深圳光明满京华金硕华府值得买吗？优缺点分析（内附图文解析）

深圳满京华·金硕华府开发商☎☎℡TEL；400-859-7606（来电尊享优惠活动）

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【项目名称】满京华.金硕华府

【占地面积】约2.3万㎡

【建筑面积】约19.8万㎡

【推售产品】89-141㎡ 3-4房

【交付标准】简装交付

【交房时间】2025年12月

【房产性质】70年

【总 户 数】规划1138户

【车 位 数】约1130个

【物业公司】满金华物业

【物 业 费】4.3元

【容 积 率】约6.2

【绿 化 率】约40%

【梯 户 比】3T4、3T6

【满京华·金硕华府】是由深圳市满京华置业投资有限公司和深圳市新湖楼村股份合作公司共同合作开发，没有毛坯限价。楼村股份是村委制企业，它是由楼村集体资产管理委员会和部分村民共同持股组建的。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

整个小区占地2.3万方，由5栋住宅+1栋幼儿园合围而成；特殊的地块性质，整个小区均是可售商品房，没有回迁房和保障房；其中1栋二单元、2栋一单元3T4户，1栋一单元、2栋二单元、3栋均是3T6户；所有住宅建筑均是超高层，46-48层。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

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交通地铁：项目1公里范围内有6号和6号支线（在建）两条地铁，其中距离项目最近的是6号线/6号线支线光明站，步行约800米左右；乘坐6号线在凤凰城站或者上屋可以换成13号线，乘坐6号线支线在上屋站也可以换成13号线。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

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教育资源：项目自带12班幼儿园，项目周边教育资源丰富，未来周边有大量的住宅，目前项目所属的社区小学有东周小学、华南师范星河小学、修远小学、楼村小学、中山大学附属学校、深圳教科院实验学校；初中有深圳实验光明学校、光明高级中学、华夏中学、公明中学、深圳教科院实验学校、中山大学深圳附属学校。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

周边的优质教育资源有：深圳小学光明学校狮山校区、深圳小学光明学校中心校区、深圳外国语光明学校成员学校；项目周边的教育资源丰富，还不缺优质的教育资源。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

商业配套：项目自带3万㎡的商业街，可以说满足日常生活需求完全没问题；距离项目1公里范围左右，约6.3万㎡星河coco city（预计年底开业）、约4.3万㎡绿地商业（在建）；乘坐地铁2站可以到光明最大的商业中心约13万㎡蓝鲸世界、约4.5万㎡万达广场；开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

区域价值：项目位于光明科学城“一心两区”的中心区域，属于光明科学城的中央居住区域。周边的城市面貌全新，目前周边的住宅基本都是在建中，ZF规定周边的建筑基本在2026年之前完工，未来会呈现全新的城市面貌。

项目北侧一路之隔在建的“科学公园”占地面积约208.10万㎡，集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等功能为一体的大型综合性城市公园，承担着区域绿色核心、绿意引擎的重任。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

同时科学公园范围有大量的市政配套正在建设或者筹划中：如深圳国际美术馆（在建）、深圳科技馆新馆（在建）、科学城体育中心等。

总的来说，项目周边的配套只能说比较齐全，而且都在可以接受的范围以内；但是部分配套并不算优秀，具体情况还要根据自身的购房需求而定，比如：地铁距离在800米左右，如果在南山上班，需要转13号线，需要换成地铁，通勤时间是不是在自己接受范围内？如果喜欢一个纯粹的居住环境和大公园，那么项目就很完美符合需求。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

项目有5种户型，89平米的3房2厅1卫竖厅户型，99平米3房2厅2卫竖厅户型，102平米3房2厅2卫横厅户型，120平米4房2厅2卫横厅户型，140平米4房2厅2卫横厅户型；其中，99平米3房2卫2厅是项目的主力户型。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

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建面89平米：3房2厅1卫，传统的竖厅动静分区格局；客厅进深8米（不含阳台），开间3.5米，主卧接近12㎡（不含主卫和飘窗）；项目两次卧的飘窗均可以打掉，优化飘窗后两次卧的面积在9平米；整个户型的设计有点割裂，89平米的建筑面积，客厅开间可以做到3.5米，主卧以及两次卧（飘窗打掉后）的面积都比较开阔；但是，目前整个光明89平米左右的三房基本都是3房2卫，唯独金硕华府只有一个卫生间；如果对主卧独立卫生间没有强烈的要求，该户型居住起来比较舒适。

这种89平米只有一个卫生间的新房，在光明市场可以说是没有竞争力的，所以这种户型只有少量，也不是项目的主力户型，不过从单价来说，这种户型是最优性价比的。

89平米3房1卫整个项目占比很少，分布在3栋06户型东南朝向，靠近内部小路，看学校和马路对面小区，间距比较开阔，采光和视野没有问题，不过最好还是选择中高楼层；2栋二单元02户型西南朝向、06户型东南朝向；其中，02户型看小区花园，看学校，只要楼层比幼儿园高，采光完全没问题，视野更不用担心；06户型同样看学校，同样是看学校2栋二单元的视野肯定比3栋06户型更好。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

建面99平米：传统竖厅的3房2卫户型，竖厅动静分区格局，客厅进深8米（不含阳台），开间3.6米，主卧11.3㎡（不含主卫和飘窗）；可以说是88平米户型的加强版，多了一个卫生间，其他各个功能间面积有所增加；两个次卧的飘窗同样可以打掉，优化后两次卧的面积居住比较舒适；对比光明其他产品的3房2卫，可以说是舒适型户型，而且是项目的主打户型。

