西山观复，大跌眼镜

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6月20日，位于海淀区的西山观复拿到了预售许可证。它由中海地产与港中旅联合开发。

这个楼盘不大，只有6栋楼，这次拿出5栋期房来卖，5#是现房销售。

5栋楼一共256套，其中3#定价最高，拟售均价8.5万元/平米，1#售价最低，8.2万元/平米。原因是，一栋西侧是绿地，一栋东侧是大门。

整个小区都是10-11层洋房，按照以往的经验，这类洋房的得房率一般在85%左右，每个单元只有一个电梯。但是，西山观复让人大跌眼镜。

它的得房率居然未过80%。1#得房率79.35%、2#得房率79.08%、3#得房率79.15%、4#得房率79.57%、6#得房率79.4%。

如此低的得房率怎么造成的，目前还不知道原因。

十分庆幸的是，西山观复的总包商不是民营建筑商，而是中海地产的关联企业中建宏达建筑有限公司。一直一来，中海地产喜欢用民营建筑商，压缩成本。

这次，估计是中旅方面不同意它那么干。

中海曲线拿地

西山观复地块很稀缺，地块一路之隔是中关村温泉科技园，容积率只有1.8，无配建，建筑控制规模≤45482.71平方米——现房销售1万平米，指导价8.5万元/平方米，和永丰北中建富华里地块持平。

毫无疑问，这是一块璞玉，中海地产欲夺之。但它和其余11加房企没有中旅投资幸运。

2月22日中旅投资拿地之后，推进神速：拍下土地之后的第六天，项目投资公司星旅（北京）房地产开发有限公司旗下（简称“星旅地产”）注册成立，注册资本1000万元，法人钟永磊。

中海地产的跟进速度也非常快。3月16日，星旅地产挂出了一则股权出质信息：港中旅成得（宁波）置业有限公司将星旅地产700股数质押给了北京中海地产有限公司。港中旅成得是中旅投资旗下企业。

这意味着，星旅地产的70%股权被中海地产提前锁定。

按照惯常的流程，再过一些时日，中海地产会向港中旅成得收购星旅地产70%股权，同时会解除那则股权质押。经过此番操作，翠湖0024地块的主人变成了中海地产。

这种曲线拿地手法，目前在市场上很流行。

前阵子，龙湖地产在北京通过股权转让方式取得一块地的控股权。那地块位于昌平区中关村生命科学园，是由石家庄创世纪以30.935亿元竞得，溢价率15%，楼面价28790元/平方米。最后，龙湖引入了纺织大王亚伦集团老板刘伯香等，石家庄创世纪股份降至5%。

曲线拿地，中海地产是很擅长的。

去年10月份，“防水一哥”东方雨虹10月40.14亿元在北京南苑地块。很快，它充当中海地产马甲的信息传遍了。后来，谣言也成了事实。东方雨虹象征性地保留了5%股权。

那段时间，中海地产很讨厌身上的那件马甲，拼命想挣脱掉，毕竟它是央企地产商，很要面子。

这一次，它从中旅投资手上买下股份，就没有人说找了马甲，门当户对，不用藏着掖着了。

不正与南高北低

翠湖0024地块总平图一出，甚至拍地结束那会，一批专家不停地分析，把它吹上了天。

实际上，总平图没有出来之前，这些凭感性的分析，是无效的，甚至说是误导了购房者。

土地拿到公开市场拍卖，只有基本的信息，地理位置、建筑面积、容积率、高度等，关于到底会建成什么样的房子，无人知晓。

当然，决心去拿地的企业，心里是有个大致的规划的。

这块地，没有想象中那么完美。

首先，它的朝向“不正”，和海淀四季青的印香山相似——东偏南30度左右，但凡楼栋“不正”，不是正南，当官的、做生意的，都不太敢买。

其次，它一共规划了6栋楼，南面三栋都是11层，北面三栋从西到东分别是10层、10层和11层。由于每栋的正负零是同样的高度，因而它整体上呈现“北低南高”的格局——这点像香山樾。

小区占地2万多平方米，小而美，适合做高端产品。尤其是它的南面和西面，规划了宽约50米的公元绿地。也就是说，它被公园半包围了。

这种地块，确实蛮难得的。

由于地块是东西走向，令规划师会会感到很舒服，前后两排房子搞定——不存在前后错落，就不会有前后楼栋角煞的问题，车库放在北侧，不影响小区的品质，大门在东面。

它的布局，看起来很清爽，很简洁。

在产品规划上，也是一脉相承。140平米分布在1#、4#和6#，共计176套；167平米户型分布在2#、3#和5#，共计146套。

11层以下的产品，最大的好处是得房率高。花姐估计，它的得房率会超过85%。

没有角煞与噪音

西山观复的南向和西面被宽达60米的绿化带包围，令第一排房子和西面的房子，都成了佳选。

花姐甚至认为，第一排房子有的地方甚至优于第二排：

1、第一排房子距离南面创客小镇的房子大约90米，而第二排房子距离第一排房子大约56米，楼间距多出了35米；

2、第一排房子和第二排房子都是北向入户，住第一排的人每天出入都经过小区核心景观带，但住第二排的人，则很少会绕这园林走。

当然，如果你很介意城市界面，拿还是优选选第二排的房子，因为创客小镇的外立面长得像回迁房。另外，小区外的规划绿地，到底会建成啥样子，是个未知数。

下面，楼花分户型来分析选房顺序。

1、140平米户型的优选顺序：1#、4#、6#，其中1#和6#的东端户稍微差一点，其余都是优选。例如：1#的西端户、4#的东端户、6#的西端户，都是佳选。

这个140平米户型有个问题，进深约12米，面宽10.83米，进深大于面宽，户型都不会很好。

2、167平米户型的优选顺序：2#、5#、3#，它们的端户都是佳选。3#正前方有块200多平米的运动场地，或受点影响。

167平米是个好户型胚子，进深约10米，面宽15米，它的南向应该是有三个房间和一个客厅。

此外，这六栋住宅一层全是带下跃的复式，共计30套；1#的顶层是南高北低的复式，共计6套。

整体来看，西山观复在采光上很好，没有遮挡，小瑕疵是楼栋不正。

没有大面积赠送的故事

与案名一起公布的，还有西山观复的户型图。

它有6栋洋房，容积率1.8，限高36米，户型面积为140平米、145平米（端户）和167平米，销售指导价8.5万元/平米，实际上只有两款户型。

1、140平米户型：四室两厅两卫，四叶草造型，进深与面宽之比为1，进门北面是厨房，LDK不是一体化，南面两个卧室，北面两个房间，其中一个可变成书房。南面两个房间只赠送了飘窗。

2、167平米户型：四室两厅两卫，进门有玄关和独立的储物空间，进深与面宽比为0.8，面宽15.2米，南向四面宽，是个好户型的胚子。LDK一体化，主卧套间南北通透。南向三个房间都赠送了飘窗。

以2024年以前的眼光看，西山观复的户型中规中矩，不出错，也不出挑。但现在，这个户型落后了。

落后的原因在于，几乎没有赠送，不仅不能和顺义区、丰台区比，甚至连大兴都不可相提并论。没有把阳台变成室内有效使用空间，更没有防火挑檐变阳台的故事。

如果这个产品放在全北京来比较，是不占优势的。但如果你选择在海淀购房，这个户型又算是不错的。

北京地域太大，一个区域一个口味。

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