动真格了？中央首提“10字”支持楼市，下半年开始要有两个准备了

3月18日，国家统计部门发布1-2月份房地产运行数据，无论是房地产开发投资，还是房地产开工、施工面积，同比都无一例外地明显下降。而且销售面积和销售额同比更是下降了约20%和30%。更为重要的是，楼市库存达到了7.59亿平米，同比增长15.9%，是有纪录以来最高库存数据。在这个背景下，3月22日，国常会召开了房地产部署会。

相信很多人都看到各自媒体对国常会关于房地产工作的部署解读了，不绕弯子，直接看内容，本文就回答3个问题，一是为什么要这样部署房地产工作？二是接下来将怎么干？三是普通人该怎么应对？

先看看本次国常会的主要内容，总共讨论决议了3大事项，但着墨最多的是房地产工作安排，公开出来的内容就达253字，这是历史印象中不曾见到的情况。原文内容大家看这张图片就行，为便于理解，根据实际情况，解读关键的几条如下：

第一，明确了房地产的地位。

具体而言，说房地产涉及面广，产业链条长，实际说的是房地产解决了很多就业问题，这个一点不假。数据显示，从开发施工到销售设计等方方面面，相关从业人员超过5000万人，就是一家出一个人，按3口之家算，那也是1.5亿人口家庭，影响不可谓不大。如果算上下游几十个产业链，那人口就更多了。所以，这次会议把房地产行业定性为事关经济社会发展大局的产业。可以说，这次强调房地产的地位，可与2004年把房地产定性为“国民经济支柱产业”有异曲同工之妙。

第二，做好保交楼、保民生、保稳定，房地产协调机制落地见效等等，这一条就不多解释了，多次提及，不是说没新意，确实也是各项工作的基础。比如，如果房子都交不了，如何恢复楼市信心，谁敢买房？所以，这个工作是必须要做的，而且还要把做扎实。

第三，系统谋划相关支持政策。

这10个字，是房地产快速发展二十多年首次提及，曾经我们也遇到过楼市遇冷，也救市过，但从来没有这样的表述。为什么会有如此提法？

研究过本轮楼市的人应该知道，自2021年底以来，从中央、部委到地方，出台提振楼市的政策有超2千次，但效果一直不明显，更为重要的是，市场还处在下滑通道之中，很显然，一直喊促进促进房地产健康平稳发展，但实际情况与目标背道而驰，影响到经济社会发展大局。所以不能再继续这样下去了，必须要使用更为有效的方式方法。如何做？

大家要注意前缀词“系统”二字，说明此前的政策可能比较分散，或者力度不够，不能形成合力。比如说放开限购，放一点点，释放完这部分需求后，市场又陷入更冷的局面，还比如说房贷利率，降低一点点，购房者没啥感觉，根本就勾不起人们出手买房的欲望。现在有一个未经证实的说法是，房贷利率可能降低到2%。由此我们读出的信号是，接下来应有更大力度的招、更多的支持楼市政策出台，至于具体是什么，不敢妄言，但一定是能够产生深远影响，超出购房者预期的措施，静静等待吧。

第四，如何理解“有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”？

说“有效激发潜在需求”，但我们知道，需求端我们已经激发很久了，但效果大家也看到了，不买还是不买，主要是兜兜里没多少钱，何况也看不到房地产的潜力，购房者总是不急不慢，怎么办呢？

说到底，别在普通需求上下功夫了，要从需求端的有钱人入手，那就是加大高品质住房供给。为什么要这样做呢？都知道高品质住房有两个共同特征：

一是品质高，价格自然也高，针对的是有钱人群体；二是根据此前相关部门的定调，好房好价，意味着价格将不受限制，你有打造好产品的能力，定多少钱那是你的事，有人买单就行。

可以看出，之所以加大高品质供应，面上是满足改善需求，实则是希望通过品质高价房的热销带动市场人气，实际上这也对普通房子起到企稳和带动作用。举个例子就明白了：

比如原来同区域一套普通房子150万一套，现在出现的好房子是500万一套，很明显，普通人是够不着了，但买150万，甚至200万，甚至多点，还是能实现的，何况随着好房子价格一骑绝尘，原本计划买300万房子的人，对500万房子只能是“望房兴叹”，增加了更低价格房源的需求，对稳住这部分市场是有促进作用的。

