不久之后，我们或将面对住宅短缺…

　　最近这几天，北京大学博雅学院一特聘教授的采访火上了热搜…

　　我要没记错的话，这哥们儿隔三差五就在镜头前侃侃而谈，时而被网友拿来当话佐料调侃，时而被吃瓜群众效仿奚落…

　　不过听完了这次人家墙裂反驳“中国房屋过剩论”之后，让人大为改观！

　　总结起来一共俩知识点，我在这儿跟大家简明扼要地转述一下子：

　　简单粗暴地用平均数来衡量，似乎可以得出“房子够住了”的结论，但平均数往往掩盖了分配不均的真相；

　　我国真正的高空置率房屋主要集中在农村地区，而像北京、上海等一线城市的房屋供应紧张，尤其对一些北漂、沪漂来说更是如此。

　　这回真没有张嘴就来，值得表扬！

　　咱们一点点来掰扯，毕竟，对于这件事的认知关乎到每个家庭的切身利益…

　　关于平均数这个梗，相信在座各位都听过这么俩——

　　一个是全国房屋总共有6.6亿栋；

　　另一个是城镇居民人均住房面积35.9㎡。

　　把这俩数写出来，怎么想你都觉得过剩了。

　　可事实真是这么回事儿吗？

　　首先，咱先解释下，6.6亿栋这个数是咋来的。

　　住建部之前搞过一个房屋建筑和市政设施普查，数据显示涉及全国城乡建设房屋共6.6亿栋。

　　但这里面有超过90%都分布在农村，真正城镇地区的房屋大约是4700万栋。

　　这4700万栋房屋里还包括住宅和非住宅，剔除公共设施、写字楼、厂房一类，全国商品房的数量，大约在1000万栋左右。

　　真正跟房地产有关联的就是这1000来万栋房屋！

　　再想想14亿人的总基数，好像勉勉强强也够住，过剩与不过剩似乎在两可之间。

　　关于35.9㎡的城镇居民平均住房面积，就更适合被带节奏了。

　　不少老铁一看统计数据，当时就懵der了——

　　美国人均居住面积为62.4㎡、加拿大63.9㎡、德国46.6㎡、英国37.6㎡、法国36.5㎡、日本35.2㎡、韩国34㎡…

　　这么横向一比，除了美加这种傻大个地方见不到几个人的国家咱不比，英法日韩，咱丝毫不虚它！

　　结合经济发展情况和人口总基数来说，咱好像真是不少了。

　　但这里面存在两个问题——

　　首先，发达国家的人均居住面积是按套内面积计算的，而我们是按建筑面积计算的。

　　如果剔除25%的公摊部分，那我们的实际人均居住面积也就是约26.9㎡，不仅与欧美有差距，甚至低于印象里全民住“鸽子笼”的日韩。

　　到了一些人口常年净流入的核心城市，这个数字甚至会进一步萎缩。

　　譬如最极端的深圳，人均住房面积只有21.8㎡，扣除25%的公摊，只剩16.35㎡了。

　　另一方面，拿传闻中的“人均居住面积”概括全貌，本就有诸多不合理之处。

　　说个大伙儿都不陌生的事儿——

　　咱们大碗楼市不少老粉私信提问，张口就是“我有三五套房，应该卖哪个、留哪个”；

　　我要回答说，“哪个哪个旧房子应该优先处理掉”，提问题那大爷一般朝上的概率会告诉我：

　　“不行啊，那套贷款还完了，现在一个月租金能收好几千…”

　　你看？就这样，有的人人均了他人，也有的人被他人人均了。

　　真相究竟是什么？

　　在翻看过大量数据后，我想跟大家分享三点基本事实。

　　水平有限，能力一般，如果有什么讲述不周之处，欢迎大伙儿在留言区杠一杠。

　　首先，总套户比确实饱和。

　　套户比这个概念，比什么全国房屋6.6亿栋要精准得多。

　　那6.6亿栋是个建筑物就往里搁，而套户比只统计住宅的饱和度。

　　截至2023年底，全国城镇住宅存量约335.5亿㎡，住房套数约3亿7400万套。

　　同一时期的城镇居民套户比为1.07，简单来说，就是每100户家庭拥有107套房。

　　横向比较一下，美国、日本套户比当前都是1.15上下，欧洲的英法德则是1.02附近。

　　当前我们的总体套户比，确实提示总提供求已近平衡。

　　分城市能级细看，一线城市、二线城市、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09和1.12。

　　这么一看，似乎就连一线城市的住房都已经饱和了，二线城市更加饱和，三四线直接爆了…

　　但我们更应该看到的事实就是——中国城镇住房自有率约70%，头部的20%家庭拥有约40%住房。

　　第二，房源地域分布极不均衡。

　　2022年8月，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，其中重点研究国内28个城市的3万个小区。

　　调研结果显示，这些大中城市平均住房空置率为12%，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均16%，有6个城市高于15%。

