大道消息7.8 丨周报

1.有信源称，昌平清樾府近期可能亮相，开盘日期待定，但出身血统论已引发争议。‍‍‍

争论一是真假花园洋房。清樾府层数不超过5层，过5不叫府。

争论二是清樾府只有四、五层，盖房会比卖房快，能否争当一回现房实景销售。

争论三是容积率只有1.2，可能是北京近10年来唯一一个真低密楼盘，会不会惜售，首开会不会只推售有限房源。

2.在京能西贤府样板间亮相前，开发商组织业内挑刺团，帮助开发商挑毛病，是一次小范围业内观摩，并且请到极少露面的户型专家逯薇。

线下交流时，逯薇揭密自己当初离开万科后，有很多职业选择。最终她选择跟方太合作，给出的理由也特别前瞻：户型的迭代进步，越来越依赖机电设备的科技进步程度，比如在one57、432和西贤府等国际一线豪宅产品上得到验证。

3.上周Rose从业内小伙伴手里拿到昌平楼盘jjl的土地一级开发报告，里面有详细的路网、轨道、配套内容，就是各种利好那种红利信息。

该楼盘开发商却很警惕类似消息传播，称楼盘红线外的事，以政府官宣为准，再多的天大利好也不能说，甚至严禁内部说。这一下搞得客户开始不淡定了。

4.中海京华玖序6月份最后一天集中网签70.67亿，卖疯了。据说是致敬颜时代、智生活。至于卖疯的市场原因，有信源称，玖序是中海最新最顶级产品线，在内部的地位要比藏锋系高，全国只计划建9座，所以叫玖序。

5.有信源爆料，客户对华润营销做法叫苦连天。比如年中630业绩冲刺的优惠依然很苛刻，并且没商量。

比如橡树湾10万定金不锁定优惠，周末就付10%，缓冲期7天都不给。中环悦府有位客户首付只差10万，2天宽限都不给。

当下市场真是乱了套，同行特别不理解华润。按照买的不如卖得精理论推测，华润当下这么强势，是不是事先听到啥风声了？

6.有信源称，中海某楼盘居然还提价了，但也有捡漏户型。有客户本来想买捡漏房，犹豫半天还是买了涨价楼盘房源。

意外的是，置业顾问老不高兴了，对渠道说三道四。Rose估计是捡漏房佣金高，涨价房源佣金少。

7.竞品楼盘之间举报现象越来越多，12345都忙不过来，开发商假装客户投诉。建议开12345实名举报。

8.有信源透露，建发观云的会所，8月份开放，实楼样板间10月份开放。

9.据说龙湖观萃在疯狂试探开盘最高价，但也担心自己成为站岗盘，各种纠结中。

10.有消息称，昌平某地铁盘有2万积分福利，可以抵扣物业费。奇怪的是，这个好处居然有客户不知道，靠咬耳朵通知。

这下闹大了，把吃亏的客户情绪搞出来，据说有人很生气，后果很严重。

11.城建新拿的昌平地块，定价成了问题。如果当成邻居国誉燕园二期的话，定价只能高或平，而且要提升精装标准。国誉燕园很多业主开始不淡定了。

12.昌平A项目案场代理招标，中原高分入围却不能进场，搞得很多业内不理解。

据悉，B项目也是中原代理，以AB两项目是竞品为理由，强势干涉，乱棒打鸳鸯。

也有小道消息传言，当初B项目那块地，因为A项目公司现场竞拍抬价，B项目公司多掏了2个小目标，一直耿耿于怀，借机报复。

13.有信源称，港股上市公司合富辉煌近期要强势进军北京市场。富二代当家后，对北京市场更加重视。 据悉，近期合富北京公司魏洪磊总经理带领团队正低调和各楼盘销冠密切接触。

14.有信源称，和颂九里一层房源单价6.6，但仅限一层，楼层价差很大。

15.独家消息，顺义后沙峪的星宸和煦，销冠100的线下成交团队给到的补贴力度最大，客户可以比较后再选择哪家带看。

16.梧桐星宸折扣近期变动较大，往高处的那种大，折扣也有学问，欢迎买家私信销冠看房小助手咨询。

17.有信源称，北京写字楼市场租金跌幅扩大，五年跌三成。

18.有信源称，北京没啥大政策要出，差不多就这样了。

19.某自媒体禁言一年，相关部门要求不得唱衰ls。

20.世茂董事、总裁吴凌华裸辞，不再担任公司任何职务。

21.顾昱当选金隅执行董事，此外还有姜英武、姜长禄、郑宝金三人入选第七届董事会。

22.港股大佬游思嘉离职中梁控股，不再担任执行董事。坊间传闻，游老板在中梁的身份，并非是职业经理人层面般简单。

23.五矿地产的董秘由姚宇翔接替郑家恒担任。

24.有信源透露，金地近期补发了部分员工工资，也有人没拿到。离职员工不在补发范围，有人5个月没收到工资了。据说有人要和公司领导交流一下原因。

25.网传xpc部分区域欠薪14个月。

26.中海上海旧将操盘的宸嘉100嘉佰道，卖疯了。该操盘团系就是多年前著名的围标事件主角，导致中海三年上海不拿地。有某中介信源称，该楼盘要交150万茶水费才能买到。 有信源称，中海旧将背后资金方是某险资，这两年操盘很NB，全是收购楼盘，且专做豪宅，目前是盘盘爆火。‍

