上海这里拆迁有变数了？！

　　问大家个有意思的问题：

　　如果你家正在进行拆迁工作，你是应该高兴还是焦虑？

　　这是我身边正在发生的事情，发生在上海最火的拆迁项目。

　　朋友前几年买了东安一村的房子，400多万买入的，自从知道要拆迁了，每天都是“精神小伙”。

　　3月份，他们第一轮征询意见99.27%高比例通过了。

　　6月30号，第二轮开始，正式的征收方案也出来了，但是朋友却高兴不起来了。

　　因为二征的签约率需要99%以上，6000多户的拆迁项目就意味着60多户不签就黄了。

　　拆迁的时候遇到钉子户，那可能真是搞不定。

　　而且最近小区里的意见分歧很大，本来朋友都已经在考虑下一套买哪里了，现在却天天担心拆迁被搞黄了。

　　
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　　作为徐汇区，甚至是整个上海市最重要的拆迁项目，真的有变数了吗？

　　东安这次的拆迁条件是太苛刻了吗？

　　之前很多拆迁项目的签约比例是达到85%以上就可以。

　　东安这次设置了99%的签约率，对比之下，确实算高的。

　　但是一征的时候通过率这么高，二征提高比例其实是对征收有信心。

　　之前徐汇长桥二村那边1200户也就1家比较难搞，比例千分之一都不到。

　　这么看的话，东安想要成功动迁，也是具备条件的。

　　东安这次的补偿方案里面，要么是拿钱，要么是在指定动迁房范围内拿一套不超过赔偿金额的房子。

　　动迁房位置最好的也就是田林了，很多都是泗泾、三林南、浦江、马桥的动迁房了，一般人也看不上。

　　之所以有担心，说到底还是钱的问题。

　　有东安的业主做了拆迁小区的征收方案对比。

　　在他们看来，这次东安动迁整体签约率奖比较低。

　　要么是要求比较高，要么就是有些项目东安这次没有享受到。

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　　还有人模拟计算了一下，光奖励费用这一块，和之前的一些小区比较就少了10-40万左右。

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　　毕竟很多人一辈子可能也就遇到这一次拆迁，如果又是家庭条件确实很一般的，想多要一点，当然也可以理解。

　　但是如果因此不肯签约的人多了，那倒霉的也都是愿意签约的。

　　不少人有意见，是不是东安这次的拆迁赔偿真的太少了？

　　我记得东安一二村刚宣布要动迁的时候，朋友家就有中介想来收房子。

　　朋友说当时中介给他的报价都是15-16万/平。

　　其实算算时间，也就是大半年前，中介能给这个报价不算低。

　　估计当时盘算的是这次拆迁综合能赔到20万/平朝上。

　　这次动迁方案里评估价格还没出来，不过普遍预计在8万/平左右。

　　我们算了一下，如果是16平的使用权房子，可以拿480万左右。

　　按照使用面积是30万/平，按照折算的建筑面积是18万/平。

　　30万/平那是现在新天地风貌别墅的价格，就是18万/平也是超过了豪宅新房的价格。

　　当然多还是少，每个人心里都有杆秤。

　　如果是60平的产权面积，能拿到795万左右。

　　算下来是13万/平，确实和前面的落差感比较大。

　　其实拆迁一直如此，大面积比小面积的单价要更低一些。

　　因为房子年限太久了，评估价不高，靠很多额外补偿来提高单价。

　　东安的拆迁涉及6000多户，一二村的房子具体情况差异也很大。

　　看到别人面积那么小，却拿到了更多的钱，自然觉得方案不够公平。

　　有些业主就认为低于15万、或者低于17万就不同意。

　　
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　　不是大家不想动迁，东安6000多户，你就是全问一遍，没人会不想拆迁，因为机会真的难得。

　　只不过大家都有自己的想法。

　　最近这两年，上海征询不通过的拆迁案例比以前要多了。

　　意见要提，但是千万别把自己变成了第二个长乐路695弄。

　　东安最老的房子有1958年的，算下来都60多年了。

　　也就是说有人进了棺材都不见得能轮到拆迁。

　　这次要是失败了，难不成再等60年吗。

　　其实在拆迁中有几类人会比较纠结：

　　第一就是家里只有一套房子的。

　　在徐汇住了一辈子，你叫他去浦江镇住动迁房，他肯定不愿意。

　　拿了钱去买房，市区也就是老破小能选，可能买的还不如现在这个地段好。

　　第二就是想狮子大开口的。

　　既然拆迁一辈子都不一定遇到一次，那就一次要到位。

　　外环外的沙家浜小区动迁评估价有6.7万，就会认为东安这么好的位置，怎么也得10万了。

　　但是现在的政策趋势明摆着是不会让你一夜暴富。

　　第三是买在高点的。

　　这是少数人群，在最高点花了14万一平买的东安，结果现在拆下来相当于原价买他房子了。

　　第四是还幻想原拆原建的。

　　这一点就真是纯属幻想，东安现在的情况一点可能都没有。

　　事实上东安一二村里，大多数人的持有成本是很低的，怎么赔偿都是赚钱，只不过人家在考虑性价比的问题。

　　即便是很多后来买入的，站岗的也是少数。

　　2021年之前买东安的也就7-8万/平，肯定是赚钱的。

　　如果和现在的行情对比，那肯定拆迁拿到手的更多。

　　目前东安三村的房价大概8-9万多，60平的房子卖出去也就500万，拆迁有可能拿到800万。

　　长乐路695弄当时的评估价也就8.5万，东安再高估计也高不到哪里去了。

　　能做的无非就是在合理范围内争取多一点签约补偿罢了。

　　东安一征的通过率99.27%，其实说明大家都想动迁。

　　对比可能少拿的几十万，动迁失败一分钱都没有可能才是最坏的结局。

　　拆迁中最容易失败的四种情况：

　　一是邻居之间意见不统一；

　　二是当地政府没钱；

　　三是拆迁区域有保护建筑；

　　四是拆迁户要价太高。

　　徐汇区有钱，东安也没有保护建筑，如果东安这都能黄了，那只能是价格的问题了。

　　实话实说，现在的拆迁补偿，确实没以前划算了。

　　暴富别想了，但改善一下居住环境，提升一下生活质量还是可以的。

　　邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，搞得大家失掉这次拆迁的机会。

　　人生就这么几十年，很多时候继续等下去也没什么意义。

　　你是愿意做8万块卖房的房东，还是十几万一平征收的动迁户呢？

　　想清楚了，可能也就不纠结了。