手房交易非常火爆，比一手房销售好。

在当下市场境况下，房企销售、城市成交能取得如此好的去化业绩，反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大，效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。

总体来看，目前一二手房地产市场依然呈现持续性的探底、调整中，未完成触底回暖的V型反弹。517楼市新政效果未完全显现，以价换量成当下的交易主流，预期（市场、销售、地价、房价、信心）修复缓慢。

尽管房地产政策底已到，由于2022年、2023年、今年上半年房地产一系列利好政策的出台未全面的落实、落地，执行环节出现堵塞、不到位情况，效果不佳导致市场底未到，市场持续性的出现以价换量还。

其一是从中指100城新房房价数据来看，2024年上半年新建住宅价格累计上涨1.24%，主要是受改善项目入市带动。6月单月，百城新建住宅均价16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.10%。

2024年6月新建商品住宅价格环比平均价16421元/平方米，环比、同比分别上涨0.15%、1.5%。其中房价下跌的城市数量为35个，较5月减少5个，上涨的城市为65个，说明房价下降的城市减少。

按照城市能级分类来看，一二三四线城市新房房价全面上涨，一线城市新建商品住宅价格环比、同比分别上涨0.25%、2.78%。二线城市环比、同比分别上涨0.17%、1.35%。三四线代表城市环比、同比分别上涨0.01%、0.02%。

从中指100城二手房房价数据来看，2024年上半年二手住宅价格累计下跌3.61%，主要是二手市场以价换量。6月单月，百城二手住宅均价为14762元/平方米，环比下跌0.73%，意味着房价持续调整中。

2024年6月二手住宅平均价14762元/平方米，环比下跌0.73%，跌幅较5月扩大0.03%，已连续26个月环比下跌，环比下跌城市数量为100个，同比跌幅为6.25%。说明业主“以价换量”促交易特征明显，价格延续下跌趋势。

按照城市能级分类来看，一二三四线城市二手房价全面下跌，环比跌幅扩大。一线城市二手住宅价格累计下跌3.56%，跌幅扩大1.65%。二线城市累计下跌3.65%，跌幅扩大0.75%。三四线代表城市累计下跌3.60%，跌幅扩大0.71%。

其二是从中指100城新房销售成交数据来看，2024年6月新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅收窄至20%，环比降幅收窄约10%。6月(6月3日至6月30日)，重点城市二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，同比增长24.1%。

诸葛数据显示，重点城市的新建商品住宅成交逐渐好转。2024年6月15城新建商品住宅成交86802套，环比上升27.51%，同比下降14.11%。2024年6月，10城二手住宅成交74970套，环比上升2.38%，同比上升16.55%。

克尔瑞数据显示，2024年4月-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米，较一季度月均增长10%，同比降幅为36%。上半年累同环比降幅分别为40%和17%，整体跌幅有所放缓，延续弱复苏走势。

6月30典型城市商品住宅成交表现较5月有所回暖，成交规模为1157万平方米，环比微增2%，同比下降26%。二季度环比上升27%，同比下降34%，上半年累计同比下降41%。其中一线和二三线二季度环比增幅均为27%。

2024年二季度二手房成交整体维持高位运行，18城市二手房累计成交面积预计为2433万平方米，环比增长35%，同比增长3%。上半年二手房累计成交4231万平方米，累计同比下降8%，较去年下半年增长7%。

中原数据显示，2024年6月北京二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成交量超过“小阳春”，创下15个月以来的新高。上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，不仅创下今年新高、36个月以来新高。

广州市房地产中介协会数据显示，6月（5月26日至6月25日）广州市二手住宅网签宗数为10456宗，环比增长33.4%，创下2023年4月以来的新高。美联物业数据显示，深圳二手房签约4172套，环比上升5.3%，同比上升73.3%。创下今年新高，38个月以来新高。

深圳市房地产中介协会数据显示，深圳6月二手房网签量5309套，环比上涨9%，同比上涨66%。乐有家数据显示，上半年深圳市二手住宅过户成交21394套，同比上涨32%，创3年上半年以来新高。

