楼市，又一个重大隐患……

文/杨国英

今天写写楼市。

对于大多数人来说，研究和把握好楼市的预期，其实，远远比成天关注股市要重要得多，毕竟，大多数人的财富都在房子上（城市居民的房产财富占比高达近80%）。

但是，基于对房产的执念，基于房产超低换手率的低感受性（没有股市每天波动来得刺激），大多数人事实还是将更多的时间消耗在股市上——之于全域资产配置，城市居民的房产财富占比近80%，大多数人可能只会化不到10%的时间进行研究，城市居民的股票财富占比普遍仅有10%多点，但大多数人却会化90%的时间进行全年无休式的关注。

这种之于全域资产配置的时间占比与财富占比的严重错位，过去两年，让无数人的财富值猛然蒸发了接近30%，对于存在较大房贷杠杆的群体，过去两年房价的大跌，事实让无数的中产家庭的财富净值，整体消减了超过一半。

过去的已经过去，如何以归零心态，预判房价接下来的走势，这对于当下许多人事实同样重要（他们可能仍然没有意识）。

许多人觉得，既然过去两年房价已经大跌了，那么，接下来再往下跌的空间就小了。

这样的想法，没什么问题，但是，问题的关键是——房价预期还要跌多少，预期还要跌多久？

今天，我直接给答案：无论是一线还是二线城市，未来两三年整体还是要跌的，区别在于核心之核心的城市，预期跌幅相对小一些（10%-15%），绝大多数二线城市、乃至个别一线城市，预期跌幅相对大一些（15%-25%）。

这样的预判，整体是基于市场利率的渐进下调，预期未来两三年市场利率陆续下调70-80个基点，对应十年期国债收益率到达1.8%以下的区间，而同期房价整体再跌一跌，那么，到时的年租金回报率与到时的十年期国债收益率基本一致，房价整体也就稳住了，这事实也是全球房价的通用定价模型。

当然，我这里讲的是整体，具体到不同城市，事实还要结合不同城市的静态租金回报率、预期人口净流入、以及户口的隐性权益（京沪的户口具有一定的隐性权益）进行详细区别。

但是，今天我要讲一个楼市隐患。

这个楼市隐患如果不去，很有可能会将当下的楼市中期问题，最终活生生拖成中长期问题——那就是，最近许多二线城市又开始放量土拍了，这种放量土拍如果持续，则预示着未来两三年还将上市大量的新房。

但是，之于当下绝大多数二线城市、甚至包括个别一线城市，其存量住房本来就已经显著过剩了。

比如，现在900-1000万人口的省会城市，存量住房普遍高达400多万套，1200万人口的省会城市，存量住房普遍高达500多万套，以平均3人居住一套房计，这样的存量住房显然是过剩的。

但是，在存量住房本来就显著过剩之下，为了增加地方财政收入，现在许多城市又开始放量土拍了，又开始增加预期的新房供给了，这必将导致两三年之后这些城市的住房进一步过剩——而如果两三年之后住房进一步过剩，那么，即便接下来两三年市场利率进一步下调，也绝不意味着这些城市两三年后的租金水平就能铁定维持住今天的水平。

当然，也有一种可能，通过持续的大规模人口净流入，来消化这些城市本已过剩的存量住房+预期新增住房，以存量住房高达400多万套、并且持续放量土拍预期未来三年每年还要新增4万套的部分省会城市（人口900多万人）为例，要想三年后住房的租金水平能够维持住现在的水平，未来三年每年的净人口流入至少需要12万人以上。

但是，这在经济预期大概率还将低迷、且城市化明确进入尾声之下，这种可能性事实是不存在的，至少对于多数二线城市而言是不存在的，经济预期整体如果持续低迷，很可能会产生阶段性的逆城市化。

同时，我们还要关注一个维度，那就是现在超核心城市正在大幅放宽落户门槛，这对绝大多数二线城市而言，必然又会形成持续的冲击。

当下部分城市突然放量土拍，这就是当下楼市的又一个重大隐患。

个人认为，为了避免将房地产泡沫的中期问题最终扩大为中长期问题，当下的绝大多数城市（除非存量住房不过剩的），除了必要性的土拍（比如城中村改造之类的），整体一定要控制土拍节奏，千万不能因为当下的财政困难而选择放量土拍，最终将一个城市的房地产彻底推向中长期失控的境地。

关于部分城市放量土拍的话题，今天我就讲到这儿，较为详细的分享以及不同城市的房价预期走势，这个有机会我会做一期私享会直播。

最后，再说一说股市。

近期我一直在讲，三季度超大概率会出现之于未来至少一年半的大底，这个逻辑的核心在于预期市场利率的持续小幅中频下调，市场走势会有一个稍微提前的反应。

另外，今天白酒股突然震荡走强了，这其实与茅子的限量保价没什么关系（当然，不明就里的媒体与券商分析会拿这个说事），而是连续大跌之后的大概率必然，部分资金会选择阶段性抄底做一个波段，中期而言，高价白酒的杀估值整体还会持续，如果酒企一味为了保价而选择限量，那么事实可能杀不了估值，但酒企会因此将自己的业绩杀下来。

当然，现在的白酒股，如果是中端和中低端白酒占比较高、且内卷能力比较强的，事实上现在超大概率也是中期的相对底部区间。

同时，今天白酒股的突然震荡走强，这事实也意味着整体大消费领域已经无比临近中期大底区间，上上周我讲过，之于私享会分享的四个大消费细分领域，白酒的预期实现排名最后，截止上周日，私享会已经分享了五个大消费细分领域——因为，我们认为，之于中期而言，大消费领域整体已经进入到超高的安全边际。

还有，近期科创板的回调尺度超大，关于这个，我在5月中旬“科创板八条”推出后就讲了，政策可以解决科创板的融资问题，但是解决不了科创板的中期业绩，而现在的市场，又比以往任何时候都强调预期业绩的实现。

今天就这样吧，昨晚难得醉饮，今天还没彻底恢复，所以文章写起来有点松散，大家勉强看看吧。