轰轰烈烈的拆迁潮又来了，但这一次不太一样...

　　之前的文章里我说，要救经济、救楼市，还得是靠投资基建的方式去拉动。

　　但最近透露出来的一些新信号，又让我觉得不止这么简单：

　　比如湖北各地的住建局都纷纷换上了新的招牌——住更局。

　　“建设”一朝变“更新”，这意味着，过去靠增量建设的大基建时代已经过去；

　　取而代之的，是以盘活存量市场为主、进行城市更新的大维修时代。

　　而要盘活存量，拆迁旧改就势必成为接下来的重中之重。

　　所以你会发现，最近一些城市像重庆、苏州、宁波、惠州、徐州的拆迁公告确实开始多起来了。

　　新一轮拆迁潮，正在来的路上！

　　也因此，后台有一些朋友在问我，说这是不是也意味着16年的大规模棚改货币化又要复刻一遍了？小城市又还有没有机会？等等。

　　并不是的，这一点，从前些日子城市更新计划中试点城市只列出了15个就已经说明一切：

　　没有办法跟以前一样雨露均沾了，现在的重心要放在短时间内强力拉升、并且能立竿见影看到成效的城市！

　　那，为什么大家长今年要这么急于重启拆迁？

　　这一轮的拆迁潮对我们普通人来说意味着什么？

　　我们又该如何应对？

　　今天我们就仔细聊聊以上问题。

　　重启拆迁，到底为什么这么急？

　　宏观上来看，有两方面原因，也即我开头就提及的重点：

　　救经济、救楼市

　　救经济很好理解，这几年国际经济局势变化很快，我们作为全球最大的发展中国家更免不了会受到影响——

　　就说我们现在要打开下一轮大降息通道的时间节点，都要以美元降息为锚去判断，就足以看出经济承压急需被释放的迫切性。

　　而为什么拆迁能刺激经济，是因为过往的拆迁，都带动了货币的放水，让天量的资金都流通到了市场里去。

　　像去年底发行的1万亿特别国债，今年又打算发行的3.9万亿专项债——这其中拆迁款都占了大头。

　　关键是，这些拆迁活动也不可能马上结束，那么也就意味着，未来还得再在这上面去持续借钱，发超长期国债。

　　从这层面来说，大家长最近做空国债的动作也有迹可循。

　　至于救楼市，就更好理解了，地皮不好卖、库存压力大、房价跌跌不休，全是当下我们楼市亟待解决的卡点。

　　而这些卡点，又都源自于最根本性的供需失衡。

　　所以要解决这个问题，就得双管齐下，从供应端和需求端同步入手——

　　比如去年“三大工程”的提出，开展城中村改造，就是在同步消解二手房和新房的库存；

　　今年430的ZZJ会议，也首次把楼市去库存提到了“政治性”和“人民性”的全新高度，国家队也开始下场收储存量房去库存，甚至扩围到了县级市；

　　而这个时候再推动新一轮拆迁，其实就是在呼应去年跟今年的房地产发展需要——

　　一边清除一些老旧房子，为新的城市建设腾地方；

　　一边又能刺激大家新的购房需求，还能让新钱流入市场，定向放水。

　　所以，各位，你们看出什么信号了吗？

　　说白了，就是拆迁会慢慢落地，影响到每一个城市的每一个人。

　　而在这个时候，个体需要判断的是：

　　1、去看你所在的城市有没有拆迁公告，在不在可以以旧换新的城市名单中；

　　如果不在，很遗憾，这波楼市大招也好，后续的回暖也罢，与你的城市无缘。

　　2、如果你所在的城市在以旧换新、城市拆迁名单中，恭喜你，这波大放水还能和你的城市相关。

　　然后去看以旧换新、拆迁的细则，你所在的区域和板块，有没有希望拆迁，有，恭喜，没有，进入第三步。

　　3、置换，如果你所在的城市没有拆迁规划，你所在的区域也没有；

　　大概率就不是重点城市和区域，那就抓紧时间置换，毕竟你总不能别人都发展起来才去换吧。

　　我还是那句话：做决策前，要先紧跟趋势和信号。

　　特别是在三四五线小城市或者县城有房子、有置换需求的朋友，一定要时刻关注你所在城市的政策变动。

　　以前是大拆大建，现在是盘活存量。

　　这是这一轮拆迁潮，和上一轮棚改之间最大的不同。

　　说白了，2016年的棚改货币化，更侧重于拆与建，也就是简单粗暴推倒重来的事儿；

　　但这一轮的拆迁潮，会更偏重于有效更新。

　　啥叫有效更新？

　　就是我花出去的钱，我要收得回来，我要看得见回报。

　　更透彻点说，以前大拆大建，是因为大家长只是想做大规模，但现在已经饱和了，或者说饱和到已经收益都开始缩减了，看看今年前5个月的CZ账本，税收那一块就会明白。

　　当持续性地支出＞收益的时候，这件事还要继续做下去，那就只能考虑成本的问题，所以我要把钱花在刀刃上，也就是我只能定点去推动一部分城市的建设更新。

　　所以各位，你应该去关注的，其实是你所在的城市，或者说你关注的城市，有没有被纳入“三大工程”的规划里：

　　包括建设保障性住房、城中村改造，以及建设“平急两用”的公共基础设施。

　　比如你处在的小城市，刚好在某个城市群和都市圈的范围里，那还是有一定概率的；

　　毕竟要促进大中小城市之间的协调发展，城市更新也一定是必不可少的一步，基础设施也就一定会需要更新迭代。

　　这里你也可以理解为，新一轮城市更新也是一次新型的城镇化，又会带动人口去更集中于流入大中城市和相关的城市群、都市圈；

　　而这也进一步意味着，在这波浪潮中势必迎来潮落的一些中小城市，这些地方的房子将会在未来被淘汰出清；

　　就不说老破小、楼梯房这类老房子了，就是高层住宅也将随着人口净流出而逐渐没落，变得彻底只剩下居住价值。

　　所以，如果你手上就持有这些城市的房产，那么现在就是你出手进行置换的时机。

　　否则之后你哪怕爆出个骨灰价，手里的房子也还是卖不出去。

　　但也有朋友说，资金预算不够的情况下，又不想割肉卖掉，在纠结到底该“先卖后买”还是“先买后卖”？又该如何操作实现低成本置换？

　　包括一些本身在一二线城市想进行置换的朋友，不知道现在是否是出手的好时机，也不知道如何评估自己手里的房子，是否优质？又能不能再等等？