【澳洲·新闻】昆州市场洞察：把握机遇，开拓新前景

重点提要

- 昆州人口的持续增长正不断推高着住房需求；

- 房屋供应不足，需要立即采取实际的解决方案。

市场·整体资讯

住房市场需求激增

由于持续的人口增长，昆士兰州的住房市场面临着需求激增。截至去年9月，海外移民数量几乎为过去平均水平的四倍，额外还有大量的州际移民。

这种需求增长凸显了东南昆士兰地区住房市场持续增长的潜力，但也表明了解决供需失衡的迫切需求。

《东南昆士兰区域规划》预测，到2046年该地区的人口将增长至约600万人，需要建造近90万套新房屋。新建区域在满足这种需求中发挥着关键作用，因此有必要提供及时批准和快速交付新住房的途径。

当前供应水平的低迷推高了房地产价格，再加上建筑成本不断上涨，现在的平均土地套餐成本比去年增加了66,334澳元，至802,855澳元。但仍低于存量市场中的房价中位数。

昆士兰·市场细节

01、人口增长

近期，昆士兰的人口激增打破了之前的记录，从2022年9月到2023年9月增加了143,600名新居民。

这一显著增长主要归因于87,954名的新海外移民，几乎是过去平均增长值23,624的四倍。

州际移民也对此做出了相当大的贡献，有32,625名居民从澳大利亚各地搬到了昆士兰州。这种激增对该州的各个方面，尤其是住房市场和基础设施需求都有影响，并且是导致当前供需失衡的关键因素之一。

02、住房金融

三月份的数据显示，由于利率稳定以及买家的追捧，市场信心正在回归。

与2023年3月相比，昆士兰的投资者增长了17％；全州共记录了4,035笔新贷款。其中，用于新土地的投资增长了43％，用于新建住宅的投资增长了32％，而用于二手住宅的投资增长了18％。

由于空置率达到历史低水平，导致租金上涨，从而提高了收益率，投资者的份额占总新贷款的比例达到了37％。

03、批准数量

昆士兰州住宅建筑的批准数量下降，尽管该州住房供应短缺，但到2024年3月，总建筑批准数量依然下降了16%。这一趋势凸显了建筑行业面临的挑战，尤其是不断上升的成本的压力。

公寓获批数量下降明显，州内只有6,559个批准，下降了39%。这反映了高昂的建筑成本的影响，意味着大多数批准用于高档精品开发项目，这些项目有更高预算并能更好应对不断上升的建筑成本。

批准数量的下降加剧了供需失衡，并导致了建筑成本上涨、购房者贷款能力和市场信心等问题的日益严峻。然而，这也为开发商和政策制定者提供了重新评估策略以更好满足该州住房需求的机会。

04、建筑成本

到2023年12月，所有州建筑成本继续上涨。新建住宅建筑每平方米的平均价格在2023年第四季度增长了14%，达到1,942澳元。

尽管布里斯班的价格仍然比悉尼的每平方米2,100澳元更具有性价比，但持续的成本增加限制了购房者的购买能力。这种趋势在布里斯班的平均建筑面积从疫情期间的高峰值260平方米下降到2023年12月的236平方米中可见。

随着2024年5月1日全新的建筑法规生效，预计新住宅价格将继续攀升。大量建筑商表示，这些变化将使新建住宅的平均建筑成本增加约10,000至20,000澳元。

住房和土地价格上涨

01、独立屋·数据

到2024年3月，布里斯班的房地产价格在所有主要住宅类型上都出现了大幅增长。独立屋中位数上涨了7%，达到了82.4万澳元，这是一个显著的增长，反映了该地区对独立屋的迫切需求。

然而，这一增长被土地的更高涨幅所掩盖，土地价格增长了13%，中位数价格涨至35.9万澳元。

除了房地产价格上涨外，布里斯班的平均建筑价格在一年内增长了6%，达到了44.3万澳元。结合土地的中位数价格35.9万澳元，现在的平均土地别墅套餐价格为80.2万澳元，较去年增长了6.63万澳元。

尽管土地别墅套餐价格有了显著上涨，但仍低于已建住房的中位数价格，这为那些希望以更实际的价格进入市场的人提供了机会。

02、土地·数据

在过去一年中，昆士兰东南区已成交的土地的中位数价格增长了26%，在2024年3月季度达到40.5万澳元，同比增长了26%。

。土地价格的区域差异呈现更为细致的局面。阳光海岸在2024年季度土地价格增幅大，为30%，达到50万澳元。这主要是由于土地面积的显著增长，使中位数达到了708平方米。

Logan紧随其后，增长了18%，将中位数土地价格提高到35.5万澳元。Ipswich也出现了显著增长，涨幅为14%，达到33.55万澳元。

十年前，面积小于448平方米的土地占所有销售的32%，但在过去一年中，这个比例翻了一倍，达到了64%。与此同时，512平方米以上的市场份额减少了一半以上，从2014年的53%下降到2024年的23%。

在过去五年中，面积小于300平方米的土地一直稳定占据销售份额约10%。这可能是由于限制性的规划法规和较高的建筑成本，尤其是较小的地块可能需要建造更昂贵的双层住宅。

昆士兰财政数据显示，在截至2024年3月的一年内，昆士兰东南区注册了18,783个新住宅用地。虽然这略高于去年，但仍然远低于该地区历史平均水平的22,376个地块。