拆迁放水，离我们更近了！

　　“5.17”新政之后，我们密集调研了深圳、上海、杭州等城市。

　　今天，我们旗帜鲜明的给出大家两个结论：

　　1、市场正在复苏，且深杭反弹最快；

　　2、总价400-500万，看杭州！总价700万以上，看深圳！

　　上周末，我们已组织杭州考察团。

　　本周末，两天进深圳！

　　葫芦娃老师亲自带队，看深圳最核心位置。

　　大碗楼市首次“深圳考察团”招募，点击报名链接，和娃总一起深圳夜话聊房产。

　　大基建时代过去，迎向我们的会是怎样的新时代？

　　这个问题，现在有标准答案了。

　　近日，各地住建局纷纷换上了新的招牌——

　　住更局。

　　原先的住房和城乡建设局，如今已经改头换面，成为了住房和城市更新局。

　　住建局更名为住更局，意味着住建局的工作职能发生了转变。

　　曾经，住建局的主要的工作内容包括规范房地产市场发展秩序以及大规模的城乡建设等方面。

　　如今，住更局除了房地产市场这部分外——

　　重头戏放在了城市更新上。

　　城市更新主要负责些啥？

　　好巧不巧，咱们恰好可以和最近这波大暴雨联系起来说道说道。

　　大家都知道，最近的这场雨，下得可谓是天昏地暗，很多城市都遭殃了。

　　长沙各地雨水不停，路面全是积水，地铁也因暴雨停运，整个城市的运行节奏严重放缓；衢州水亭门城墙在持续的降雨下，发生了局部坍塌……

　　一场暴雨，暴露了很多问题。

　　一、面对极端天气，城市排水系统等基础设施的应对能力仍需优化；

　　二、城市建筑面对极端天气，存在坍塌等安全隐患。

　　以上问题，都需要交给城市更新来解决。

　　就拿城市排水系统来说，整个城市的排水系统基本都是10年、20年前的设计，随着近年来极端天气的变化，过去的标准并不完全适用于现在，这就需要通过城市更新对排水管道等方面进行优化，从而尽可能降低城市内涝的影响。

　　而在暴雨之后，城市基础建设或多或少都会遭到一些损坏。

　　比如地基在雨水浸泡后的不均匀沉降、管道的破损，又或者是哪条路上的窨井盖被大水冲走了。

　　这些大大小小各方面的损坏，最后还是得靠城市更新。

　　此外，市政道路、桥梁等与交通路网相关，以及老旧小区改造，基本上都属于城市更新的范畴。

　　用一句话来解释城市更新就是——

　　那些年基建造下的“孽”，现在全部由城市更新给你收拾咯。

　　掰扯完这些，你大致就清楚了：

　　过去，是大刀阔斧的大基建时代。

　　接下来，是大维修时代。

　　别觉得大维修时代没前途。

　　现在流行这样一种说法：

　　大基建时代，全国各地的疯狂基建让经济得到了迅速的发展，而如今从大基建时代步入大维修时代，经济发展要放缓了。

　　我不认同，因为——

　　大维修时代是在给大基建时代续命！

　　先给大家列两组数据：

　　10年前，4万亿的投入能带来42%的基建投资增速；

　　现在，13万亿的投入仅能带来3.8%的投资增速。

　　大基建时代末期，早就已经进入了边际效应递减的阶段，投入产出性价比越来越低，并且随着地方城投负债的日积月累，每多一个基建项目，城投身上背负的压力也就大了一分。

　　过去的那套早就不管用了。

　　与此同时，大基建遗留的问题还存在。

　　一方面，基础设施的使用需要后期的维护和保养。

　　如公路设计年限是二三十年，实际情况是五年左右就要大修。据统计，我国现在差不多有30%的高速公路已经超过了设计使用寿命，这些急缺维护的路网，随时都在增加交通事故的发生概率；

