放弃幻想，楼市准备变天了......

楼市高歌猛进的时代，真的要一去不复返了？

近期，湖北多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局的消息一出，一石激起千层浪。

从“城乡建设”到“城市更新”，一个简单的名字变更，却意味着城市职能的调整。

而且还不止是一个城市如此，据统计，截至6月底，湖北全省17个地市州住房和城乡建设局均完成更名。

围绕着这个变化，似乎在透露一些信号。

不少猜测也随之而来，是否楼市大拆大建的时代结束，未来的房地产趋势，将从新建转向存量？

此外，从“建设”更名为“更新”，是否会有更多城市跟进？广州有否可能？

我们来分析分析——

01

城市更新，才是未来房地产的主流？

我们首先要了解清楚，从住建局到更新局，具体职责发生了什么变化？

以武汉市住房和城市更新局主要职责为例，其官网介绍道：

市住房和城市更新局贯彻落实党中央关于住房保障和房屋管理、市政基础设施建设、城市更新等工作的方针政策和决策部署。

可以看出，住房和城市更新局的工作重心较此前有明显变化。

从过去的 “建设”强调的是新增，到现在的“更新”更多注重的是管理和改建， 即将已有存量盘活，将“老破小们”，变得更好。

未来，危旧房改造将作为推进城市更新的核心内容，并将探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式。

更关键的是，这意味着，房地产从增量建设转向存量管理的趋势已经非常明确了。

毕竟过去的二十年，因为快速城市化和人口红利，房地产高歌猛进，城市中心不断变迁的过程中，楼市也出现了不少造富奇迹。

但如今，城市化速度已经大幅度减缓，人口增速也在下降，可以说，城市的核心区已经定型，未来很难发生重大变化了。

因此不少城市将重心转到“城市更新”上，毕竟如今大部分城市最核心的地段，聚集着最核心的资源，却有着大量的老旧小区。

这些小区虽然破旧，但地段大多绝佳，实际价值很高，因此城市更新既有利于用较少的成本去改善核心区的城市面貌。

又有利于更新后的老旧小区进行一次价值重塑，更利于二手房流动，对政府税收和居民家庭财富的也有所提升。

02

广州有没有跟进的可能？

事实上，不止湖北多地的房地产重心开始转向城市更新，全国各城市的城市更新脚步也在日渐加快。

今年5月，住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，明确表示，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，首批拟支持的15个城市。

包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安等等。

而湖北多地率先试点，通过相关职能部门更名、融合、调整和强化主要工作内容的方式，以期推进城市更新效率。

这对全国其他城市而言，也是一次宝贵的经验与启示。

那么广州是否有可能跟进呢？

仔细分析一下，你会发现广州未来的重心放在“城市更新”，是极大概率的事情。

其一，广州已通过《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，为危旧小区的改造指明了方向。

这件事情我们前几天跟大家聊过，详情可戳：

简单地来说呢，就是广州砖木结构的房屋或危险程度被定义为B级、C级和D级的房屋（具体条件见下图），就有改造的资格。

其中砖木结构房屋，还有C级与D级的危旧房，更是强调要“应改尽改”。

要知道，危旧房改造，将是未来“城市更新”的重点之一，广州在这方面已经开始布局。

可以预见，广州房地产未来的发展趋势，城市更新才是主流。

其二，广州拍地锐减，未来增量有限，且目前楼市存量高企。

1月份广州发布《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，收录拟出让宅地的96宗。

2月更新文件，计划出让的宅地增至103宗。

3月，对外发布的《2024年建设用地供应计划宗地表》计划供应宅地93宗。

综合以上三份数据，可见全年计划出让宅地90宗以上，但上半年仅成交了4宗。

△广州上半年出让的宅地之一

其成交金额更是仅约65亿，对比2023年上半年，锐减了80%以上。

而土地出让锐减的最直接后果就是，明年广州新入市的增量，也会变得有限。

更关键的是，目前广州楼市的存量，已经十分高企。

数据显示，截至今年5月份，广州商品房库存超1200万㎡。

这个数据在全国各大一线城市乃至特大城市中，仅次于北京。

但是，北京5月的供求比已经压低到0.7，而广州的供应量却还在上升，5月时的供求比仍达到1.2之高。

△5月住宅供求比、库存消化周期情况(万㎡,月)

除了新房库存压力大以外，广州的二手存量也十分惊人。

以贝壳平台上的二手挂牌量来看，其内网的挂牌量高达18万+套，外网的的挂牌量也接近15万套。

而且这个二手挂牌量，还在继续攀升中......

综上所述，广州房地产的未来的重心，很可能会从注重“新增”，转而侧重盘活存量。

或许楼市高歌猛进的时代一去不复返，但二手房焕发第二春的契机，即将到来。