公寓运营方法论（一）丨拿房篇：拿好房才能才能拿准盈利点

长租公寓经过十余年的发展，虽然业务场景愈加清晰，商业模式愈加多样，但在运营环节压力依然不小。长租公寓的运营是什么？具体该怎么做？每一家企业都有自己的理解和方式。

为便于大家对此有更好的认知和着力点，本系列文章将从运营的角度出发，涵盖拿房--出房--租后管理三大运营体系，为您解读长租公寓的运营方法论。帮助长租公寓从业者快速了解运营重心，更好的完成相关工作。本篇内容主要以长租公寓的运营基础--拿房做展开说明。

房源作为长租公寓的立业根本，是企业能否实现盈利的基础。根据行业普遍数据来看，一套房源除过租金成本、装修装配成本、营销和运营服务成本，且要保持90%以上的出租率，才有可能在3-5年收回成本。由此可见，拿房的好坏，直接影响了长租公寓的盈利周期。因此，企业在拿房之初就要考虑相关问题。

荔刻管房深度服务长租公寓行业，通过对企业拿房的各项数据总结，从项目评估要素、项目收益提升、项目盈利分析三方面解读，帮您做好拿房运营工作。

项目评估要素

集中式长租公寓一般都是整栋楼运营，企业根据其产品定位和客群对象，在拿房时都会系统分析。但对于市场数量较多的分散式长租公寓企业来说，房源主要来自个人房东，不仅装修情况参差不齐，房源又散布在多个小区，各方面都难以统一，如何判断一间房源是否符合企业发展预期，通常可以参考以下三点：

目标客群分析：目标客群决定了长租公寓的拿房策略。有了明确的客群对象，企业的房源环境、装修标准也就有了具体的参考。然后结合市面上目标房源的租金价格及企业预期的商业模式，推算出相应的拿房价格，明确拿房标准，提高拿房效率。荔刻管房针对行业运营特点，将目标客群分为金领、白领、蓝领。

行业大咖或者商务金领人群消费能力高，但对居住品质要求也高，例如精良的家居软装、生态宜居的小区绿化、周到贴心的社区服务、高端的休闲场所等，更在乎居住的舒适度，对于通勤要求要相对较低。

普通白领上班族，对交通和生活的便利性要求较高。有的企业选择市区繁华地段，虽然交通便利、配套完善，但可能存在通勤时间长的问题，有些长租公寓靠近产业园区，通勤时间短，休息日环境清幽，聚客点相对较少，需要企业根据自身模式做具体分析。

一线务工蓝领则需要充分考虑价格因素。虽然较低的收房价格可能在区位、交通、配套方面不占优势，但做好房源维护，保持干净整洁，也是亮眼的加分项。

房源状况：房源状况是指其楼龄、小区环境、房源质量等多个因素。因长租公寓存在成本回收期，不能长期签约或不适合长期签约的高龄小区，都可能造成企业亏损经营。

小区环境则影响租客观感、潜在租客群体数量。毕竟长租公寓的租客多为年轻人群，良好的小区环境作为一个加分项，也会赢得更多租客青睐。

房源质量则影响了后期的溢价空间和装修装配成本。房源质量包含如坐落、面积、结构、装修等，一间房子装修完善且维护良好，企业不需要付出太多额外成本即可出租，节省了运营成本，也拉长了盈利周期。

租差预估：拿房的目标即是盈利。拿房前需了解该小区及周边的租金情况，然后根据业主报价估算出租差范围，是否可以达到盈利预期。此外还应记录其租赁期限、租赁用途、租金支付方式等情况，为企业在确定拿房时争取更多谈判空间。

项目收益提升

长租公寓的盈利来自租金差，要么提高租金溢价，要么降低运营成本。针对这两个核心要素，我们可以通过以下方式达成。

降低装修成本：分散式长租公寓的房屋千差万别，难以通过标准化装修来降低成本，但却可以从用量标准和价格标准两部分来控制装修成本。

用量标准是结合企业主要客群，制定出有准确定位和装修风格的房屋产品，避免过度装修和超期装修，仅做好必要性的装修支出，通过有限标准化的差异节约成本。

价格标准则是在用量标准的基础上，实现规模化批量采购优势，在保证质量的基础上，以批量采购的方式低价购入装修/装配材料。

空置期谈判：长租公寓因传统的淡旺季和租客流转影响，不可避免的存在一定空置期，另一方面企业为把控出租质量，都会对房源做出一定的装修维护，这也会造成一定的空置时间。这些都可以为企业争取一定的空置期。其次，在拿房时注意检查，找准缺点，对比其它房源优势，争取一定空置时长，但总体需要把握尺寸，切莫鸡蛋里挑骨头从而得不偿失。

租金溢价技巧：家具家电是长租公寓的重要配角。据数据统计，配置的物件越多，租金也相对增加。比如饭桌、沙发椅和电视机等全家具出租的租金，会比空屋出租提高大约20%--40%，也较容易出租。其次，通过新墙纸或地毯尝试不同的设计风格可以令整个屋子焕然一新。虽然这会增加一定的运营成本且存在损坏风险，但却给租客营造了一个方便舒适的生活空间，有助于增加租金收入，提升盈利空间。

项目盈利分析

一套房源能否实现盈利，需要市场的检验。我们可以通过对经营数据的分析进一步优化房源运营指标，提升盈利水平。要做好房源的盈利分析，通常需要参考以下指标。

空置损失：房源的空置虽然不可避免，但通过空置问题分析，可以避免或覆盖一定的空置损失。比如我们需要明确房源一年中空置了多少天，具体分布在哪些时间段，空置的原因是什么，是因为淡季出租周期长还是租客违约退租，这些都需要有明确的记录和分析，以便做出针对性的解决。比如淡季退租问题就可以在合同设置上着手，避过难以出租的特殊时段，如过年前后这一个月等。

租金流水：租金流水的统计分析，有助于我们找到房源的最佳盈利点。当我们明确了房源哪个时间段租金高、流水多；哪个时间短租金低、流水少，就可以在制定出房计划时心里有数。在跟租客谈判时，也能通过对市场租金的变动分析，提升租客对租金的整体接受度，结合租期和租金的配置优化，实现房源的盈利提升。

维护维修费用：要想保持房源的良好出租率，必要的维修维护不可避免，这些也是要算进运营成本的。统计一年中的维护维修费用，找到主要的开支用处，做好针对性维护，有助于降低相关费用。此外，通过定期的检查维护，降低家具电器的故障率，也为租客减少麻烦，打造良好的居住体验，让租客满意，也有助于续约或加租。

长租公寓的运营，归根结底就是做好细节的优化，从各个环节降成本、提利润。拿房作为公寓运营的基础，把好初期这一关，才有后期好盈利。

荔刻管房深耕行业多年，深知每一个运营环节都是行业不断打磨调整后的最优解，从业务场景出发，赋能公寓运营，共建美好租住生活是我们不断努力的目标。下一期，我们继续从出房的核心场景出发，看看出房的关键因素有哪些。