　　再比如，过去的二十多年，河道水利设施基本就没有大范围维修过。

　　这些以后都归城市更新管。

　　另一方面，基建时代迅速壮大起来的施工单位和施工队何去何从。

　　2021-2023年，从事建筑业的农民工减少了近1000万人。

　　这些人可不是凭空消失了，而是随着工地减少了，找不着活干，从而转向了其它行业，有的索性就待业在家给父母养老了。

　　最近，农村养老院退院率提高到了25%。其中，一个很经典的案例就是有农民工工地失业找工作未果，最终选择将母亲接回家护理……

　　城市更新对就业压力的缓解相当重要。

　　目前，新建商品房面积持续下降，就连房企都在抢着给官方干活。比如安置房、医院、学校、体育馆、商业，大多可以交给房企来代建。

　　现在，也就官方的活多些，像绿城、龙湖这些民营房企都在带抢着干代建的活。

　　城市更新很多项目同样也可以外包给第三方施工单位。尤其是眼下这个刚刚改名完的节骨眼，新官上任三把火，很快就会有城市更新的相关项目批出来。

　　如此一来，活多了，工地上的工人也就多起来了。

　　从投入上来看，未来五年，中国每年在基础设施维护和改造上的投入预计将达到数万亿元。而在过去十多年里，每年在新建基础设施上的投入也是在数万亿元级别。

　　也就是说，大维修时代的经济投入并不是大基建时代少。

　　更重要的是，城市更新还有一定的中央财政支持。

　　6月初的时候，财政部官网公示了一批即将开展城市更新行动的城市，其中，包括了上海、杭州、武汉、成都等15个城市。

　　这些城市的城市更新就得到了一定的中央财政支持。

　　当然，这15个城市只是先一步得到了支持，未来这种形式的中央转移支付会深入更多城市去，算是一条比较稳定的放水方式。

　　这回，还会有人说大维修时代不行吗？

　　相比大基建时代，大维修时代更长久，能给工人们提供更多稳定的就业岗位，能通过持续不断的维护和改造项目，源源不断地放水。

　　大维修时代，拆迁还是重中之重。

　　在湖北省专题会议中，强调要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容。

　　事实上，不单单是危旧房屋改造，还有城中村改造都是城市更新的主要内容。

　　旧改可不能光听名字，就把其认定为小区的改造，如给老小区装电梯、修水管、换电路之类的。事实上，拆除重建也是旧改的一部分。

　　理论上讲，房屋建筑的设计使用年限是50年，交房后十年左右就会出现漏电漏水，外墙脱落、内部老化等问题。

　　但现实可能会更残酷一些——

　　前段时间，哈尔滨道里区一栋居民住宅楼就因为不均匀沉降导致了整幢楼的墙体开裂。

　　这栋楼始建于1999年，至今也不过是20余年。

　　据七普统计，中国32%的城市家庭房屋修建于2000年以前，房龄超过30年的老旧小区超16万个，涉及4200万户家庭。

　　——符合旧改的小区非常多，其中能拆的小区也多如牛毛。

　　这些小区的改造方式非常多样化。

　　一、原拆原建。

　　这种模式的资金一般由政府、居民等多方筹集。

　　比如杭州的浙工新村，整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决。

　　二、直接拆迁安置。

　　城中村改造便引入这种模式。

　　在深圳、广州，城中村改造引入了开发商对城中村进行重新开发，建设新的商品房和商业，而开发商会对原业主进行赔偿安置，一般分为房屋安置和货币安置。

　　从去年年底开始，央行净新增PSL3500亿元这笔“便宜的钱”，支持三大工程改造，其中有一项便是城中村改造。

　　前文我们说了基础建设的维护和保养，会让钱流动起来，那么通过旧改，将会带动更多的投资，让上下游产业链条上的更多企业受益，让钱流动得更快更猛。

　　在过去，原拆原建的案例相当少，城中村改造也只是仅仅局限在深圳这样的超大特大城市上，并且进度推进也不理想。

　　现在，旧改的进度要加快了。

　　原因就在住建局更名为住更局之后，工作重心放在了城市更新，而城市更新的核心内容之一就是老旧小区旧改、城中村改造。

　　同时，我们还知道政策的推进向来是稳步前行，逐渐扩大影响力。

　　比如前阵子提过的去库存，让国家队下场收购商品房，现在政策再度加码。6月20日的会议表示，各地要推动县级以上城市的存量商品房。

　　收购商品房即将下沉到县城。

　　随着住建局更名为住更局，旧改的范畴，尤其是城中村改造也不会只局限在超大城市。

　　据住建部统计，

　　旧改总投资额预计高达4万亿元。

　　以上就是大维修时代到来之后的深远影响。

　　基础设施的维护和保养，让钱流动起来；

　　旧改进度的加速与范围的扩大，让钱流得更快更猛。

　　这么听起来，是不是觉得放水离我们越来越近了？

　　看到这儿，我已经猜到了大家一定会有一个不吐不快的观点——

　　不论是基础设施的维护还是保养，不论是老旧小区的改造还是拆迁，不论水怎么放，至少得放对地方。

　　这也是我想说的。

　　咱就从身边微小的事物举个例子。

　　最近，这雨一直下，走在行道上跟踩地雷似的，稍有不慎踩到松动的地板，就跟中了奖一样，整的鞋裤袜全湿透。

　　咱就是说，城市更新也不要老是逮着一条马路使劲薅，需要你的地方真的很多！