99平米3房2卫作为项目的主力户型，每一栋楼都有分布；1栋二单元03/05户型，2栋一单元03/05户型均是正南朝向，而且是3T4户，价格肯定是最高的，而且正前方就是3层幼儿园，视野采光没有遮挡；2栋01/07户型，分别是西南和东南朝向，01朝花园看幼儿园，07看深圳小学狮山校区，1栋一单元06/07户型东南朝向看幼儿园，由于学校楼层都比较矮，采光和视野确定性比较高，不会有高层建筑的遮挡，只要比学校的建筑高，相加比很不错；其他户型尽量选择中高楼层。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

建面102平米：横厅格局，主打的就是客厅宽大以及良好的通透性，客厅进深6.2米，开间3.7米（不含阳台），还配有长6.2米宽景阳台，这个户型很比较讨喜年轻的购房群体，因为横厅的户型南北通透，特别是深圳夏长冬短的地区；横厅户型还有一个优点，过道的面积少，同等面积空间利用率高，客厅或者房间的面积都稍微大些；开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

102平米分布在3栋05户型，西北朝向，主阳台看花园，主题视野有2栋一单元主体建筑的遮挡，看不到科学公园的景观；2栋二单元03户型东北朝向，2栋二单元05户型西北朝向，都是看科学公园景观，不过前方有金硕臻府的视野遮挡，有部分视野遮挡，存在不确定性；

建面120平米：南北通透横厅格局，客厅进深6.4米（不含阳台），开间3.8米，配有6.4米宽景阳台，户型图中的次卧二和次卧三，不包括飘窗的的情况下是2.5*2.5，飘窗打掉以后卧室有9-10平米，还算不错；

建面140平米：4房2厅2卫，横厅设计南北通透，可以说是120平米房的加强版本，户型格局差别不大，最大的改变就是阳台，该户型的阳台连接厨房长8.8米；其他方面就是各个功能间的面积增加。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

项目劣势：

1.狮山片区还处在集中兑现初期，没有配套可言，特别是周边的商业，完全依赖光明大街站周边配套；项目周边长期处在施工建设阶段，未来一定时期内周边的噪音和粉尘不可避免；周边地铁有地铁6号线和6号线支线，距离最近的地铁口大概800米左右，从距离来说并没有优势；光明有大量的南山福田购房群体，科学公园周边所有的楼盘都不能直接乘坐13号线，需要换乘，这个和凤凰城高铁站周边楼盘相比不占优势。

2.项目户型存在很大的缺点，88-89平米只能做到三房一卫，不管是新房还是未来的二手都没有竞争力。其他户型也是如此，虽说大户型在光明比较受欢迎，但前提是得房率比较正常的情况。

3.旁边的公园资源确实比较丰富，目前这一期建好后，中高楼层是可以看到公园，但是未来周边有大量的地块需要开发，同样是高楼层的话就有严重的遮挡，所以不要心存侥幸，而且户型设计都是朝南，公园在北面，横厅户型卧室可能有部分景观。

项目优势：

1.项目位于光明科学城“一心两区”的中心区域，属于光明科学城的中央居住区域。周边的城市面貌全新，目前周边的住宅基本都是在建中，ZF规定周边的建筑基本在2026年之前完工，未来会呈现全新的城市面貌。目前周边都在兑现期，因为旁边就是科学公园，ZF对周边的建设管理比较严格，包括建筑形式、外墙、竣工时间等都有一定的要求。

2.目前光明所有的项目，满金华是唯一一个可以优化飘窗的项目，项目得房率不算高，得房率在74%-75%左右，飘窗优化完后在80%左右，比市面绝大多数的超高层得房率要高，可以理解为刚需楼盘里面唯一一个不需要睡飘窗的楼盘了；

3.满金华到科学公园距离非常近，对有老人或者有小孩的家庭来说非常的友好，日常散步，溜娃等都非常方便；科学公园里面有儿童乐园、科技馆、美术馆、体育馆，节假日活动非常方便；

项目总结：

从区域发展前景来看，凤凰城高铁站附近和科学公园周边是不错的区域；高铁站附近目前的进展会更快些，而且有13号线加持，吸引了很多南山、福田的购房群体，区域的定位是产业+住宅；而科学公园周边则是纯粹的中央居住区域，居住氛围和环境更加的纯粹，旁边还有科学公园的加持；

两个片区从定位上来说就有差别，谈不上谁好谁坏，更不好说哪个更有发展前途，而是哪个区域更加适合自己的购房需求；高铁站附近离地铁口比较近，到南山福田更加的方便，旁边的还有产业和高铁商业，未来更加的热闹；而科学公园旁边居住更加的存储，旁边有大型公园，更加的安静，节假日和下班休闲活动更加的方便。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

高铁站附近有润曜府、润晖府、中海时光境，地价都是4.89万的毛坯限价，西南朝向价格在4.2-4.3万，西北朝向价格在3.7-3.9万；科学公园周边安联毛坯限价在4.91万，联发悦尚居毛坯限价4.53万；从位置来看，满京华参考安联的地价更有意义；目前楼盘简装小户型均价在3.8-4万左右。开发商☎☎℡TEL；400-859-7606

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