第五，改革商品房相关基础性制度，成为构建房地产发展新模式的重要组成部分。

到底啥意思？商品房基础制度，关注比较多的点，可以说说改革的可能性。

一是现房销售。

官方此前提到过，逐步向商品房预售制度过渡，但今年好像没看到再提了。其实嘛，如果你从事房地产行业，或者与开发商高层接触过就知道，现在房企最难的问题就是资金，如果你现在搞现房销售，所有开发商都只会雪上加霜，入不敷出。所以，我们相信最终会实现现房销售，但绝不是现在，这两年估计都难实现。

二是公摊面积。

这是一个热议话题，实际上，公摊存在于任何国家，任何房子，不可能哪个房子不要门厅，不要电梯井，不要消防通道等等，公摊是客观存在的，但问题就在于，公摊可能存在藏污纳垢行为，开发商伙同相关单位多算了公摊，其收益由购房者承担。

所以，趁着市场下滑期，索性在合同中明确建筑面积计价、套内面积计价，其实就是一个含公摊，一个不含公摊，让大家消费得明明白白，而且辅以可查的公摊面积计算明细，便于购房者收房时核验。同时，在计算物业费、水电气费时，均按照套内面积计价，虽然有的房子使用成本未必减少，但起码让购房者心里踏实，有利于楼市消费信心恢复。

三是房产税。

这个话题比较敏感，但处理得好，确实能带来市场的恢复。虽然一些地方已经放开了3套购房资格，而且还不累及其他城市房产，但现在我们超过42%的家庭有2套及以上的房产，他们如果再买房，万一买上没多久又被征收房产税了，无疑会增加持有成本，导致眼下买房是比较犹豫的。所以，虽然说征收房产税是发达经济体发展的趋势，但我们能不能为了恢复楼市，比如在2030年前暂不启动房产税的征收事宜。想必，这一定会增加有改善需求购房者的积极性的，促进楼市恢复。

四是产权。这个就不多讲了，主要是让大家有“恒产者恒心”，现在七十年的产权貌似一代人都不能照顾到，何况还有很多房子一买来就只有四五十年产权，那些老房子产权时间就更短了，根本就做不到心理上的“传承”。所以，你得让大家有信心，我买这个房子起码可以传“三代”，按照平均预期寿命算的话，考虑到叠加时间，弄个150年产权还是可以的。对国家而言，没什么损失，但可以坚定房产这个家庭最大财富持有者的信心，间接促进楼市需求增长。

看了以上，没啥好说的，普通人做两个准备吧。

一是有需求该买房就买吧。

正如前面所言，后面提振楼市措施应该会超预期，反正就是铁了心要把市场促进起来。这里特别强调一点，楼市需要的资金问题应该不是问题，今年物价定了3%的目标，2月份的CPI才0.7%，后面发力的时间或越来越近了，其中货币政策应是重头戏。

很多人其实有预感，可看一组数据，货币供应M2突破100万亿是在2013年，突破200万亿是在2020年初，增加100万亿用了7年时间，M2来到300万亿是在2024年初，增加100万亿用了4年时间。看到没有，增加100万亿级别货币的时间越来越短，下一个100万亿增加，时间你觉得会是......

对普通人而言，除了买房，其实没有什么像样的核心资产可以对抗这种趋势。

二是有条件该买好房子就买好房子吧。这个在今年已经多次强调，为了彻底放开好房子市场，加大保障房供应的力度不会缩减，只会加大，因为需要保障工薪族的“住有所居”问题。这样的话，好房子与普通房子的差距只会越来越大，而后者还会因保障房而分流很多需求，有钱的买好房子，没钱的住保障房和普通房子。普通房子由于量大，谁也不缺房子，别说溢价，如果地段不好、没有学区，变现都是难题。好房子基本都是可以作为传世的珍藏，溢价没有天花板，如果真能够得着，该怎么选是不是很清楚了？但前提是要买到真正的好房子。