安徽
永远不要低估政府救市的决心
7月2日，长沙发布新规，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可调整为住宅。
海南万宁也发布通知，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准。
短短几天之内，两大城市出台新政，允许公寓改住宅，在市场上产生了巨大的冲击。
NO.1|壹
两大城市官宣，允许公寓改住宅
说实话，这个政策还是非常具有开创性的。公寓改住宅在房地产领域， 历来都是比较困难，也比较敏感的事情。
大家都知道，公寓是40年产权，属于商业性质。如果口子开了，实际上就变相地放开了“商改住”，后面同等性质的写字楼、商铺改住宅，是不是也可以放开？
合肥楼市航拍配图
为什么允许商改住？本质上还是为了去库存。以长沙为例，相关数据统计，长沙商业库存164万方，去化周期168个月；办公库存98万方；酒店式公寓库存367万方，去化周期193个月。
这个去化周期，就算放到全国，大概率都是数一数二的存在。在开发商普遍高杠杆的现状下，这些房企开发公寓估计大多都是跟银行借的钱，如果房子长时间卖不出去，就会在银行系统里堆积成烂账，从而触发金融风险。
合肥楼市航拍配图
如果不是真的没有办法，估计也不会出台这个政策。毕竟这个口子一旦打开，意味着市场供应端体量进一步放大，一些做的不错的类公寓产品，会冲击到新房市场销售，甚至是二手房。
整体而言，在房地产下行期，公寓改住宅将会对住宅市场产生较大的利空。
NO.2|贰
对合肥公寓市场有何启示
长沙、万宁两地允许公寓改住宅，对合肥的公寓，乃至全市的商办市场，将会产生怎样的启示？
先来看看合肥商办市场的现状：
根据第一房研究院AI楼市指数系统的统计，截至到7月份，合肥商业存量为14879套，去化周期79.85个月；办公存量21750套，去化周期89.38个月。
虽然说没有上述城市那样触目惊心，但同样形势严峻。
这几年来，商办类产品为了快速去化，也是使出各种手段。比如，面积小一点的改成公寓，大一点的改成商办大平层，当成类住宅产品来卖。
还有很多40年公寓，以通燃气、能上学等为卖点，进行大肆宣传。
比如，经开区某现房公寓，宣传是稀缺通燃气小户型，现在还推出了买房送中央空调的活动。
前几年，滨湖凡高由于能上一六八南校，更是在朋友圈火了一把，很多中介都在宣传：这是合肥首个可以上学的公寓。
考虑到部分购房者对公寓两个字有点敏感，很多公寓在进行宣传时，都不说自己是公寓，而是稀缺小户。
总之，为了能够把房子给卖出去，公寓开发商真的是拼了。但总体来看，效果并不是很大。毕竟，公寓的属性摆在那，上学、水电、落户、贷款等等，都是大问题。
合肥楼市航拍配图
可如果公寓能够享受住宅同样的待遇，又将会产生怎样的影响？
同等地段，同等性质的产品，可能住宅会卖2万/㎡，公寓一万多点就能卖。虽然说，公寓在采光、物业、居住体验性等各方面都有所不足，但价差摆在那儿，如果你是购房者，你会买哪个？
那么，合肥会实行类似的政策吗？个人可能性会有，但应该不是现在。
其一，从去年开始，合肥从分开限购、全域放开限购、取消土拍摇号，再到今年房贷利率下调、实行房票政策……种种新政不断，目的就是为了促进住宅的去化。任何时候，住宅市场的健康市场都是保持第一位的。
其二，合肥当前已允许人才公寓产品公开对外销售，短时间内很难再让40年公寓产品以住宅的形式投入商品房市场。
其三，允许公寓改住宅的两个城市，万宁是海南的一个小城市，长沙虽然是湖南省会，但向来号称是地产投资客的坟墓，并没有太大的参考意义。
那么，退一万步来说，合肥如果实行类似的政策？应该怎样操作？
个人认为，或许同当初住宅放开限购的做法一样，在部分公寓存量较大，但商品房较少的区域，先试点允许改住宅，再慢慢放开，尽可能地减少对住宅市场的影响。
NO.3|叁
结语
针对合肥豪宅市场，壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长、合肥楼市公众平台创始人王仁华：
整体来看，允许公寓改住宅，将会极大促进商办市场的去化，开发商自己也能快速回款，挽回一部分利润。但要注意到对普通商品房住宅的影响，不能集中性入市，产生巨大的冲击，要保持好与普通商品房住宅的平衡。
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