中海地产在京"冰火两重天"，压力给到了倪健刚

文/乐居财经 林振兴

中海京华玖序的成绩，还在不断地刷新。

至6月30日，它网签175套，总金额62亿元；截至7月1日，它网签218套，总金额74.5亿元；截至7月2日，网签222套，成交金额合计75.85亿元。平均每套3400万元。

这是来自北京市住建委的官网数据。

中海京华玖序的开盘时点踩得很准。一是，赶在6月30日前网签，销售业绩就属于上半年；二是，开盘前三天有政策，首套房首付20%，最低贷款利率3.5%；北京户籍多子女家庭买第二套房，认定为首套住房。

这原本就是一个神盘，位于寸土寸金的西城区，它由中海新城公司总经理张欣团队操盘，主要在石景山、西城耕耘。在北京，中海地产还有另一个团队，由倪健刚领衔的中海北京公司。在一些大区，中海集团董事长颜建国搞了AB角，让大家更有狼性。

北京是中海地产的重仓之地。自2018年至2023年，中海地产已连续六年霸榜北京市场。在2023年的北京，中海地产销售额478亿元，第二名北京城建375.9亿元，第三名华润置地257.2亿元。

但在2024年1~5月，中海地产开始滑落，北京城建、华润置地、中海地产位居北京房企权益销售额榜单前三位，销售额分别为80.76亿元、75.77亿元和75.17亿元。在北京拿地金额排名TOP10中，中海地产也排在第3位，拿地金额约58亿。

3月最后一个周末，中海地产北京出现了五盘同开的盛景，中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院五个项目的地价总货值约380亿。据中海地产方面给出的销售数字，五个项目加起来超过90亿元。

除了中海寰宇天下天镜由中海新城操刀，其余四个项目所属于中海北京团队负责。

截至7月2日，中海丰和叁號院网签17套房源，成交均价约88388.18元/㎡，成交金额合计2.84亿元；中海寰宇未来网签860套，已签约套数202套，成交均价63305.45元/平米，去化率23%，成交金额合计14.57亿元；中海永定玖里网签40套，成交均价5.1万/平米，成交金额合计2.34亿元；中海公元里网签数据为0。由此计算，四个项目网签金额共计19.75亿元。

这些楼盘与网签数字的差距，有一个不可忽略的因素：当时北京楼市政策尚未落地，导致一批虽认购，但不愿意网签，在等待首付比例和利率降低。它们网签的速度，远没有中海京华玖序来得痛快——因为足够稀缺。

据业内人士称，新政之前，北京楼市认购后的转化率只有60%。这就导致一个现象，地产商与购房者退订金的博弈。中海地产也深受困扰。

令中海地产华北区老大付熙嵬焦虑的，或许还不是2024年。因为有中海京华玖序这个百亿大盘托底，中海地产2024年在北京市场占据老大的位置无虞。但这个功劳簿里，倪健刚的贡献并不大，甚至是拖了后腿。

中海地产2023年在北京拿了6块地，斥资约255亿，权益在80%-100%之间。除了去年6月份拿的石景山学府里项目地块，剩余的5块地都是在2023年10月之后拿的。截至2023年末，中海在北京的总土地储备共316万平方米。另据中海幸福家小程序显示，目前中海地产在北京的在售楼盘达26个。

而2024年上半年，中海地产北京仅从港中旅集团手上转手了海淀一块地，案名为“西山观复”。它总建筑面积45482.71平方米，共有322户，目前已经领证256套，户型面积在140-167平方米之间，销售指导价为8.5万元/平方米。

北京拿地的现状，是中海地产的一个缩影。

数据机构统计，2024年前6月，中海地产权益拿地却降至谷底，仅120亿，排名掉至行业第九。但在去年，“扫货王”中海地产拿地金额超过千亿。今年上半年，中海地产销售额（全口径）为1483亿元，下滑17.7%，去年同期为1802亿元。