破冰！海南一地允许“商改住”，化解高库存

海南楼市。陈标志/摄

万宁市率先突破严禁“商改住”政策“红线”，是海南商办类产品去化的一次积极摸索和尝试。

中房报记者 陈标志 海南报道

万宁市的一纸通知在海南引发关注和热议。

近日，万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》（以下简称“工作方案”）的通知。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

对于此次政策调整，工作方案称，为促进该市商业办公类商品房项目去库存工作，防范化解房地产市场风险，按照“因地制宜，逐步推进；积极稳妥，量力而行；一楼一策，统筹兼顾”的工作原则，对全市商办类商品房实行相应优惠措施。

这一工作方案的制定和印发，表明实施了近3年的严禁“商改住”政策的“破冰”。

2021年10月12日，海南省自然资源和规划厅等3部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称“12号文”），从建设项目土地出让、建筑设计以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。其中包括严禁“商改住”。

数据显示，截至2023年末，海南9大市县商办类产品广义库存为1179万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期达89月。其中，万宁市商办类产品库存高达167万平方米，位居9市县第三，仅次于海口、三亚。

“商办类产品库存量大是由于在‘住宅全域限购’背景下，住宅用地供给受限，全省大量供给商服用地下形成的。此前，我多次在省级相关部门组织召开的房地产或经济形势研讨会上，表达了海南商办类产品库存量大、去化周期长的问题，这个问题必须要引起各方高度重视了。”海南省房地产业协会秘书长王路向记者表示。

有关人士分析认为，万宁市率先突破严禁“商改住”政策“红线”，是海南商办类产品去化的一次积极摸索和尝试。

破冰“商改住”

最近，海南房地产界流传着一份“商办类商品房去库存”工作方案，其中“商改住”内容引起外界广泛关注。

这份“工作方案”即万宁市政府办公室印发的一则通知——《关于印发促进商业办公类商品房去库存工作方案的通知》。中国房地产报记者从万宁市官方渠道证实，该市确实印发了该文件。

记者注意到，这份非主动公开类的政府文件，主要有“实施范围”“优惠措施”等3部分内容。其中“优惠措施”包括7个方面举措。

“优惠措施”主要包括：上述商办类商品房项目不受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改变用地性质、规划指标的前提下参照住宅项目管理。

购买此类商品房用于居住的，其家庭适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级，可纳入就近入学片区；对于个人二手商办类房产交易过户，地方财政给予一定比例补贴；个人购买商办类商品房的，可凭相关凭证申请办理居住证明。

除了上述优惠措施，个人购买商办类商品房且实际个人自用的，可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。同时，个人购买此类商品房还可或金融机构的贷款支持。

简单归纳就是，“商改住”项目在子女就近上学、用水、用电、用气以及购房贷款方面，均可获政策支持。

不过，上述工作方案实施范围有相关的“前提条件”，即2020年6月1日起首次取得预售证（现售备案证明）的商办类商品房项目；在建未取得预售证或已立项取得项目备案证明正在筹建的商办类商品房项目。符合前述条件之一的项目，均可纳入这次工作方案实施范围。

对应上述项目，在购房者方面也有相应规定，即2023年5月1日起购买且办理了商品房合同备案，所购商品房已竣工备案交付使用。

“万宁市此次针对当地商办类商品房制定相关工作方案，并出台了系列优惠措施，旨在加速此类项目的库存去化。”王路向记者表示。

在王路看来，商办类商品房库存量较大的原因，一方面是市场本身原因，另一方面是海南商品住宅实行“全域限购”的大背景下，对商品住宅供地的大幅收窄，加上商办类产品的不限购，此类项目的供地和开发“步伐迈得有些过大”。

海南商办库存狭义变化。（锦诚·海岛服务商提供图表）

海南商办广义库存量中，万宁市位居全省第三。（锦诚·海岛服务商提供图表）

据海南本土地产研究机构锦诚·海岛服务商提供的数据显示，海南商办类项目从狭义库存上看，2023年海南9个市县商办类项目取证未售库存量为284万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期21月。从广义库存上看，2023年海南9个市县商办类项目库存量为1179万平方米，其中海口突破400万平方米，三亚、万宁、儋州突破100万平方米。按9市县平均去化速度计算，去化周期89月。

具体到万宁市，广义上商办类产品库存量高达167万平方米，在全省9大市县中仅次于海口、三亚两大重点城市。

“这种市场情况不仅仅是海南，在全国其他重点城市也同样存在。”王路表示。

突破与坚守

自2017年3月北京出台针对商办项目调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月厦门出台最严“禁公寓令”后，“商改办”“商改住”全部杜绝。

从国家统计局公布的数据来看，调整的3年，办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重持续下降，2017年1~10月，办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重为20.62%，2018年1~10月为16.91%，2019年1~10月降至14.58%。具体到城市，北京商住公寓在2017年、2018年成交量同比下降85%、97%，上海则分别下降94%、64%。广州2017年3月限制商改住，并规定商改住只能售给企业，政策出台首月，成交面积下滑严重，降至7.37万平方米，环比大幅下降77.1%，2017年全年同比下降42%。

随着商办类项目库存的高企，楼市消费的乏力，一些城市开始在“商改住”方面破冰。

2023年11月29日，贵港市发布《贵港市出让商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》（以下简称“方案”），透露在2022年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，符合条件的可申请调整为普通商品住房。

“主要目的是盘活商业地产库存，提高土地利用效率，给企业多一个选择。”2023年12月1日，贵港市自然资源局相关人士对中国房地产报记者表示，根据摸查数据，贵港市存量的商业地产库存面积有40多万平方米，受疫情及经济下行影响，去化压力上升，“之前有一些业主表达过希望改变土地用途的诉求。”

据了解，此前，广西壮族自治区的南宁、桂林、百色等城市已实行了“商改住”，南宁已有十多个商业项目成功变身为住宅产品。“广西整体经济实力比较靠后，只有大胆创新，才能激活市场活力。”上述人士如此认为。

6月13日，山西大同发布新政，要求合理确定房地产项目商住配比，鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可适当降低商住配比。对分期实施的商住项目，房地产开发企业可根据上期非住宅商品房销售情况，报经规划和自然资源部门批准后调整项目下期商住配比。同时，有效盘活非住宅商品房用地存量。对已出让但尚未开发建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。

7月2日，长沙市资规局、市住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，与长沙类似非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。

不过，也有城市在收紧，4月3日，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，将进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为。