其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看，随着一线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市特别是一线城市需求得到提振，带动6月成交降幅收窄。

住建委数据显示，2024年6月北京新房住宅网签3870套，面积479892.53㎡，为5个月来新高。中指数据显示，6月上海新建商品住宅成交10505套，成交面积115.8万平方米，最后一周新房成交3883套，成交面积44.80万平方米。

6月北京市二手房网签量达到14987套，环比上月上涨12%，同比上涨29.1%，成交量创下了自2023年3月以来15个月的新高。得益于517和626的楼市新政，楼市交易量活跃，信心显著提升，政策已经开始显现效果。

安居客数据显示，2024年6月上海一手房网签14118套，环比上涨约16.71%。二手房共计网签26374套，环比增加41.1%，该网签数据不仅创下2024年新高，更创下2021年6月以来最高单月成交纪录。

阳光家缘数据显示，6月广州市新建住宅网签7623套，环比5月上涨47.8%，比去年同期上涨14.7%。2024年上半年广州市新房网签量为27928套，而二手房成交则达到了50111套。同比来看，二手房表现优于新房。

深圳房地产信息平台数据显示，6月深圳市新建商品房成交为33.74万平方米，共3195套，同比下降34.42%。其中新建商品住宅成交为29.64万平方米，共2927套，环比上升45.7%，同比下降4.49%。

深圳房地产信息平台数据显示，深圳市二手商品房成交为47.96万平方米，共5015套，同比增长0.48%。其中二手商品住宅成交为40.68万平方米，共4172套，同比增长0.49%。说明深圳二手房成交比新房好。

其四是从房企上半年销售业绩的金额来看，克而瑞数据显示，2023年1月-6月100强房企销售金额（全口径）20115.9亿元，同比增速为下降41.8%，1-5月同比增速为下降46.0%，呈现同比降幅收窄趋势，处于近六年最低水平。

克而瑞、亿翰智库、中指的第三方机构数据显示，上半年100强房企累计销售金额20115.9亿元，累计同比下降42%。6月单月，房企全口径销售金额4701.7亿元，单月同比下降22%（5月下降35%），环比上涨32.5%（5月下降4.3%）。

上半年100强房企累计销售面积11053万平方米，累计同比-43%。6月单月，房企销售面积2405万平方米，同比下降26%（5月下降36%），环比上涨26.7%（5月为下降0.8%）。6月销售市场改善明显，百强房企销售数据环比增幅扩大。

上半年全口径累计销售金额TOP3分别是保利、中海、万科，累计销售金额分别为1733、1483、1267亿元，累计同比分别下降27%、18%、38%。6月单月销售金额为420、466、245亿元，单月同比分别上涨5%、上涨40%、下降32%。

单月环比分别上涨19%、上涨137%、上涨5%。最大亮点来自于中海四子，上海徐滨项目（领邸玖序）、新天地风貌项目（顺昌玖里）、深超总项目（深湾玖序）、北京中信城五期（京华玖序）分别实现销售66、54、100、62亿元。

其五是从上半年土地成交情况来看，中指数据显示，2024年上半年100强房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。与过去2个月土拍政策频出，房企在积极适应并调整战略。

一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧，也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。

中指数据显示，上半年全国300城推出各类用地规划建筑面积5.4亿平方米，同比下降30%，成交规划建筑面积4.7亿平方米，同比下降26.4%，住宅用地推出和成交面积降幅更显著，房企拿地进一步向热点一二线城市聚焦。

克尔瑞数据显示，2024年上半年300城土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。一线城市未能走出下行趋势，上半年土地成交量降幅高达40%。整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1%。

上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期低位。因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为2555元/平方米，同比去年同期下降了21%。

安居客数据显示，2024年上半年65城土地成交规模下降显著，总计成交各类土地3187宗，总规划建面23586.8万平，成交同比下降29%，环比下降49%。宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平，成交同比下降38%，环比下降71%。

分城市能级来看，一线城市土地成交宗数同比降幅22%，二线城市同比下降11%，降幅相对较小。涉宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。