　　西南财经大学早在2017年就发布过一份研究报告数据显示：四五线城市的住宅空置率在当年就有26.6%之多。

　　七年过去了，至于现在啥情况，给大伙儿点想象的空间…

　　就这还是城市的情况，农村呢？

　　人家北大教授捅了两句硬词儿：“在一些农村地区，房屋空置率甚至能干到60%，常常能看到一幢三层楼房就住了1个老太太…”

　　在北上广深或苏杭宁蓉等地辛苦搬砖的年轻人或其它外来务工人口中，绝大多数都是小镇青年，甚至他们之中相当一部分在老家都有房。

　　从统计学上来看，这些小镇青年都是有房一族，且人均住房面积不但不拖后腿，还远超35.9㎡的平均线。

　　可现实生活呢？这一切都挡不住他们在自己辛苦工作、赚钱养家的地方，得靠租房才能解决现实问题。

　　北京租在五环外、上海租在外环边、广深租在城中村、杭州合租老破小…这才是打工人的真常态。

　　第三点事实，优质商品房占比仍旧偏少，且老房子占比较高。

　　从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中——

　　商品房约占40%，自建房约占30%，还有30%为原公房、保障性住房或其它。

　　由此可见，真正的优质商品房占比，大概率不会超过20%。

　　整体房龄问题同样不容忽视！

　　四大一线城市房龄在25年以上的住宅占比大约是36.1%；

　　二线城市与三四线城市房龄大于25年的住宅占比分别为24.4%和23.7%。

　　这些老房子里，有相当一部分要么房产品设计跟不上、要么物业服务不给力、要么停车都没地方停、要么户型设计各种奇葩…

　　同时遇上其中的三两样儿也是家常便饭。

　　这就解释了，为何在许多核心热点城市里，真实的改善意愿常年维持在55-65%之间。

　　从这个角度来看，全国一二线城市住宅更新的发展空间其实不小的，只是这一需求被眼下的债务周期抑制了。

　　截至2023年末，中国城镇化率为66.2%。

　　未来城镇化的增量空间预计还有10个百分点。

　　也就是说，大约还要有约1.5亿人口成为城镇居民，约2-3亿现有城镇人口即将流入核心城市群。

　　这意味着，核心城市仍面临长期住房短缺，刚需房如此、改善房亦是如此。

　　因此，我们可以得出一个结论：房子过剩是个伪命题，现阶段中国的房子并非过剩，而是错配。

　　你看到的所谓“房子太多了”，其本质是这种错配与债务底部周期之下，购买力下降共同促成的结果。

　　一线城市和强二线城市供应不足是真实存在的、真正的优质住宅依旧短缺是真实存在的、前来务工的家庭有意愿在工作地买房也是真实存在的…

　　但现在的问题在于，“买不起”或“没有信心长期负担刚性债务”的现实也是真实存在的。

　　但这种看起来的“过剩”显然不是房子造得太多造成的。

　　商品房有一个区别于其它一切商品的特点，就是它在地域性上是具有不可替代性。

　　通过“统计全国范围内有多少库存”来证明现阶段的房产供应是不是过剩了，是没有意义的、也是不负责任的。

　　中国幅员辽阔、人口众多、各地经济发展水平与公共服务质量悬殊较大…

　　这一切都会体现在人口本身的流入流出之上。

　　把因人口流出而“腾让”出来的房子打包计入中国人的居住空间，很明显既不科学、也不符合事实。

　　如果有哪位大爷听到这儿，依旧头铁，非要将全国各地所有的商品房打包计算，得出点儿啥结论，那我只能说——

　　楼市的分化只会越来越严重、债务与资产的分化只会越来越严重！

　　这条路，早有发达国家替我们趟过了——

　　在美国，一线城市诸如纽三洛的市中心高层公寓及独栋住宅动辄中位数在100-130万美元/套之间。

　　但广大中部地区的小城市里，仅需20-30万美元就能买一套的独栋house简直不要太多；

　　在日本，东京的人均住房面积连20㎡都不到，什么胶囊公寓、尼特族、住网吧的散仙屡见不鲜。

　　但即使在名古屋、福冈、广岛、神户、札幌等大城市，总价几十万人民币一套的次新三房公寓或一户建并不难找；

　　在韩国，首尔的房价快卷到了飞边子，以至于能攒得起全租房的年轻人都越来越少。

　　但首都经济圈以外，哪怕房价再怎么鹤岗化，年轻人也不愿意放弃首尔的高薪、去住宽敞的大房子…

　　有没有哪位大神来讲讲，这到底是房子过剩，还是房子短缺呢？

　　真正有价值的房子，从来都不是一堆单纯的建筑材料糊成的水泥盒子。

　　它背后的创业机遇、就业机会、公共服务远比这房子本身更有价值。

　　眼下，“去库存”运动正在轰轰烈烈地开展。

　　咱们在之前的文章里也说过，包括北上广深以及杭州、苏州、厦门核心区域板块的商品房正在逐步走向无房可卖。

　　通过“勒紧裤腰带”去库存，涨价更为水到渠成。

　　这也是城市价值、房产价值分化的必然结果。