四合院改长租公寓，城市建筑名片的更新探索 | 投资视野

投资视野·导读

每座城市都有着独特的历史和文化积淀，这形成了城市吸引人们的精神内核。而这种精神内核弥漫在城市的市井街巷，以城市特有的建筑形态为载体，不断传达着城市的精神与态度。在福州，这种建筑形态可能是客家土楼；在徽州，这种建筑是黛瓦粉壁马头墙的徽派建筑；在上海，这种建筑可能是弄堂；在北京，这种建筑就是四合院。

在北京的东西城，大量的胡同被保留，留存了北京的历史记忆。“四合院”这种建筑形态在这里还在继续发挥其居所的作用，但在漫长的岁月里，很多的四合院逐渐演变为“大杂院”，为了多出一点生活空间而搭建各类小房不断挤占院落里的空间，“四合院”里变成了小径蜿蜒的“院内胡同”。

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在现在的城市更新中，绣花式更新取代了大拆大建，在保持城市传统风貌的同时，也为老城区注入新的活力。胡同里大杂院的更新则采用了“共生”的方式推进着，形成了城市更新下的“共生院”。

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共生院

“老瓶新酒”的新发展

所谓“共生院”，既是四合院原住民与新市民共同生活的地方，也是居住业态与文化、商业等新兴业态共存的空间。以“四合院”为载体，植入生活服务业、文化展馆、文创工作室等产业功能，激发街区活力。

以首开集团作为实施主体深度参与东城区皇城景山街区的城市更新工作为例。首开集团以文化传承带动街区功能复兴，结合退租形成的整院、共生院分布情况，引入与居住功能和传统风貌相协调的文化类新功能，探索“共生型”“产业型”院落改造运营模式。发挥产业园区带动效益，“一院一策”精细化产业定位。发挥试点项目区域辐射作用，结合“故宫-北大红楼-王府井”文化探访路打造重点街巷，打造黄化门、东板桥休闲慢巷和三眼井胡同、沙滩后街红色文化展示界面。

三眼井胡同72号院拆违前后对比照

改造前

改造后

图片来源：《市属国企深度参与首都功能核心区平房（院落）城市更新——以皇城景山街区为例》配图

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共生院

“职住平衡”的新思路

北京胡同和共生院最大优势在于得天独厚的地理位置，首都核心区公共交通站点密集、生活和商业配套齐备，近年来陆续修建的口袋公园为核心区增加了不少“绿色会客厅”。更为重要的是，这里也是就业人口密集的区域——北京重要的产业集群金融街、CBD也都是围绕核心区向外延展。可以说，共生院改为长租公寓对改善首都核心区职住平衡起到积极作用。

菜市口西片城市更新和老城保护项目是北京城市更新的典型项目之一。该项目分阶段腾退共形成可经营院落房屋建筑面积1.3万平方米，其中可经营独立院落房屋26个，总建筑面积约4200平方米，具备经营效益的共生院落5900多平方米。在腾退空间利用方面，菜西项目已引进人才公寓、设计师工作室、咖啡馆、社区便利店等。

西砖胡同17号院内的人才公寓

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共生院改造为人才公寓，带动了片区公共设施的更新升级，解决了驻区企业的员工安置问题，保留历史文化风貌的同时还能促进文化融合，可谓一举多得。

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共生院

改造与收益的平衡

随着首都核心区城市更新工作的不断推进，越来越多的共生院腾出，等待新的业态的进入。而在这个过程中，也面临诸多挑战。

■原始建筑的使用效率

共生院在改造过程中，势必会拆除加建的房屋，以恢复四合院原始风貌。而这个过程中，整个院落的建筑面积会有所减损，叠加完善功能空间的需要，原始建筑的室内设计需要更多的巧思。

■改造成本的控制

绣花式点状城市更新就是为了更好的保护城市历史风貌，在共生院的改造中既要保持外貌的“修旧如旧”，又要加固修缮结构，完善内部装修。而这一系列的工作，都会对改造成本产生直接影响，进而会对后期运营造成压力。老建筑的改造效果与成本控制的平衡也是对城市更新实施主体提出的挑战。

■运营要微利可持续

共生院改造往往由企业作为实施主体进行，投入运营的共生院实现“微利可持续”与改造期的资金平衡同样是企业需要研究的重要议题。这就需要实施主体以资产管理理念统筹共生院更新改造工作，运营思维先行，为改造、设计提供方向。以长租公寓方向为例，共生院在定位策划长租公寓项目阶段，未来的租户画像是否清晰、相对分散的院落对运营成本有多大的影响、管理系统是否适用点状或块状项目管理、缺少停车位及公区等配套对项目运营会有何种程度的影响……这些问题都将影响前期成本的投入测算。

北京的城市更新不再局限于外立面的改造，未来重心将放在历史文化与现代生活的结合上。院落的逐一改造，会将胡同文化和胡同游串珠成链，让北京风貌更好的展现在世人面前。