斥资63.8亿元“加仓”北京十八里店 金隅地产同区域楼盘推售两年去化缓慢

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

北京本土国资房企北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称金隅地产）继续加仓朝阳区十八里店区域。

近日，金隅地产以底价63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港一期1303-686地块及1303-687地块（以下简称朝阳港地块），成交楼面价为5.07万元/平方米，期房销售指导价为7.9万元/平方米，现房为8.1万元/平方米。

记者注意到，金隅地产早在2021年就开始布局十八里店区域，并开发了金隅昆泰云筑。据北京市住建委官网数据，金隅昆泰云筑入市两年多，目前总体去化率约为68.6%。相较而言，其去化速度不及同区域其他项目。

对于再次在十八里店拿地开发住宅的原因，金隅地产母公司金隅集团（SH601992，股价1.35元，市值144.15亿元）一位人士向《每日经济新闻》记者表示，从地产开发角度来说，项目成规模开发运营比多家房企分别开发更好。“公司接下来会继续寻找拿地机会，在销售方面，将想方设法去库存，根据各地的政策制定项目销售计划。”

值得一提的是，7月3日，金隅集团发布2024年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券（第一期）发行公告，债券发行规模不超过20亿元，募集资金拟用于偿还银行贷款。

项目去化速度相对迟缓

在6月25日举行的北京2024年第三场土拍上，朝阳区十八里店朝阳港地块毫无悬念地被金隅地产以63.8亿元的底价收入囊中。

十八里店曾是北京土拍市场较为火热的区域，出现过33家房企摇号争抢1宗地块（保利朝央和煦项目用地）的场面。此次推出的朝阳港地块位置更加优质，紧靠十八里店地铁站东南出口，体量超过10万平方米，未来供应的房源预计能够达到800套。地块整体上规划方正，且未设置更多公建配套要求。

不过，随着区域内新房网签价格的下挫，此次出让地块的楼面价却上涨了12.4%。朝阳港地块推出后，仅有金隅地产一家报名，相当于托底拿地。这也是十八里店朝阳港区域第四次推出涉宅项目。

作为最早布局十八里店的房企，金隅地产在这里开发过金隅昆泰云筑、云筑二期和云未（云筑三期）。2021年10月12日，金隅地产和北京昆泰集团联合体以37.6亿元的底价竞得十八里店朝阳港一期1303-693地块；2022年6月1日，金隅和北京住总集团以38.8亿元的底价摘得十八里店朝阳港一期1303-685、694地块。记者注意到，上述两处项目的销售指导价均为7.5万元/平方米。

4月下旬的一个工作日，《每日经济新闻》记者实地走访金隅昆泰云筑售楼处。彼时，项目现场一位置业顾问向记者介绍，一至三期均已开盘在售，约1400套房源，户型面积为83~152平方米，均价在7.2万元/平方米左右。在售房源基本是准现房，一期房源在2024年底交付，二期和三期在2025年10月交付。

金隅昆泰云筑最早开盘是在2022年4月28日。北京市住建委官网显示，该项目一期（备案名：云筑家园）批准销售套数536套房源，成交均价为74996.56元/平方米，截至7月5日，共签约432套，去化率为80.6%。2022年12月9日和2023年3月17日分别两次开盘推出备案名为云尚家园和云悦家园的房源，共计768套，成交均价分别为75007.26元/平方米和75581.64元/平方米，截至7月5日累计签约465套，去化率约为60.5%。也就是说，目前金隅昆泰云筑的总体去化率约为68.6%%。

从周边项目来看，保利朝央和煦项目在2024年1月推出394套房源，成交均价为77868.79元/平方米，目前累计签约234套，去化率为59.4%%。对比来看，金隅昆泰云筑的房价更低，但去化速度却比保利朝央和煦更迟缓。

今年营收目标为1100亿

金隅地产是金隅集团旗下的全资子公司，涉足房地产开发建设领域近40年，先后在国内16座城市开发项目170余个。

对于新获取的十八里店朝阳港项目，金隅地产方面认为，面对行业新形势，地产集团保持战略定力，立足北京并聚焦主城区，提前获取供地信息、综合研判，研究获取重点区域优质土地，为金隅集团稳健高质量发展夯实基础。

在2024年4月金隅集团召开的2023年度业绩说明会上，针对投资者就公司在2023年拿下三宗地的担心，金隅集团执行董事、总经理顾昱回应称：“公司拿地主要基于以下几方面考虑：一是房地产业务作为公司主业之一，根据去化和回款情况合理把握拿地节奏，积极稳妥拿地；二是深耕已进入城市，以北京和长三角等区域的一线和强二线城市为重点；三是具体看地块情况。2023年拿的三宗地块，一宗是公司自有用地，另外两宗是长三角的优质地块。2024年，公司将聚焦提高经济效益中心工作和高质量发展首要任务，营业收入目标为1100亿元。”

财报显示，2023年，金隅集团共实现营业收入1079.6亿元，同比增加4.99%；利润总额为3亿元，同比减少91%；净亏损12.9亿元，同比减少174%；归属母公司净利润为0.25亿元，同比减少97.9%。

在房地产业务方面，金隅集团共实现地产开发及运营收入301.25亿元，同比增长15.05%；毛利率同比下降3.26个百分点至18.9%；年累计合同签约额为232.84亿元，同比减少28.43%；年内资产减值损失18.59亿元（上年同期损失为8.28亿元）。公司方面解释称，主要是由于地产项目计提存货减值同比增加所致。

上述金隅集团人士告诉《每日经济新闻》记者，目前房地产业务板块的压力比较大，公司也在根据各地政策积极调整销售计划，想方设法加大房地产去库存。另外，公司也在根据自身优势，加大盘活自有工业用地，通过地方政府收储等途径增加利润来源。

7月3日，金隅集团发布公告宣布，面向专业投资者公开发行科技创新公司债券（第一期），债券注册规模不超过100亿元，发行规模不超过20亿元。

债券募集说明书显示，截至2024年3月末，金隅集团合并财务报表口径资产负债率为66.32%，有息负债规模为1159.91亿元。其中，一年内到期的短期债务合计金额约为577.59亿元，占比为54.18%。

报告期内，2021~2023年及2024年前3个月，金隅集团营业收入分别为1236.34亿元、1028.22亿元、1079.56亿元、128.34亿元，净利润分别为52.13亿元、17.40亿元、-12.87亿元、-20.8亿元。