“网约房”属于住房租赁还是经营行为？需不需要经由利害关系人同意？两地有争议→

话题

网约房该如何管理？

近年来，网约房作为一种新兴业态广受关注。网约房在给我们带来便捷的同时，一系列问题和乱象也随之出现。是否应该严格监管，如何把握监管尺度，都存在争议。

6月30日，大理市人民政府关于征求《大理市网约房管理暂行办法 （公开征求意见稿）》公众意见的时间截止，对于网约房的一系列监督管理措施将在正式文件确定的生效日期起施行。

征求意见期间，网络上关于网约房的性质存在争议。一种观点认为，网约房其实就是租户通过线上来选择房子的行为，属于住房租赁活动，如果是个人将自有住房进行出租不应认定为经营性行为。相反观点认为，网约房是具有旅馆业经营性质和特点的住宿行业“新业态”，应当纳入或参照旅馆业管理。

是否具有经营性质，还决定着开展网约房活动需不需要遵守《民法典》第279条规定，即“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

昆明

住宅小区开展网约房活动不违规

近期，昆明多个小区业主通过人民网留言板反映，希望有关部门取缔违规经营的民宿。对此问题，昆明市官渡区4部门联合回应称，从事网约房活动不属于旅馆业经营，故不需向公安机关申领特种行业许可证即可开展经营活动，但公安机关会对网约房经营者是否在“云治采”微信小程序如实登记身份和房源信息进行监督检查。另外，网约房房间未满足集中达到一定数量的不需要办理卫生许可证，也不在办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查范围内。

网留言板截图

2018年，昆明市《关于进一步加强民宿安全管理的通知》首次明确，对分散于公寓楼、居民小区内单间（套）经营并冠以“民宿”名称的网约房，有关部门要纳入出租房治安管理范围。2023年5月1日起施行的《昆明市特种行业和公共场所治安管理条例》将网约房经营业列为了特种行业之一，网约房经营者应当登记核验入住人员有效身份信息、入住时间、退房时间等信息，并实时向公安机关报送，不得向未提供合法有效身份证明的人员提供住宿服务；该条例中，应当取得特种行业许可证的只有旅馆业和公章刻制业，不包括网约房经营。

昆明市对于网约房的管理模式出现了由住房租赁向行业经营管理的转变，基本确定了网约房的经营性质，但是对于经营网约房是否需要办理营业执照以及利用住宅经营网约房是否需要经有利害关系的业主一致同意等还没有明确规定。

大理市

住宅经营网约房需经有利害关系人同意

按照《大理市网约房管理暂行办法（公开征求意见稿）》的定义，网约房是指以经营（营利）为目的，通过互联网等信息网络渠道为主要方式向社会发布房源信息、接受预订，依托电子支付等环节完成交易，以“小时”和“日”为计量单位对不特定人租用的非旅馆业住宿场所。包括但不限于日租房、短租房、网租房、自住公寓、酒店式公寓等。

以下房屋可用于网约房经营：（一）商业用途的商品房；（二）将住宅用途的房屋用于网约房经营的，网约房经营者应当遵守《中华人民共和国民法典》和其他法律、法规的规定，并经由利害关系人同意。

以下房屋不可用于网约房经营：（一）非商业用途的商品房且未经利害关系人同意的；（二）房屋所有权属不明晰的；（三）司法机关和行政机关依法限制房屋租赁的；（四）属于违法建筑的；（五）违反规定改变房屋结构的；（六）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

从事网约房经营不要求办理特种行业许可证，但是从事网约房经营的企业、自然人应当办理市场主体登记，取得营业执照，其经营范围应当包含“住宿服务”。

大理市十分明确网约房具有经营性质，并将民宿和网约房进行区分，分别制定了《大理市旅游民宿管理办法（试行）》和《大理市网约房管理暂行办法（公开征求意见稿）》。具有经营性质，就需要遵守相关法律、法规的规定，办理营业执照。

最高检主管媒体

“网约房”绝非法外之地

2023年12月7日，最高人民检察院主管媒体“检察日报正义网”发布题为《“网约房”藏污纳垢，根源在“服务跑快了，监管没跟上”》的评论文章。文章提到：“‘网约房’绝非法外之地。健全立法，完善监管，让‘网约房’早日走出‘治安洼地’，真正成为‘阳光房’，已是当务之急。”

目前已经有越来越多的地区通过地方立法规制网约房经营行为，但是网约房并不像旅馆业一样有相对完善的立法和监督检查机制，管理模式还需要继续探索。

End

撰稿：张超

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