全球房价，都在上涨

来源 ：柯谈地产观

作者 ： 伍 豪 柯 谈

虽然我国房价仍在下跌，但全球主要国家房价还在持续上涨。

权威机构统计，截至今年4月，全球 房价指数同比上涨超过 3%。下图是全球26个主要国家房价数据，以2006年的房价为基数100，从2006年至今，虽然中间有一些波动，但整体上呈现上涨趋势，尤其2014年至今，全球房价指数上涨趋势就是一条陡峭的曲线，从指数100上涨到接近175，涨幅接近75%，力度大速度快。

其中，以美国，英国，欧元区的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亚，日本，新加坡等为代表，全球主要发达国家2014年至今房价几乎先后都在上涨，只是涨价的节奏有先后，涨价的幅度有波动，涨跌的周期有大小。

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最近，权威金融研究机构标准普尔公布了全美各大城市的房价指数，也叫凯斯席勒指数（2000年房价基数为100）。与2000年相比，全美主要大城市的房价指数是当年的2到4倍左右，分析该指数，2020年至今房价上涨47.1%，今年4月房价同比上涨6.5%，短短4年的涨幅超过以往十年的涨幅。

其中加州圣地亚哥房价指数达到了438，加州洛杉矶达到433.59，佛州迈阿密达到433.23，名列涨幅冠亚季军。

按照国际清算银行的统计口径，下图中，自2012年以来，美国房价持续上涨，美国楼市走了一轮长达12年长牛，其中很短一段时间涨跌波动可以忽略不计。

2023年至今，房价指数依然还在上涨，没有任何调整的意思。

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英美是一家，英国是美国最忠诚的小跟班，楼市也是亦步亦趋。

美国老大哥在前，小英房价从2015年以后也是一路上涨，但涨势弱于美国，到了2022年后有点跟不住了，一定幅度的回踩调整，但幅度不大，强于欧元区房价。 今年开始，再次小幅上涨。

英国最大的房地产网站Rightmove发布了4月的最新房价报告， 同比上涨1.7%，平均挂牌价环比上月上涨了1.1%，实现连续四月上涨，‍英国的房产销售数量比去年同期高出了13%。

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和英美相似，欧元区房价从2015年开始，进入上涨通道，也走出一轮罕见的长牛，但上涨时间和力度，皆大大弱于美国和英国。

2022年，俄乌战争，叠加美国暴力加息， 欧元区房价指数下半年小幅度转跌，2023年全年横盘调整，今年以来也是略微下跌，倒逼欧洲央行首次降息，但大的上涨趋势并没有破坏，法国和德国这两个欧元区发动机缓过劲来，前景依然看好。

欧元区中，也有分化。

德国法国楼市日子不太好过，但葡萄牙和西班牙的房价至今不见调整，都在上涨，且涨幅领先。

今年3月世界四大评级机构之一的DBRS认为过去五年葡萄牙房价涨幅在欧元区最大，超过60%。尤其2022年至今，可谓一骑绝尘，丝滑上涨至今，甚至看不到任何横盘调整的迹象。

西班牙也是如此，但涨幅没有葡萄牙大。

在过去的10年中，西班牙房价累计上涨了29%。在2019年至2024年的近5年中，西班牙房价上涨了18.4%。尤其最近一年内，西班牙房价同比涨幅达到了7.1%。

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北美加拿大，英美小跟班，2015年到2021年也走出了一波上涨的趋势。

其中2020年之前，房价指数涨幅不大还有两年处于横盘走势，但2020年开始，房价指数陡然上涨，2020-2021年两年时间房价涨幅巨大，2022年以后房价开始小幅度调整回踩，但回调幅度不大，大的上涨趋势并没有破坏。

加拿大房地产协会 (CREA) 的最新房价数据显示，调整还在继续，但加拿大已经开始降息，一旦需求恢复，不改上涨趋势。

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澳大利亚作为全球工资时薪最高的国家之一，房价从2013年到2023十年时间增长了83%，也走出了一波上涨趋势，尤其2020年后，房价指数陡然上涨，一直大涨到2022年。其中有两年小幅度回踩调整但不改上涨趋势。

2022年小幅开始调整到2023年初，随后澳洲房价再次上涨。根据澳洲财经见闻数据，自 2023 年 1 月 29 日全澳首府城市房价触底以来，5个主要大城市整体上涨了 14.4%。其中，珀斯上涨28.5%领跑全澳洲。

