广州买房两大坑，怎么避开？

我是紫沐，这是我第406篇日记。

现在买房有两个比较大的坑。

一个是只跟你说规划，不跟你说现状。

这类房子，我建议不要买。

虽然说前几年，很多类似的概念板块，只用ppt画饼都很多人买。

但那是有前提条件的。

首先是经济环境，处于快速增长期。

很多规划上的东西，有足够的资金和资源，去兑现去落地。

其次是那时候大家还相信房价永远涨。

只要地段和规划有想象力，哪怕周边一无所有，买家也愿意为这个想象力付钱。

但现在这两个前提条件都消失了。

经济不用多说，也没法说。

到底好不好，冷暖自知。

在这个背景下，城市更新的速度，肯定会越来越慢。

规划兑现需要更多的时间，也就有了更多的变数。

另外就是楼市信念的破碎。

在两年前的文章中，我就说过一个观点：

靠买房赚钱的思路已经走不通了。

现在的楼市，更多是把赚到的钱，通过优质资产去做保值沉淀。

而这个观点，随着现在楼市神话破灭，也被越来越多人接受。

换言之，买家已经不太相信规划和预期，也不肯再为之付钱。

买房要么是为了自住，要么是为了做资金沉淀。

自住看的是什么？

配套是否成熟，通勤是否方便，属于基本面。

资金沉淀看的是什么？

产业是否完善，购买力是否集中，同样是基本面。

所以现在买房，规划有多牛逼不重要。

基本面是否成熟，更重要。

那些只有规划可以讲，现状一言难尽的边郊新城，未来很难翻身的。

甚至近郊板块，也会受到冲击。

老黄埔和万博就是很典型的例子。

20-21年，老黄埔和万博不管是城市界面，还是配套成熟度，都比现在弱很多。

但丝毫不妨碍它们卖爆，成交热度超级高。

就因为两个前提条件都在。

大家还相信预期，愿意为预期付钱。

但现在前提条件消失了。

肯为预期付钱的买家都走了，只剩下地缘性自住买家。

需求变少，供应却猛增。

所以你能看到黄埔和万博明明变得更成熟，热度和房价，却是反向往下掉的。

连老黄埔和万博都会被楼市冲击。

就更别说什么南站、新造、知识城、长岭居、黄埔新城、黄陂这些经常出现在软文上的概念板块了。

要是不小心溢价买入，站岗会站很久。

另外一个坑，是涨价逼单。

网红新盘最喜欢用这招，特别是利好出台前后。

就是铺天盖地打软文，给意向客户发信息，说再不买，下个月就涨价。

这种时候千万不能急，别乱了自己的节奏。

楼市想有上涨大行情，同样需要两个必备条件。

一个是经济好，就业环境好。

老百姓兜里有钱，楼市才会爆发需求。

另一个是供需结构要合理。

房子本身要有稀缺性，至少不能供过于求。

但很明显，现在这两个条件都不满足，房价上涨短期是很难实现的。

这不是几条政策利好，就可以改变的基本面。

特别是广州，广州太依赖土拍卖地，这会带来两个负面影响：

1.供过于求加剧。

2.低价新规房越来越多，二手市场持续承压。

必须要明白，一买一卖才是闭环，落袋为安才是盈利。

现在二手房价还在跌跌不休，楼市又哪来的上涨基础。

事实上最近一个月，虽然成交量是上升了，但这完全是用价格换来的。

新房就不用说了，持续给优惠，降价出货。

二手更惨，必须比新盘让利更多，才能割肉离场。

如果说房价上涨，体现为量价齐升。

房价上涨的预演，体现为量升价稳。

那现在市场才走到以价换量，你说你急什么呢？

而且还有一个隐患，大家可能不知道。

就是现在很多二手成交，是为了续命才买的。

一些现金流快撑不住，接近爆仓的投机者。

正在利用无限首套+15%低首付的政策红利，通过超贷去续命。

但以现在楼市复苏的速度，能不能靠超贷撑到黎明到来，不好说。

这些现在埋下的地雷，要是后面集中爆发。

银行会产生更多烂账，金融系统的稳定性也会受影响。

如果操盘手没有想好，要怎么阻止这种风险蔓延。

那最近传得沸沸扬扬的大V跑路事件，只是个开始。

大家对楼市的信心，只会更萎靡。

如果你能等，完全可以等这批高杠杆买家暴雷，去捡他们的血筹码。

所以就现在这大环境，所谓不买就涨价，完全可以当噪音，不必理会。

只跟你说规划，不跟你说现状的房子，不要买。

只跟你说涨价，不跟你说大环境的噪音，不要听。

明白这两点，你的财富就安全了。