地产财富会
中高产群体的集体陷落,
或将成为这一轮上海楼市回暖中的X因素。
2024-7-5
这两天,网传的中金公司员工跳楼事件闹得沸沸扬扬。
94年、浙大本硕、年薪百万、贷款千万买房、降薪、房价下跌……
这些关键词交织在一起,就如同一枚重磅炸弹,将高杠杆、高房价、房贷压力以及职场变动等社会问题推向了公众视野。
致命杠杆
传言中有人透露,上述中金公司员工所买的楼盘为上海弘久北外滩的顶楼.
单价15.6万,每月还贷金额高达5.6万元。
百万年薪买千万豪宅,而且是在北外滩这样一个空气里都淌着金的地段。
这看上去是顺理成章的事,但很多人确实没预料接下来发生的事。
直到郁亮口中的“超跌”行情到来。
很多人发现,曾经手中可以撬动无限可能的杠杆不仅失灵了,而且带来了致命的后果。
当房价预期和收入预期都不再,市场超跌会引发一连串蝴蝶效应,很多人没做好风险预案,不仅失去了还贷的能力,甚至亏掉本金,在一夜之间彻底返贫。
有人算了一笔账,中金公司员工买房亏损高达——
520万。
事实真假我们姑且不论,不过应该不至于亏掉如此之多的首付,毕竟周边的二手房成交价也在14万左右。
但房价下行对很多人产生的心理落差是真实存在的。
这种落差,给很多中高产阶层狠狠上了一课。
过去光鲜亮丽的中高产阶层,不可避免地有一批会被高杠杆反噬。
时代一个转身,就能把一群人甩得无影无踪。
消失的“打工皇帝”
近两年,全球经济陷入低迷衰退期,各行各业都在勒紧裤腰带过日子,裁员降薪比比皆是。
在特斯拉宣布裁撤1.4万人后,世界首富也没有余粮了。
在我国,“打工皇帝”的就业宝地一直是——
金融、地产、互联网。
过去数十年间,这三个行业从业者是一二线接盘新贵和主力军,由此诞生了无数中高产造富神话。
但如今,“打工皇帝”也得过点“苦日子”了。
最近,金融业退薪、限薪运动搞得如火如荼。
大家发现,自己的资产负债表上又新增了一个科目——
应收职工薪酬。
有消息确认,已有部分央企系公募基金公司启动退薪工作,要求自2022年起年收入超出标准的退薪,超过标准线的人群,以基金公司高管和基金经理为主。
据不完全统计,截止4月4号披露年报的25家券商中,四成券商薪酬总额缩水。半数人均薪酬下降,有高管三年内降薪了90%。就算是后台普通员工,也没能幸免于难,降薪30%的大有人在。
“打工皇帝”赶上降薪裁员尚且如此,普通人更难以承受这样的痛感。
现在,年轻人和中年人们都流行写起自嘲体,他们很喜欢一句话——
地铁里,到处是死气沉沉的年轻人,朝气蓬勃的老年人和生不如死的中年人。
一口气降价1150个W
新一轮经济特征中,可选消费崩盘的趋势越来越明显。
比如茅台酒、豪车、大平层,都有不同程度的降价。
因为一轮接过一轮的降薪、退薪、裁员运动,让很多曾经的中高产阶层瞬间失去了高消费技能。
陆家嘴10多个W一平的顶级豪宅“世茂滨江花园”,业主当初购房成本价高达4000万,现在335平一口价2850万。
1150个达不溜说降就降?
这批降价割肉的业主正是金融退薪群体。
因为再不出手的结局很可能是——
失信、拍卖、上天台。
随着这批实力雄厚的“打工皇帝”逐渐褪色,上海楼市或将越来越多的失去他们赖以生存的金主。
因为上海是我国内地最大的金融中心之一,仅一个浦东新区,金融从业人员就超过35万人。
作为一座金融城市,庞大的金融中高产阶层的购买力一直是支撑楼市回暖的重要基石。
过去上海楼市的每一次豪宅打新热中,金融人士都是绝对的主角。
但现在,这个循环可能要慢慢被打破了。
冰火两重天中的X因素
致命杠杆随时会让一个群体信仰崩塌。
叠加降薪、房价波动,让很多过去在金融或是互联网、房地产行业完成财富积累的群体面临缩水风险。
在这样的背景下,这类群体不仅未来接盘能力大打折扣,抛盘现象也随时会发生。
可以说,这将是制约上海市场持续回暖的X因素之一。
事实上,“517新政”后,上海市出台了“沪九条”优化调整房地产市场政策,助力上海楼市出现了许久未见的繁荣。
新房成交环比增加61%。
二手房成交26374套,创下近3年来的单月成交新高。
不少新房触发积分、“日光盘”甚至“时光盘”再现,很多选房队伍像迪士尼排队一样。
豪宅方面购买力同样旺盛。
比如,6月初,备案价10万+的上海普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘,422套豪宅2小时售罄。
凯德茂名公馆、滨江凯旋门(三期)、融创外滩壹号院(二期)等豪宅均在开盘当天就售罄,凯德茂名公馆甚至在开盘45分钟后就将全部75套房源卖出。
甚至,连单价29.8万元/平的天花板级别墅中海顺昌玖里,开盘就售罄。
但繁荣背后,有几点值得关注:
第一,成交量飙升很大程度上依赖于新政一个月的“情绪释放”。
沪九条出台后,上海政策是否还有足够的释放空间,将决定着楼市回暖是否能够持续。
第二,局部繁荣不是繁荣,冷热不均是常态。
上海新盘去化依旧面临很大压力,其中不乏东来壹号这类首开推出260套房源,仅有2组意向认购客户,认购率不到1%的冷门盘。
而上海新房库存量最大的奉贤、金山、崇明都超过20个月的去化周期。
第三,热销没想象中那么容易。
新房成交环比增加61%,其中很多成交是以价换量换来的,包括二手房的成交,5月份上海二手房价格下跌了1%。
第四,当初“双高”的那群人,遇到难题了。
过去高收入、高杠杆进场的中高产,不止是金融、互联网、地产,公务员、国企等体制内降薪、缩编也在继续,会对楼市后续的支撑力进一步削弱。
总之,变量很多。
未来,一看政策,二看收入。
事情一步一步来,先解决好这两个预期问题。
再去看人口结构、长期需求的问题怎么解决。
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