全国最贵县松绑楼市，3万均价劝你见好就收

大家都知道，今年是一线城市的松绑主场，但是很多人可能遗忘了，在最南端的海南依然还保持了全国最严格的限购条件之一，虽然从去年12月19号海口首次进行了楼市松绑后，才算撕开了松绑限购的一道小口子，但是放松之后依然还是非常严格的限购要求，而很多人知道鹤岗的房价是全国最便宜的，但是全国最贵的县其实就是海南的陵水县，而今天它再度松绑了，但是多少人会去买呢。

就在7月3号，陵水县发布楼市松绑通知，落户海南满1年的可在陵水买一套商品住房，满2年可买2套；未落户海南的，提供本人或家庭成员在海南累计6个月及以上社保或个税缴纳证明，可在当地购买一套商品住房。这个限购要求可以说比一线城市的广州还要严格了，广州针对落户的人群没有时限要求，而外围郊区更是完全的不限购，核心区的话也只要半年的社保就可以购房了。而陵水县今年并不是首次松绑，早在今年2月4日，陵水就发布了认房不认贷、首付比例下降到20%、限售松绑为2年时间等操作，这次算是在之前的基础上打了一些补丁，偏重于落户与非落户群体购房资格限制方面。

很多人可能不知道陵水县这个地方，本地人应该比较清楚，在海南楼市，最受关注的楼市片区，除了三亚、海口、就是陵水，可以说陵水是海南楼市的第三极，因为其所处地理位置原因，又靠近海南南端重点旅游城市三亚，房地产开发颇受外界关注，被外界称为“中国房价最贵的县”，早在2021年当地房价超过了30000元/平方米。而从官方数据来看，今年1-5月，陵水县房地产开发投资额为34.83亿元，仅次于海口、三亚，较去年同比增长了26.2%。

但是1~5月房屋销售面积13.23万平方米，销售额超39亿元，较去年同期分别减少了47.8%、42.8%，根据海南省统计局发布数据显示，近两年陵水房价一直稳居海南省各市县首位，并长期霸榜全国县城房价TOP1，最新4月份的房价为30689元/㎡，可以看出来，陵水这几年的房价没有得到明显上涨，但是价格坚挺这个确实是事实，而从上半年的销量情况来看，陵水现在也是有点着急了，销售下滑近五成已经相当于是腰斩的状态了，所以才不得不在半年内两次出手松绑楼市。

而陵水之前的楼市调控还是非常淡定的，因为在过去的时间，陵水的房价曾经高歌猛进，从2020年的数据显示，当年海南全省的房屋销售面积和销售额都是负增长的时候，而陵水的这两项指标却是同比增长73.3%和68.8%。而今年的首次土拍，陵水的表现也可以说还是不错的，6月份拿出了两块宅地出来竞拍，其中新村镇的一个地块，经过两家房企的117轮竞价激烈角逐，最终被一家民营房企收入囊中，成交溢价达到5990万元，成交楼面价9633元，溢价率高达17.7%。

而另一个椰林镇的安置房地块，同样也是民营房企拿下了，溢价率更是达到28.33%。大家都知道，现在愿意拿地的民营房企可以说是非常稀缺了，而且是去这种县级地块更是少之又少，可以看出来对当下陵水房价的获利还是有一定的信心的，但是咱们不要盲目乐观，虽然卖地溢价还存在，但是整体幅度已经不能与过往进行相比了，而且9600元的拿地价，后面出手也要卖到2.5万到3万左右，对新的购房者来说压力也不会小了。

而从全国卖地层面来说，根据财政部数据，今年前5个月，地方土地出让收入为1.28万亿元，同比下降14%，降幅较前4个月扩大3.6个百分点。而海南今年前5个月地方土拍收入约91.1亿元，同比下降12.4%。这一降幅跟前4个月基本持平。可以看出海南降幅是跑赢了全国大盘，但是整体也是处于下滑的周期下，陵水现在虽然还没完全出现土拍难的局面，不过目前3万多的均价是很难在后续继续坚持太久的。而根据预测，今年全年的土拍收入将跌破5字头，为4.7万亿左右，去年咱们全国卖地收入为5.79万亿，2021年则为8.7万亿元，可以看出，相比高峰期已经是腰斩的状态了，而在一线也不断下探价格和门槛的虹吸背景下，留给陵水的高房价的时间也不是很多了。

所以如果现在手上还有陵水的存量二手房，一定要趁着政策期见好就收，千万不要等陵水也进一步转向后再想着去出手，看看前段时间的天津武清业主，自己发文说高峰期160万的房子沦落到现在39万都卖不出，那换位思考，陵水现在300万的房子，将来是否100万都难以出手呢，当然，现在很多人肯定不相信，因为人性都是贪婪的，总觉得买到自己手上房子就会上涨。

要知道，根据第七次人口普查结果，陵水县常住人口只有37.25万人，而在2021年陵水县常住居民人均可支配收入25565元，就2万多块钱的支配收入要撑起均价3万一平的房价，大家可想而知这里存在的泡沫有多大，所以陵水本地人靠自己的收入是完全接盘不了这种房价的，而过去北上深城市限购持续加码，并且当三亚房价高不可企的时候以及限购频繁加码的时候，陵水就成了最好的承接转移的购房需求的地方，所以房价自然就水涨船高，而且因为陵水之前已经连续很多年都没有新增供应住宅用地，现在在售的都是很多年前卖出去的地。

但是现在一线的泡沫都在挤出，炒房之都的杭州打新操作也开始销声匿迹，留给陵水的时间也不多了，相信后续陵水的松绑和卖地的节奏都会进一步加快，因为要趁着现在房价还够高以及坚挺，在高位继续进行土拍操作，所以如果还期望在陵水继续捞上一笔的炒房客，心里还是要掂量一下。

如果从3万降到1.5万均价月供是否能承受的住，将来要抛售的话是否有人接盘，因为即使是月入百万的券商员工也面临着降薪的现状，其他行业的就更是如此了，现在陵水的政策还没完全一松到底，时间换空间，想套现还有机会，再晚的话估计只能老实的套牢和还月供了。