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牛盘！老城海河一线，百年文脉三代宅

中心船坞区+代建市政公园效果图建筑效果图

“我家房子为什么卖不出去？”

这是购房者“十有九问”的自我反思。

当下，二手房成交占比虽在提高，但挂牌对手亦在增多，议价空间放大，卖房者的体感并不更好。

今天的问题，我们希望找到一份正向答案——那些在楼市不景气时走出独立行情的房产特征。

举个二手房的典型例子：仁恒海河广场。

据贝壳数据：该项目七八百万以上的主力总价，4月成交周期却比全市水平少了102天，带看供需比只有全市4成。

且对比一街之隔、有南开第一学区加持的鼓楼诸社区，普遍也有5000-10000元/㎡价差……明显跳脱于市场泥泞。

这些逆势表现，都应归因于项目在全时间线上的全面定力。

• 过去：老城厢与海河一线合抱下的城市级情怀。
• 现在：超前产品与标杆服务决定的居住品质。
• 未来：地段、资源等标定的流通性和保值能力。
• 恒远：城市、楼市不可再生的唯一性价值。

就在近期市场供应中，我们还发现了一个与之非常接近的新房模板，意味着该项目孤盘级的价值潜力。

贻成华府。

和仁恒海河广场一样，贻成华府出身海河一线。

在市区核心地段，这类地块早已停供，也就是说如火如荼的产品革新，基本与海河封面无缘。

这正是贻成华府令人艳羡之处，滨海海河沿岸开发的后发优势，让项目出现了“鱼与熊掌兼得”的供应机会。

贻成华府夜景鸟瞰效果图

不仅如此，贻成华府的“极难兼得”实则有三。

海河九曲入海，房子能够“南向采光同时南向瞰景”的却凤毛麟角，该项目便是。

此其二。

加之市区城市精华多在南岸，造成了北岸“向南观景更佳”，但南岸“地段更贵重”的价值矛盾。

贻成华府则坐北岸老城，客厅及南向卧室大面积观河景，调和了这两点，此其三。

三份“极难兼得”让项目直接没了可比的竞品，也难怪“抢唯一”成了市场角逐中的重要逻辑。

贻成华府效果图

可事实上，贻成华府又不同于任何一座海河一线社区。

因为项目与海河的关系极为特殊，最近处仅约45米。

二者之间甚至连一条市政道路的“隔阂”都没有，只有社区、公园、水岸手牵着手地开放共享，成为真正意义上的亲河社区。

贻成华府效果图

前所未有的私属与丝滑，像极了从海景酒店出发，踩过沙滩便踏到了浪花。

这份天然生态，恐怕又是唯一。

这两年，居住回归核心城区蔚然成风。

其中固然有“生活舒适区”与“资产安全区”的现实考虑，但有人不愿离开，有人渴望回来，都彰显了老城情怀在购房者心智中的不可取代。

只是宁缺毋滥的时代，让许多购房打算按在心中不表。

因为老城供应愈发不允许，就像老塘沽，曾是人们“走不出去的故土”，但断供这些年真正的机会也只有贻成华府。

市场对贻成华府的热衷不止于此。

楼市常因“厚重文脉”成就高端居住经典，市区的手表厂（復康路十一號）、第一热电厂（海河金茂府）等均在此列。

