重庆
永远不要低估政府救市的决心！就在昨天，又一重磅救市政策出炉，真正意义的“商改住”终于落实到地了。
7月2日，长沙市下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。
对于长期徘徊不前的“商改住”，这无疑是一个破题之举。
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对于调整期的房地产市场而言，公寓类商品房是最处于弱势的产品之一。就去化周期而言，公寓产品比普通住宅一般会多出两倍以上，更有甚者会多出五倍以上。
率先推出“商改住”新政的长沙，饱受商业地产去化周期之苦就非止一日。
根据克而瑞湖南区域数据，截止2022年5月底，长沙内五区非住宅商品房去化周期达42.1个月。而到了2023年11月底，长沙市内五区商务公寓库存量达399万平方米，去化周期需90个月。
因此，湖南一直在不断地探索“商改住”。早在2021年，湖南就推出了支持“商改住”的政策，对非住宅商品房的存量用地开通“商改住”通道。
去年8月，长沙首次明确不得建设公寓。
到了去年底，长沙又开始了一次创新尝试，将位于滨江新城一项目的公寓楼调整为住宅楼。《中国房地产报》称，此举在长沙楼市“商改住”方面率先破题，被当地业界誉为跑出“最先一公里”的关键一步。今年5月，由该公寓调整为的住宅定价入市。
7月2日，长沙正式发布支持公寓类产品“商改住”的政策，掀开历史性的一页。
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说长沙“商改住”新政掀开了历史的一页，是因为它可算是真正意义上的“商改住”政策。
对于“商改住”的放开，是近年来才有的趋势，之前对于“商改住”各地多是政策严控。
而即使是有“商改住”政策，局限性也很明显。早在2019年，广州就出台了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，允许将写字楼、商场、酒店等商业项目改建为租赁住房。这个政策里“改”是有的，但不多。它规定商业项目只能改为租赁住房，但商业性质不变，也不能像普通住宅那样出售。2020年深圳也发布了相关政策，规定跟广州的差不多。
因此可见长沙这次的政策对于“商改住”是一个历史性的推进。长沙的新政明确针对公寓类产品“商改住”提出，不但允许去化困难的公寓改为住宅销售，也允许开发建设的项目修改规划。这就跟以往其他城市的“商改住”政策有了本质区别，关于“商改住”的关键性两点放开了：一是性质，二是销售。可以说，放开了这两点，才做到了真正意义上的“商改住”。
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“商改住”新政对于当前楼市有什么重要影响？这自然又是一颗利好的重量级信号弹，显示了政府积极救市的决心。对于公寓产品这一市场痛点来说，更是“久旱逢甘霖”。
商业地产去化周期过长，不但让开发商资金难以及时回笼，业主也很难转手变现。去化艰难之下，开发商间、开发商与业主间有关公寓方面的价格厮杀战会此起彼伏。
对于项目而言，“商改住”让其“脱胎换骨”。“商改住”后产品如何定价是又一个关键点。从这次长沙案例来看，该“商改住”的项目在5月定价时仍按以前限价11500元／平方米销售，如果精装价格还是14500—15000元每平方米，在该项目所处的均价破2万元的滨江板块性价比极高。
而对于刚需和刚改的购房者而言，无疑又多了一次上车的大好机会。
值得注意的是，长沙此次政策的有效期为一年，这是个带有非常明显试验性的期限。如果一年之内政策效果显著，不排除会有更多城市跟进。
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