苏州四大新城的声音渐隐,如今都发展如何了?
第一期,我们分析了科技城,发现近两年来,科技城的新房即将断供,开始逐渐向二手房市场过渡。
今天继续苏州四大新城现状系列,第二期:太湖新城。
这个被定位为“世界级湖区”的地方,由当初的一纸规划,发展成为现在吴中、吴江的新核心,由此吸引了不少知名房企和购房者的入驻。
发展至今,太湖新城的资源与配套均已成熟。如今再来看其楼市情况,还依旧坚挺吗?
·价格表现·
首先,在价格这个层面上,可以说太湖新城是目前苏州四大新城中最坚挺的板块之一,尤其是新房,备案价站上了高位。
▋新房:备案价突破4万/㎡
自限价取消后,太湖新城的新房价格也逐步飞升。
去年,吴中太湖新城的备案均价从3.3万/㎡一路涨到3.7万/㎡,中建太泽之星|御湖的几套亲湖房源价格更是高达4.5万/㎡。
吴江太湖新城也紧随其后。今年,板块内的阅湖之星取证,均价直接高达3.9万/㎡。其中精装叠墅的最高价格,已经备到约4.8万/㎡。
而太湖新城这样的价格,毫不意外,是四大新城中新房价格最高的。
▋二手房:整体呈下跌趋势,以价换量明显
但和新房不同的是,太湖新城的二手房在如今降价潮中,整体也呈现出下跌趋势。
根据链家网上二手房的数据显示,吴中太湖新城的二手房多以次新房为主,目前均价约2.8万/㎡。虽说今年的成交价略有下降,但整体依旧比较抗跌。
比如2017年交付的融创苏州壹号院,今年成交的8套房源,均价都基本稳定在约2.7万/㎡,与去年同时段的2.9万/㎡左右的成交价格相比,相差并不大。
而吴江太湖新城板块内的二手房,庞大的供应量,加上活跃的刚需盘,整体以价换量的趋势明显,均价仅有2.2万/㎡。
当然,板块内降价房源也不在少数。
就拿今年上半年吴江太湖新城成交量排名前位的小区来看,如今成交单价基本上降至1字头,总价也控制在200万内便能上车,性价比非常高。
·成交表现·
其次,从成交表现上来看,吴中和吴江太湖新城两板块的楼市因为各自定位不同,也存在着差异。
从链家网上的挂牌量也能看出,吴中太湖新城仅有747套二手房挂出,所以板块目前更聚焦新房市场;而吴江太湖新城的二手房多达6250套,很明显二手房市场活跃。
▋吴中太湖新城:新房入市即火,成交火热
如今,吴中太湖新城二手房并不多,大部分都是次新房,挂牌不多,成交量也一般。
目前楼市主要依靠新房市场。
近两年,吴中太湖新城集中入市了多个纯新盘,且基本上都是偏改善的大平层。
据不完全统计,如今吴中太湖新城有8个新房项目在售。除了融悦沁庭是最近刚刚取证的小户型项目外,其他的皆是大面积户型,目前也都在慢慢去化阶段。
而且不少项目当初入市即火,卖得都很不错。像中信泰富玖著云庭,2021年首开热销7亿;去年入市的中建太泽之星|御湖,劲销了12亿。
还有今年上半年改善商品住宅销售榜单TOP10中,中建太泽之星、中信泰富玖阅、中信泰富玖著云庭、锦麟壹品等项目,皆榜上有名。
这些热销红盘的加持,让吴中太湖新城的新房市场发展成如今吴中区的TOP,成交表现亮眼。
▋吴江太湖新城:苏州二手房的主力成交板块
而再看吴江太湖新城目前在售的新房,不难发现,大部分都是两年前入市,一直持销至今,不少从期房卖成现房。如今尾盘去化阶段,只看新房的成交意义不大。
相反,吴江太湖新城的二手房成交倒是很有亮点,它一直是整个苏州二手房成交的活跃板块之一。
首先,从成交量上来看,吴江太湖新城的二手房成交量一直稳居高位。今年以来,吴江区二手房成交套数前十的小区中,有8个来自吴江太湖新城。
而聚焦吴江太湖新城的二手房成交数量上看,光链家网上,今年上半年就成交了大约870套的房源。
要知道同样半年时间,链家网上吴中太湖新城才成交了76套二手房,堪堪只是它的零头。而和同为四大新城科技城的172套相比,吴江太湖新城的数量是其5倍多。
另外,吴江太湖新城的这些成交二手房,也基本上多以功能性的小三房或两房为主,1字头的总价,成交门槛并不高。
就拿卖得最好的首开玖珑花园为例,最近链家网上的成交的30套房源中,户型建面从92-147㎡不等,但很明显的是,3室占据主力。且全部以1字头的单价成交,价格非常给力。
再加上周边一应俱全的配套条件,让首开玖珑花园成为吴江太湖新城、乃至整个苏州的“香饽饽”。
所以不难发现,不管是吴中太湖新城的新房,还是吴江太湖新城的二手房,太湖新城的市场情况,似乎比我们想象得更加乐观。
·供应表现·
而成交表现上的这份“乐观”,也与它的供应情况有关。相较于如今新房即将断供的科技城,太湖新城的供应依旧可观。
▋新房:低密豪宅越来越多,纯粹改善定位
今年,太湖新城的新房供应量源源不断,同时定位也更加明确,低密改善豪宅成为主流供应。
吴中太湖新城依旧是以大面积的大平层为主,而吴江太湖新城则开始转向低密墅居。
阅湖之星的精装叠墅、绿城桃源里的超大合院、蓝城丹枫云庐的创新叠院,以及还未有动态的19号地块,从其1.05的容积率可以大胆猜测,预估也是纯别墅类产品。
同时还有已经出规划的21号地块,虽说是洋房+高层的类型,但据说拟打造立体生态住宅,也就是第四代住宅。南北大露台的设计,空中花园成为现实。
如今,谈及太湖新城的新房供应,更多的是与“低密”、“别墅”、“大户型”等这样的改善名词挂钩,自然新房的受众们也越来越纯粹。
▋二手房:高挂牌量高供应,远超周边板块
新房接连不断的供应,太湖新城的二手房供应也同样不减。尤其是二手房市场活跃的吴江太湖新城。
链家网上,太湖新城的二手房供应量多达6997套,这个数量远超周边大部分板块的供应量。
但目之所及,吴江太湖新城二手房价格的基本上都在1字头,也正印证了上面所说的以价换量,并且效果很显著。
高端改善的新房市场、刚需为主的二手房市场。总的来说,如今的太湖新城不缺供应、也不缺市场。
·最后·
虽说都是太湖新城,但能明显发现,吴中太新与吴江太新两个板块,存在着明显的差异。
不管是产品定位,还是客群需求,目前来看的话,吴中太湖新城是新房占据主导,更加偏向纯粹的高端改善;而吴江太湖新城则是二手房市场活跃,更受刚需们的偏爱。
但近两年来,吴江太湖新城开始发力,从面积越做越大的大平层,到叠墅、合院这类墅居涌现,甚至新房价格也带动板块站上新高,崛起势力强劲。
所以未来的太湖新城,我们倒是可以多些信心,毕竟有产品、有需求,在新房市场和二手房市场,它都能占据一席之地。▋
下一期你想看哪个新城板块,欢迎留言~
编辑:净净|主编:Miao
出品:City好房
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