收入不增长的情况下：如何支撑房价的触底反弹？

　　中国的房地产必须稳住。

　　政策的态度再一次升级：楼市已经不完全是一项经济任务，它已经有了政治性，要有使命感。为什么会如此升华？多篇文章都已经谈过了，不再重复，根本的原因，就在于它是地方财政的命门。

　　基于对中国经济动员令的定位，相信政策有能力，也有工具让它在今明两年内快速触底；对这种问题的思考，你去看数据是没用的。因为数据是非线性的，没有生物学的延迟性，数据永远不会平滑地移动，它必定以太极波动的方式呈现。

　　高盛的判断是跌幅的边际为４０％，触底要到２０２７年；这是一个靠谱研判；但今年的诸多政令出台力度极大，放在过去都是史诗级的，理当高看一线。也就是说，这只是对高盛预测的一个微调，至于高盛预测的底层逻辑是什么，就不得而知了。我的底层逻辑基于两个假定，以地，是假定，与股市的判定一样，任何人任何级别的判定都是假定，是逻辑点位，是定向分析。

　　第一个假定：一、二线城市会守住３０％以内。

　　这是黄奇帆去年给政府的建议，一、二线城市新楼盘跌破３０％，坚决收购；今年各地都在操作，那等于打断了暴跌的预期，触底只是一个弱化惯性的过程，本质的东西已经消除了。不过，细思极恐，也就是说在去年，政策已经清楚今年会出现超过３０％的全线量价齐跌，这是崩溃的姿态，政策将不止一套阻击下跌的预案。这就是判断楼市价格将触底的政策基础，在实际操作中，看政策收购的强度就可以下结论了，无非是砸钱，用谁的钱砸？不是央妈的，是全社会，这就是１０年期、２０年期、５０年期的特别国债，向全社会借线砸，我看撑的住。

　　第二个假定：年内的销量必须保持在１０－１２亿平方米。

　　这就是政策定位的第二道马奇诺防线。１０－１２亿平方米是否构成中国房地产销量的大底？近１０年不管什么情况，没有跌破过这个底，２０１３－１０２３年，总成交面积为１４５亿平方米，平滑掉波动，这个底是成立的；另一个判断是依据孟晓苏的数据，２０２１年销售面积的天花板，为１８亿平方米，其中５０％以上是消费型投资；此后，要消灭金融属性，这等于自废武功，没有了金融属性，谁还做消费性投资，转战美元外汇与黄金吧。正相关的，２０２３年销量下滑了近４０％，可以说消费性投资与投机性投资全部离场所致，但还是有１１亿多平方米的销量。再看今年１－５月，销量为３６６４２万平方米，很不理想，但也距离不大，何况，各种砸钱的刺激需求的空间，其实还很大，比如５年期的房货３．４５％，日本现在是１．４１％，又比如首付，最低比例为３％．

　　这本质上还是分蛋糕的事，政府让利，守住１０－１２亿平方米的销量大底，是大概率事件。

　　为什么必须守住这个销量？因为守不住土拍将大幅减少，里外里还是财政的亏空。

　　但是，触底不等于会反弹，那么反弹有机会吗？

　　一位网友提出了一个问题：收入不增长的情况下，如何支撑房价的触底反弹？还是要看楼市危机到了什么程度。收入不增加，又不允许大跌，逻辑上不存在触底就会反弹的趋势，多半是一个盘局，消化泡沫，平滑波动，守望着一个新供求平衡点，毕竟存量太大，不仅仅是房价的问题，房价下来了也消化不了，当然不如守住价格用时间换空间，避免羊群效应。

　　中国楼市还有反弹的机会吗？

　　逻辑上一定有，其实，政策的工具一大把，只是办公室精英很不甘心罢了。如果愿意，可以列出一个长长的清单，诸如：降低购房税费、取消购房资格限制，主要是一线城市、针对特定人群给予购房补贴、继续首付、降利率、彻底停止土拍、最极端的是主动通胀，政策要把握的不过是方方面面的平衡。所有这些方面都可以有很大的力度，都可以玩到极致，从中长期看，不看好房地产，也没有理由恐慌。

　　实际上，一个弱通胀已经在路上了，水电煤气的涨价本身不重要，也不至于导致通胀，涨价本来是通胀的结果，它到好，是一个干预性的行政涨价，说明财政处于两难，不希望在老百姓缺少对未来就业和收入的预期时，做一个主动通胀的动作，去稀释巨大的债务；又要让地方降低负债率，所以有了调节性的涨价，但这恰好说明，政策有强烈的主动通胀的冲动。

　　实际上，《报告》已经将通胀率，定在３％，这其实是一个弱通胀的要求。３％是通胀分界线，过了３％，就是弱通胀，过了５％，就是严重通胀。３％是政策的一个美好的选择，不会引起危机，也可以缓慢地稀释债务，几何量级的叠加，是用时间来诠释暴发力的。

　　所以，真正的问题不是楼市能不能救，也不触底后还能不能涨，而是如何减少代价，因为，任何有效的手段都要货真价实地用钱去砸，一切在平衡。

　　经济增长与债务的平衡是未来中国的命运，这个平衡点决定了所有政策的力度，如果财政赤字率还有余地，大概率会守住两道楼市的马奇诺防线，一、二线城市会守住３０％以内的跌幅，销量守住１０－１２亿平方米的大底。

　　至于网友提出的反弹，在现有的情况不太可能。

　　正如哈耶克所言，计划性干预可以定义供应端，无法定义需求端，房地产要保持现有价格卖出去，又无力增加收入，那就让钱变的不值钱，将资产泡沫稀释给全社会，这是恶招，政策不会在这样的时间窗口做选择，所以，反弹的无法判断。

　　因为反弹的充分条件只此一路：通胀。

民营：对舆论的批判与歧视，应该有一个历史反思