福州保利屏西天悦
售楼处电话:400-002-9578转2222【官方发布】
提前来-预约登记尊享售楼处1v1销售专业讲解〢一对一热情服务〢
温馨提示:网上售楼中心〢预约可享内部优惠〢匠心钜制-恭迎品鉴〢
1、开盘信息:
首开我们简单的看下具体的开盘情况:
开盘时间:2024年6月30日
开盘楼栋:
屏湖公馆:8#、10#/10F/1T2/36套,11#/22F/2T2/42套,9#/25F/ 2T2/48套,1#/31F/ 2T2/60套,186套。
屏悦公馆:3#、6#/16F/2T2/共60套。
开盘户型:屏湖:141㎡/4房2卫/36套、169㎡/4房3卫/42套、188㎡/4房3卫/48套、240㎡/5房3卫/60套。屏悦:136㎡/4房2卫/30套、149㎡/4房2卫/30套。
渠道分销:全民3万/套。
蓄客情况:2024年3月23日屏西天悦城市展厅开放,6月8日售楼部&样板房开放并启动定存30万,截至开盘前落位约90组。
成交情况:众说纷纭,目前预售证没刷出来,谁说谁有理。不过从保利“明目张胆”的操作来看,应该不会太差,首开维持五六十套问题不大。
成交价格:目前案场对外价格是装修4.6-5.3万元/㎡,毛坯在43000元/㎡左右
2、地块信息:
2023年11月18日,福州23年度第六次土拍,鼓楼屏西2024-41号地块开响第一枪,吸引包括首开、保利、国贸等多家房企竞拍,保利和国贸均势在必得,最终经113轮竞价,被保利25.42亿竞得,楼面地价28677元/㎡,溢价率28%。
区位:地块位于省政府周边,区位不算差,但属鼓二外片区,至于项目对外宣传的西湖边,是完全不挨着,如果靠腿着去,到左海公园都得1.6公里,更何况还隔着难以消除的二环隔阂。
交通:公共交通是比较差的,公交地铁是不行的,自驾出行居多。41号地块日后出行依靠的道路均为两车道,又临近屏西小学,早晚高峰期预计很堵,后期道路不拓宽的话,估计入住后日常进出会生气。
至于42号地块,紧挨着西二环高架,噪音、粉尘影响还是比较大。
3、 项目规划:
一、项目规划
屏湖:规划5栋洋房、1栋15F小高、7栋22-31F高层,141-240㎡,精装,约480套。
屏悦:规划6栋16F小高, 136-181㎡,约180套,毛坯。
看楼栋及产品分布,屏悦地块小,同时考虑到东南侧西二环高架影响,户型从小到大依次向里走。
屏湖长方地形,狭长地块,基本是两两排布,盲猜是出于产品竞争力考虑,141的设计为洋房,在得房率、居住舒适度方面体现优势。
在地块最后一栋楼排布240㎡的大平层,沿北侧道路,无景观资源。户型上,受限地形,面宽不够,大部分都是端厅户型。
二、户型配比
项目分两个地块,大地块规划141-240㎡户型,超80%的户型在165㎡以上,保利一直都这么勇的嘛,只能说保利对深耕的区域还是有说不明的自信,其他企业估计会把主力放在140-170㎡面积段,小地块靠近高架等不利因素,户型则是135㎡起步,最大也做到了183㎡,确实是勇的很。
三、社区规划
主要看大地块,狭长的地块,只能在两栋楼间凹园林,不过从总图看,保利还是有诚意的,在不大的肚子里凹出中庭水景和下沉式水景庭院,同时项目全架空,配置普遍都会配的休闲、艺术教室、小私宴厅、运动场地、康养及社交空间等。同时配置约1000㎡地下会所,包含恒温泳池、健身房、酒廊及茶室等空间。
4、 户型情况:
141㎡:四房两卫,一梯两户,电梯贯通设计,勉强独享电梯厅。这个户型不同于以往的大面宽设计,保利采用端厅,亮点是270°转角阳台,配合客厅,视野很好。缺点是有端厅的通病,餐厅不独立、非纯正的南北通透。不过洋房叠加新规buff,得房率是很高的。
165-169㎡:四房三卫,两梯两户,采用传统四面宽朝南,客餐厅竖向设置在户型中间,传统布局上,在入户玄关设置储物间、主卧采用近年比较流行的L转角窗设计,南北双阳台。
户型缺点常见的暗卫,电视背景墙被卧室门隔断。从平层图看,为省公摊,采用合用电梯厅,无法独享电梯独立空间,且无采光和通风条件。
188平米:四房三卫,两梯两户,采用近年比较常用的端厅户型,客餐厅采取L型转角设计,空间和视野感很强。同时面积够大,做大主卧套,步入式衣帽间,主人尊崇感还是有的。
缺点同样占了端厅的缺点,餐厅不独立;电梯厅没有采光,通风条件差。
240㎡:五房三卫,两梯两户,188㎡放大版,餐客厅空间更霸气侧漏;入户做成双开门,玄关够大,仪式感很强;有创意的是右上角的卧室,搞了L型落地窗,估计效果不错。
缺点和188㎡基本相似,同时240大平层虽然做了家政间,但是不通风采光,没有生活阳台,你说可以烘干,对对对,你说的都对。
户型上,总体没什么硬伤,141㎡户型端厅设计也比较吸睛。户型吸收市面上有新意的L型转角窗,效果视野都不错,赶上新规的设计,户型得房率也要高于过去的产品。但是阳台做的太大的原因还是什么,户型或在客厅或在主卧,都有不小的转角柱,一定程度上限制视野及布局。
5、装修情况:
从目前案场的情况来看,项目装修上还是做了一些功夫的,有一定的升级,同时在一些不算很重要的地方也做了适当的减配,毕竟保利还是学会把钱花在刀把上。
6、 价格情况:
最后,回到价格,目前具体的表价还没刷出来,只分析已拿证6#楼价格情况。6#是预售证均价高达53968元/㎡,根据案场优惠折扣,折后也高达50560元/㎡,考虑到6#是洋房,价格上总有业态溢价,洋房价格要高点。同时参考下案场咨询的情况,8#楼洋房10层,高于6#楼8层,5层的案场价格在4.8左右,因此洋房的价格不会低于49000元/㎡。
再看看高层9#楼188㎡的价格,中间楼层在4.6万元/㎡左右,总高25层,按照逻辑,均价应该不会低于47000元/㎡。
因此,保利屏西天悦首开的价格属实不低,装修均价48000元/㎡以上,很明显是超过天悦二期。
具体看看价差情况,6#楼东西价差450元/㎡左右,楼层差500-2000元/㎡,楼层差还是比较大的。
福州保利屏西天悦售楼处电话:400-002-9578转2222【官方发布】提前来-预约登记尊享售楼处1v1销售专业讲解〢一对一热情服务〢温馨提示:网上售楼中心〢预约可享内部优惠〢匠心钜制-恭迎品鉴〢
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.