贻成华府让人刮目相看和心生向往的，还有曾经发生在这片土地上的百年故事。

这里是新河船厂旧址，其前身可追溯到1916年初创的法国永和船厂。

这里还曾是中国铁路行业第一个、也是当时最大的专用材料场。

新河船厂老船坞实景来源|滨海视窗

百年沉浮变迁，当一片土地上铭刻着这座城市从捕鱼煮盐为生到工业文明、航埠时代的华丽转身。

承载着属于一代代奋斗者的精神财富，记录着几辈人的工作与生活回忆、人生与事业成就时……

人们当然不会只将此等闲视作一处居所，而是向着一种身份认同、一种精神同频，自觉回归和欣然扎根。

正因此，作为“老滨海”的贻成，对该项目的规划极为审慎。

最终在传统住宅开发动作之外，还利用百年新河船厂的老船坞和由其代建的市政公园，打造了一个集历史印记、多彩生活、先锋商业等多元休闲方式为一体的全新城市空间。

中心船坞区+代建市政公园布局示意图

首先，老船坞将蜕变成两个社区组团之间的一条蔚蓝“水系”，水面之上则漂浮着一艘豪华游艇会所。

以特殊中轴礼序，开启老塘沽历史文化舞台的印记回顾。

中心船坞区效果图

船坞两岸，镜像规划着塘沽怀旧商业走廊。

北侧以一座巨大船型标志性建筑作为底景。

未来人们可登临屋顶露台花园眺望海河的壮美风情，在宁静中左瞻右看城市的繁华与喧嚣。

中心船坞区效果图

中心船坞区唯独面朝海河开敞，堤头高耸着的大型塔吊遗存。

两翼，沿约640 米一线海河岸线展开的代建市政公园，被规划为两个反映新塘沽缤纷生活的活力主题区。

西侧一段，运用丰富色彩渲染渔人生活环境与现代网红特色打卡地。

包括塘沽之家、梦幻沙滩、丛林法则、邻里果园以及滔滔水岸边的海河滨水、海河码头板块。

代建市政公园西区效果图

代建市政公园西区-梦幻沙滩效果图

代建市政公园西区-丛林法则效果图

东区则以老塘沽发展为依托，打造记忆长廊和纪念广场，划分阳光草坪、浪漫花田、爱情港湾，沿岸依旧是海河滨水板块。

这样一份文化底蕴和城市气场，这样一种面向全龄段共享的初心设计，明显是寻常居住没有的，但贻成华府就生长于这份特殊格局中。

接下来，怎样的产品才配得上这份城市情怀？

今时今日的房地产，老地图已经去不了新世界。

三代住宅是硬底线，没商量。

更何况，这么多年贻成都在自律地追求产品创新，甚至有“早交卷”的习惯。

就像本轮建筑规划创新带来居住普惠性升级，当主流市场刚开始卖“创新”，生态城的贻成学府尊邸几乎成了第一个眼见为实的项目。

贻成华府明显又创新了。

贻成华府鸟瞰效果图

该项目分东西组团，共规划了24栋建筑、1390户。

已面市的西侧组团，9栋6-17层建筑分布为三排，供应建面约89-207㎡产品。

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现代极简中式建筑风格，采用超大玻璃镜面，且南侧窗户几乎全部落地，进一步拉大了建筑窗墙比。

