保值率盘点！合肥20年前的豪宅，如今最高4万+，涨幅2.3万

近日，作为合肥豪宅代表之一的招商玺产品发布，放风价格在一千万以上，而同区域的高速壹品首开卖了5.2亿，在市场下行期，合肥豪宅却走出独立行情。

NO. 1｜壹

合肥豪宅发展时代及代表楼盘

今天来聊聊合肥豪宅，可以根据合肥豪宅不同发展阶段，将豪宅分为4个时代。

豪宅1.0时代——萌芽期，豪宅的萌芽阶段，上个世纪90年代-21世纪初，主要集中在城市的核心地段，强调自然环境和优质配套

代表楼盘：豪宅鼻祖琥珀山庄、北一环初代豪宅置地栢璟湾、大蜀山别墅碧海山庄

豪宅2.0时代——起步期，2006年-限购之前，随着市场的逐步打开，豪宅强调自然资源、优质配套之外，开始主动内部配套、产品设计，高等装修、多元化设计风格等成为标配。

代表楼盘：绿城玫瑰园、棠溪人家、置地栢悦公馆、内森庄园、新华御湖庄园、西山林语等

豪宅3.0时代——发展期，2016-2023长达7年限购期，随着合肥房地产市场进入到高速发展阶段，地王频出，一大批品牌房企涌入，豪宅不仅追求外观的奢华，开始强调功能性和智能化，逐渐成为身份和地位的象征。

代表楼盘：融创合肥壹号院、建发雍龙府、中海央墅、铂悦庐州府、万科森林公园庐前

豪宅4.0阶段—升级期，2023年至今，随着合肥土拍取消摇号，重新恢复价高者得，合肥高端市场开井喷，豪宅成为房地产市场的重要组成部分，客群群体不断扩大，豪宅产品持续迭代，并逐步向一线城市的豪宅看齐。

代表楼盘：高速壹品、招商玺、越秀滨湖02/07地块、伟星天元、置地瑰丽公馆

NO. 2｜贰

从豪宅鼻祖看合肥千万级资产的发展迭代

今天我们来看重点看下合肥豪宅1.0时代，也是合肥豪宅的起源与早期发展。

合肥的豪宅起源要追溯到上个世纪90年代。那个时代的合肥，改革开放的春风刚刚吹过，经济正处于起步阶段，房地产也刚刚起步。大概是1993年，合肥城建开发了一个楼盘，就是有着“豪宅鼻祖”之称的琥珀山庄。

琥珀山庄是安徽省内第一个园林式住宅小区，荣获过最高等级的“鲁班奖”，一直是老合肥心中“情怀”的代名词，承载了不少老合肥人的回忆。

当时的开盘价是2700元/㎡，总价三四十万一套。据说，合肥第一批有钱人都买了这里，不找关系甚至都买不到。这里也是老合肥人身份的象征，被冠以合肥富人区的光环，只要说住在琥珀山庄，全都是满满的自豪感。

目前整个小区二手房价格约1.76万元/㎡，如今30年过去，按照市场保值率计算约551.9%。

琥珀山庄采用敞开式的规划和管理，在陆续十多年的扩建过程中，总建筑面积达到了50万平方米，由南村、北村、东村、西村、花园村五个部分组成，各有区分却又浑然一体。

当时间来到21世纪初，置地在北一环打造了初代豪宅——置地栢景湾，它创造了合肥地产史上诸多第一，首家引进境外设计公司、实现人车分流、采用彩色中空Low-e玻璃门窗、采用雨水收集系统、会所配建恒温泳池、按照组团进行社区管理、采用钢筋混凝土异形柱框架等等，全都开一时之先河，是安徽置地高品质住区的开篇之作。

当年，北一环的置地栢景湾是多少合肥人梦寐以求的终极改善住宅。小区户型偏大，在100-400㎡不等，多层大平层、叠墅等户型多样。整个小区不管是从环境到品质，就算是放到现在品质也是杠杠的。

置地栢景湾目前整个小区价格2.66万元/㎡，从近3年价格走势来看，要比同商圈价格要高，且在同商圈价格在下跌时，而项目价格能保持逆势上涨，这也说明豪宅保值率高，抗跌能力较强。

2000年，置地栢景湾房价不到3500元/㎡。2002年，栢景湾的销售价格比周边新房贵了300元/㎡，如今20多年过去，每平米价格上涨2.3万，这个价格涨幅都快赶上合肥新房价格了。

同一年，大蜀山下、董铺湖畔诞生了碧海山庄，这是最早的一批别墅产品之一。随后，如和庄别墅、御景山庄、蜀山名筑等接连入驻，使得这一片区成为合肥最早纯别墅区。

紧邻蜀峰湾体育公园，眺望大蜀山，环境简直极佳，也是打造豪宅的重要条件。

2000年的碧海山庄，2001年和庄别墅和御景山庄、2002年的蜀山名筑，独栋豪宅里面住的人非富即贵。在那个合肥豪宅刚刚兴起的时期，拥有这里的一套别墅，更是身份阶层的象征。

如今20多年过去了，这些豪宅的价格依然占据板块制高点。碧海山庄小区成交价接近3万元/㎡，和庄别墅小区成交均价将近3.2万元/㎡，御景山庄小区成交均价3.8万元/㎡，蜀山名筑更是高达4万/㎡。

NO.3｜叁

豪宅保值率更高

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区近3年600万以上的二手房源成交量在逐年增加，成交均价也在稳步增长。

2023年600万以上的二手房源成交684套，同比上涨约45%，涨幅明显。在成交价方面，2023年成交均价约31278元/㎡，虽然同期相比微降，但是今年上半年价格大幅反弹上升。这也不难看出600万以上的市场需求极为旺盛。

2024年1-6月，600万以上的二手房源成交约350套，同比上涨约23.3%，成交均价33025元/㎡，同比上涨1404元/㎡；按最低140㎡户型计算，1年上涨近20万元。由此可见，改善型住宅在合肥市场的地位又进一步提高了。

再来看看保值率，从近3年合肥600万以上的二手房源挂牌成交率来看，几乎是呈现指数增长的态势，成交率极高。

成交价方面，合肥近3年二手房整体成交均价持续下跌，而600万以上的房源成交价则呈现稳中有升的态势，今年1-6月成交均价33025元/㎡，对比2023年全年上涨约1750元/㎡。由此可见，600万以上的二手房源保值率更高，这也不难看出越是豪宅保值率越高。

NO.4｜肆

结语

合肥豪宅1.0时代，作为萌芽期，其标志性项目如琥珀山庄、置地栢景湾以及大蜀山下的碧海山庄等，不仅代表了当时城市居住品质的巅峰，更是合肥人追求高品质生活的生动写照。这些项目不仅占据了城市的核心地段，坐拥得天独厚的自然资源与优质配套，更在规划设计、建筑品质上开创了先河，不仅奠定了合肥豪宅市场的基础，也为后来的豪宅发展树立了标杆，即便经过了几十年的时间洗礼，依然保持着较高的市场价格，并且其保值率也相当可观。