贵阳买房，刚需vs改善的分水岭，是什么标准？

刚需买房和改善买房，适用的逻辑是不一样的。

比如，刚需比较侧重于板块、地段、配套这些和生活便利程度更密切相关的因素。

而改善则更强调小区微观层面的户型、梯户比、绿化率、社群圈层等产品力的维度。

因此，厘清刚需和改善的分水岭，具有十分重要的意义。

一般来说，可以根据户型大小、总价预算、项目定位、房企性质等角度来匹配。

1、总价预算

就贵阳而言，当前的房价，多数项目集中在8000~1.2w/平方米的水准，一套刚需户型，通常面积段在80~100平方米左右，也有个别达到120平方米的，但是总体还是比较刚需化。

刚需的总价，通常都是在140万以内的预算，比较常见的总价预算区间是在80~120万之间，户型有大有小，小的70~80平方米，大的有的甚至能够达到130，但通常很少有超过140平方米的刚需户型。

超过140万的预算，就可以考虑改善项目了，包括跃层、大平层，甚至是一些城区的叠拼别墅等，都在140~200万的预算之间。

2、户型大小、空间格局

户型上，上面已经提到过，刚需的户型通常集中在80~120平方米的面积段，最大不会超过140平方米。

因为一旦达到144平方米，界定上就会被认为是非普通住宅了，一般来说，超过140平的改善户型，就比较常见。

此外，户型除了大小之外，还有其他的评判标准，比如格局和空间的结构等，比如，有的南北通透的大平层，有的跃层产品等，这些就常见于改善类户型。

而刚需则大多数是普通的平层塔楼户型。

3、房企、物业品质

区分刚需和改善项目的另一个比较得力的指征，就是考察项目的开发商实力。

通常而言，一些小房开、本土房企开发的刚需项目就比较多，这类项目的物业服务，往往也是一些本土物业服务企业。

而能够做到真正的改善品质的房企，往往是全国性的连锁大品牌，比如央企华润、中海等，民企龙头龙湖等，头部房企品牌开发改善住宅，无论是项目产品力，还是后期的物业服务品质，都是非常顶的，也能够匹配得上改善项目的定位。

而如果是一些中小房企或者本土房企来做改善项目，多少会显得有些力不从心，无论是产品力，还是后期的物业服务上。

4、梯户比、容积率、车位比、圈层

无论是刚需，还是改善，最终落脚点都还是在居住功能。

而影响居住功能的要素，除了物业和户型之外，最值得关注的，就是梯户比、车位比和圈层等因素了。

正常来说，2梯4户、2梯6户一般都是刚需项目，而改善项目的梯户比，往往会和刚需有所区别。

市面上常见的改善项目，有的是2梯3户，有的是2梯2户。

更高的梯户比，会让归家和出门的仪式感十足，能够较大避免被动社交的尴尬。

而在容积率上，大于等于3的，多数是刚需，小于3甚至小于2的，则多为改善项目。

车位比的区分不是很明显，因为大多数刚需项目，也能够做到1:1以上，改善项目就更不必说，一般都是1:1.2甚至1:1.5的，车位足够用。

此外，能够明显区分刚需和改善的，就是圈层要素了。

圈层是一个非常综合的概念，它是集合了总价、户型、容积率等多个指标融合起来的要素。

比如，一栋楼里面，如果只看自己选定的户型，户型是140平方米的，是改善户型，这没错。

但是，如果在这同一楼栋中，还有80~90平方米的小户型，那么就说明这栋楼的圈层没那么纯粹， 多少有点偏刚需，充其量是刚改。

而如果这栋楼里，都是140平方米以上甚至更大200平方米左右的大户型，那么就可以肯定这栋楼是改善楼栋。

结合总价因素也是同样的逻辑，因此，判断圈层属于刚需还是改善的要素，要结合其他要素综合看待。