超白高透 LOW-E 玻璃组成的光影天幕结合铝板、石材等质感材料，高颜值一镜到底。

在这里，建筑空间的潜力被深度挖掘。

譬如：贻成华府在靠近海河的前两排建筑设有架空层。

两排宅间被设计成架空车库，安全、方便、防潮、通风性好。

架空层内，还将打造一个个口袋公园，让烟火与故事生动发生。

甚至，项目部分产品还存在着“顶跃+套内挑空共享空间+露台”的超级产品组合。

说到室内，就不得不说户型，从格局到细节均不难品味出“项目在向生活发力”。

仅以小高层建面约126㎡三室两厅两卫为例，以窥项目共性。

全局看，该户型具备着格局方正、通透全明、动静分离的优质基因，这也是居住舒适的大前提。

小高层·建面约126㎡三室户型图

南向三开间搭配了超大窗墙比，更大程度拥抱采光和风景。

多出来的一间阳光卧室，无论作为儿童房亦或老人房，都能满足更多元家庭结构所需。

同时，全屋将浪费面积消灭殆尽，对可扩展面积穷其所能，使每一平米都成了高效使用空间。

具体看时，项目采用了起居厅、餐厅、厨房、阳台，甚至包括独立玄关深度融合的LDKG一体化设计。

几大功能区面积互借共享，动线流畅贯通，不仅使整个空间的视觉效果看起来更大，也构成了方便一家人沟通互动的家庭核心社交空间。

样板间实景图

还有另一份规划红利，开发商有意做了南向宽景阳台设计。甚至在端户升级了转角落地窗，实现270°广角观景。

或围炉煮茶，或读书偷闲……每户业主都可以选择最舒服的方式，在这里与广袤海空心驰神往，与璀璨城市畅快诉说。

再关注“静区”，三间卧室无论面积分配还是宽深比例都更合理，因此都有条件摆下双人床，这给满足居住需求带来更多可能性。

样板间实景图

主卧套房“小家化”。

主卧、飘窗、衣帽间、主卫生间以及一处建面约3.2㎡的可拓展空间，充分体现着主人的起居仪式和尊崇体验。

样板间实景图

不得不说，当前楼市能让人们勇于投票的，多是在向品质改善，为生活心动。

难怪，这又成了贻成华府业主们的核心购置理由。

而园内景观，则是该项目“买品质”的另一份核心佐证。

针对往往被缩减成本的品质软肋，贻成华府特邀中国美术学院风景建筑研究院着重施笔。

以中式园林的布局手法，工业风的材料选择，特色的植物品种，融入船厂百年历史，营造一条穿越山海的归家之路。

景观效果图

看过方案后，直说我的三点体会：

其一，强情怀。

社区内不仅保留了原厂区内的许多老树，还通过记忆长廊的打造，融入百年船厂印记，寻求本区块特有的社会历史价值。

穿透长廊空隙“雕塑草坪”上的船架零件，以文化和艺术之名展陈互动。

景观效果图

其二，强体验。

一方面，项目将打造庭院式入口空间—中央游园空间—全龄段活动空间—枯山水组团空间——的“游园四幕”，是为归家礼序。

东组团景观分布示意

西组团景观分布示意

另一方面，林下、草上、水畔、花间，园林中存在着大量能够步入走近的场所，是为中式园林手法的氛围感和趣味性。

再者，开发商不惜成本投入酒店式亭廊、景墙水景、雕塑等大量硬景，提升交互力的同时更体现了酒店精工般的品质感。

景观效果图

其三，强场景。

社区内还将打造充满海洋风的海底总动员儿童乐园，其中西组团以“章鱼传说/海马之谜”为主题，东组团则主打“鲸鱼部落/船长之家”。

不仅在满眼沃若间增加了大量现代活力场景和功能，也与工业风呼应，紧密贴合着百年船厂地块的气质与底蕴。

以前买房子，最大的决策动力来自“未来”。

但在城市聚焦发展、缺少战略性发展题材、行业供应过剩的当下，很多房子卖不出去也正是因为看不到未来。

不过，贻成华府的拥趸确实是冲着未来而来。

作为老塘沽核心地段里极少的新房供应，稀缺本就是价值。

且老城的贵重在资源，教育则是其中人们最不惜成本“出价”的。

从距离看，贻成华府与重点校塘沽实验学校、浙江路小学之间皆步行即达，中学对应的也将是1、2、5、6中，全都是响当当的重点校。

实话说，现阶段该项目按惯例并没有明确学区，但其所在新村街道相当于滨海的“和平”，这是不争的事实。

以上所说，决定了项目未来的“下限”——公认的资产抗风险能力和更优的流通能力。

那上限在哪？

要知道，贻成华府南向面对的不只有海河，还有一水之隔的“皇冠半岛”宏伟规划。

这个名字已被写入滨海新区城市更新重点战略。

皇冠半岛鸟瞰效果图

未来计划通过引入天津大学国际医学院等高等院校，打造以医疗健康、职业教育、智能科技、文旅休闲为主导产业的滨城创新发展新高地。

且凭借一座车站北路跨海河桥链接，项目将深刻浸润在城市澎拜新动能之中，且目视可及，举步可达。

至于未来的上限，无疑就是人们习惯讲的“皇冠半岛”——一颗璀璨的明珠。

贻成华府的价值底盘已经豁然眼前了。

巧合的是，与仁恒海河广场全时间线的价值定力，如出一辙。

买唯一+买情怀+买品质+买未来。

坦率讲，任取其一都是不可多得的购买标的。

如果市场供应有段位，每一项都配得上一次价值飞升，更遑论贻成华府的兼备兼优了。

最为宝贵的是，这些多源自项目基因里的价值光环，并不会随着楼盘售罄而消失。

一旦进入二手房阶段，都将换手为业主们的硬核卖点。

贻成华府效果图

曾经谁都没想到，市区海河居住的天花板，竟早在开发初期就敲定了人选。

滨海，或也有这样的宿命和机遇。

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