27.碧桂园创投要卖一家存储技术公司，20亿出售，相当于打6折。这家公司是国内存储蕊片龙头，打骨折出售，太可惜了。

28.民营房企都去干代建苦力了，目前代建签约面积排名前三依次是绿城、旭辉、龙湖。

29.有信源称，62岁的张克强请保利发展管理层吃饭了，说要谢谢他们给自己赚钱了。不知道张老板有没有给职业经理人发大红包。

30.有信原称，wk定融兑付有可能出问题，渗与定融的wk内部员工维权群也出现了。不过，Rose觉得wk会有惊无险。

31.上个月底，有信源爆料说台湖项目要延期，合同约定是630交付，项目还没有竣工验收，延期多长时间不好说。

至于原因，信源说是和总包闹翻了，jw参与协调没有成功。

果然，630那天，wk没有给业主延期通知。业主就聚集商量怎么办。信源说，帽子叔叔把北万合伙人hxx叫到现场了。

当时说是总部领导领下周来京解决此事，再后来就是业主自己写公众号文章了。

32.有信源称，金科有项目营销集体造反。原因是欠薪能接受，但不能厚此薄此，管理层私下拿到工资，基层员工觉得受委屈。

33.上周中建智地璞园项目打广告，说要送业主20年物业费。有信源称，这是把龙湖善待你一生给量化了，不玩虚的，坊间也有人建议延长时间送70年，做到真心一辈子。

而且，中建智地表面上这是优惠，其实是内部倒逼机制，要把服务搞上去。这是中建智地在文化地产、黄金时代后，使出服务也要高品质的第三板斧。

也有人说，送20年物业费是要有物业服务的具体内容，要签20年合同，标明哪些是送的，哪些是收费的，避免以后扯皮，不然就是炒作。

35.有信源称，超级兵王出身的知名营销总LLT近期可能要调休。11个月连开4盘，皆成为北京热销明星楼盘。据悉，数家猎头已闻风而动，多家offer已在路上。销冠100

以下是本周周报

半年已过，在6月份的「尾巴」，北京政策也出台了。

政策出台刺激+明星大盘热销

给北京市场注入了强心剂。相应地，6月二手网签套数将近1.5万套，一波小高峰。

有朋友说这是政策刺激下的 「 虚高 」， 但显然月底的政策，管不了全月的成交。

并且从周度累计同比可以看出，累计降幅收窄是持续的趋势。

市场上有两种声音值得关注：

• 以价换量能否持续！
  

• 二手房的量为什么传递不到新房？！

对于第一点，近一年来一二手房价确实大幅下降。

但时至6月底，绿中介数据库中，二手房价已经6周在5.5万元/㎡上下，能否稳定还用数据说话。

关于第二点：二手置换出来的客户呢？不买新房了吗？

来看数据：

由于新房多在五环外，二手房多在四环内，故全市新房均价应比二手房均价低。

上图可以看出，个别稀缺属性极强的市中心新盘入市，新房价格顶上去后，必然会有个回调的过程。

那么我们进一步剔除干扰项， 将市中心稀缺热盘，集中网签额占当月全市网签额10%及以上的干扰情况的剔除。

得到下图：

显然，新房和二手房价格倒挂优势没有后，二手房「更香」，新房市场「微寒」‍

现在的价格 「 攻守易形 」下， 新房和二手房置换逻辑已经不存在。

这一点在认购端得到佐证：

倔强小强昌平诸盘，价格也开始各种名义 「 灵活 」 ：

梧桐星宸推出4.7万特价房；

寰宇未来提点（2.5%），特价（115㎡以下6.1万）；

汇智里推出15套单价4万特价房；

国誉燕园点位高达7%；

龙湖观萃开展预付佣金机制……

其他区域原本热销的项目，也随行就市 ：

保利天汇提点至3%

中海海淀众盘提点至2~5%

玖玥府提点至最高5%……

其他项目情况，就不逐个展开了， 根源其实就一句话：

提升带看量，要拼佣金点位；提升转化率，要拼降价。‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

以下是本周渠道榜单：

渠道转化榜

冠军建工嘉境里

亚军梧桐星宸

季军中建璞园

前两名均来自昌平，前10名中4席来自昌平。

并且嘉境里及梧桐星宸，不论是转化及套数均在前列。

昌平板块一直让人放心，而且 昌平区最具性价比的高教园区域，更是客户的首选。

渠道套数榜

冠军建工嘉境里

亚军中建璞园

季军梧桐星宸

前三名与转化榜项目相同。

以下是本周网签榜单：

平层网签榜

冠军中海京华玖序

亚军保利朝央和煦

季军京投发展岚山

在半年冲刺后的月初缓冲期，看到京华玖序这个网签速度，很好奇是不是实际上已经卖完了，惹来好多业内小伙伴跟Rose打听网签真相。

别墅网签榜

冠军润泽御府

亚军观承大家

季军绿城西山云庐

几位别墅「 超级印钞机 」 仍在持续领跑。

润泽御府凭借单套一个亿的成交，夺得冠军！很多人都在打听润泽的老板是谁，想打折都找不到关系。Rose只能透露，老板是福建人，家族企业，弟妹操盘，其它不能再多说了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