这里要多说一句，澳洲房价去年以来涨势如此强劲，和工资收入大幅度上涨关系密切。

5月15日澳大利亚统计局公布的数据显示，2024年第一季度工资同比增长4.1%。 这一同比增幅高于去年第一季度的3.8%，且从今年７月开始，澳大利亚最低工资又将提高3.75%，在澳洲，即使是零工，时薪工资也是全球排名前列。

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2013年以来，日本房价转入上涨通道至今，近一年来，日本房价呈盘整态势，但上涨趋势不改。

日本的房价上涨过程中也出现分化，东京和大阪领跑全国。前不久，日本不动产研究所发布“国际不动产价格租金指数”4月调查结果显示，东京和大阪的住宅楼价格与半年前的调查（2023年10月）相比，均上涨了1.5%，在全球15个主要城市中排在首位。

尤其东京的房价 自从2020年10月以来，就一直在刷新纪录，2024即将过半，东京的房价仍未踩下“刹车”。

权威中介机构东京Kantei在前两天公布了东京圈5月的二手房均价：截至5月，东京23区二手住宅（以70㎡为计算）均价为7386万日元（约合人民币337.3万元），同比上涨4.8%，环比上涨2.1%。

其中，东京核心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）以70㎡为单位的二手住宅均价为1亿1924万日元（约合人民币544.6万元），同比大涨16.3%，环比上涨2.9%。

这里多说一句，日本楼市2012年到2021年，楼市平稳微涨，2021年开始楼市开始大涨，原因除了日元贬值，和楼市供不应求关系密切。

这一现状在东京圈（东京都+3个县）更突出，整个2023年，东京圈新上市住宅套数大概2.8万套，平均每月新增供应也就2300多套，这点量东京房价不涨才怪呢。

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最后说一个网红国家：新加坡

其房价，2017年之前的三四年，与全球房价走势相背离，跌了几年后，从2018年开始就持续上涨，2021年开始发力， 涨势陡然上升，尤其是过去一 年，涨势更加凶猛，全球第一。今年开始，上涨势头依然不改，没有任何调整迹象。背后原因之一，还是和我们国内的大佬特别喜欢新加坡有点关系。

观察新加坡2013年-2023年一手房和二手房的价格走势发现，新加坡过去10年的房价涨幅是141%，二手房房价的涨幅在25%，也验证了上述判断。

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美国，英国，欧元区的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亚，日本，新加坡等这些全球主要发达国家，这些年楼市尽管有一些调整，但房价上涨趋势不改的根本原因主要有以下三个方面：

一是移民人口不断增长，以及外来移民的高生育率。人进来了，新生儿大量出生，这些都需要大量住房。 以葡萄牙为例，从2017年开始，葡萄牙连续六年为净移民流入国家（至2022年），其中2022年达到历史最高值（增加86,889人）。据高盛估计，澳大利亚目前每年 50 万的净移民率会推动房价上涨约 5%。同时这些年，富裕国家的外国人出生人口年增长率约为 4%，是有史以来增长最快的几年。

二是发达国家楼市供不应求成为常态，住宅供应速度和供应量跟不上需求增长的速度。

以美国为例，其他发达国家类似。

美国著名房地产分析公司 JBREC最近发布了美国人口洞察与战略报告，并表示由于移民潮和美国大选年的出现，预计2024年美国人口将增长400万，需要额外新建165万套住房才能满足新增人口需求。而目前美国总的住房供应不足210万套，超过68%的住房市场供不应求。

三是货币放水。疫情爆发后，全球主要国家都在大放水，长期通胀导致劳动力市场火爆，就业率创新高，失业率创新低，工资收入普遍较大幅度上涨。

自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，以日本为例，日本文部科学省和厚生劳动省发布数据，2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%，同比增长了0.8个百分点。

日本大企业为了吸引人才，也是不断加薪。自今年4月份起，大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%，至225,686日元（约合10370元人民币）。比如大型钢铁企业JFE钢铁公司宣布，将今年4月入职该公司的大学毕业生平均起薪提升到每月28.2万日元（约合12960元人民币）。

虽然长期通胀物价高涨，但收入涨幅更大，发达国家的收入增幅完全能覆盖房贷，良好的收入预期让买房人无惧较高的房贷利率。

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总之，全球主要发达国家这些年楼市的走势告诉我们：哪怕城市化规模到了天花板，楼市进入成熟期，随着市场供求关系变化和收入的增长，这些国家的楼市依然走出了牛市，且势头未减。

疫情之后，全球主要发达国家房价都再创新高，而只有我国从2021年一直下跌至今。根本原因是：疫情后，发达国家都在货币宽松大放水，经济和国民收入都持续上涨；而我国却主动刺破房地产泡沫，并且没有量化宽松。

两条不同的道路，孰对孰错，三年后就能见分晓！