重点城市二手房均价跌回2019年，部分跌破2017年

7月15日，国家统计局发布2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。6月份，70个大中城市一二手住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅仍在扩大。

其中，二手房价格同比下降城市数量已达峰值，截止2024年6月，全部70个城市均呈现下跌态势。这已经是二手房连续第6个月70个城市同比价格全部下跌。

自2021年下半年房地产市场进入调整开始，70个大中城市商品住宅销售价格同比下降城市数量不断增长，二手房下跌城市数量明显更高。

从我们重点关注的一二线城市二手房成交均价来看，大部分已跌至2018、2019年水平，如北京、深圳、杭州等，还有部分城市已跌破2017年，如南京、天津、郑州等。同时也有相对坚挺的城市，如上海。

需要注意的是，虽然部分城市二手房成交价格出现下降，但成交规模持增，这一方面是政策利好推动，另外一方面是低总价房源集中成交持续分流新房刚需。

我们认为，未来二手房成交整体还将维持高位运行。

国家统计局发布2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

同比来看，新房和二手房同比持降，新房整体降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有收窄态势，二手房跌幅仍超新房。

事实上，截止2024年6月，全部70个城市已连续6个月二手房价格同比下降，城市数量较多已达峰值。

从趋势来看，2021年底开始70个大中城市二手房价格同比下降城市数量明显增长，2022年7月同比下降城市数量首次超过60个，随后一直保持高位，直至2024年1月达70个峰值，至今已有6个月。

环比来看，6月70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势，新房整体降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房价下跌城市数量减少，6月70个大中城市中有64城新建商品住宅价格环比下降，66城二手住宅销售价格环比下降。

从我们重点关注的城市来看，部分城市二手房成交均价已跌至2018年至2019年水平，如北京、广州、深圳、杭州等。

首先是北京，2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元/套，基本已回到2018年水平。

从成交结构来看，2024年上半年北京二手住宅成交套数约75322套，其中90平方米以下成交约48846套，占比达64.85%。90-110平方米成交约11958套，占比达15.88%

其次是广州和深圳，2024年上半年广州和深圳成交均价都在2019年上下。

2024年上半年广州二手住宅成交均价约28743元/平方米，套均总价约263.67万元/套，深圳二手住宅成交均价约58975元/平方米，套均总价约531.09万元/套。

从趋势来看广州和深圳二手房价格都于2021年达到近年最高峰，随后在2022年出现下降，2023年出现一定反弹，直到2024年上半年再次降低，达2019年左右水平。

最后是杭州，2019年杭州二手住宅成交均价约31506元/平方米，套均总价约329.01万元/套，2024年上半年，杭州二手住宅成交均价约31883元/平方米，套均总价约311.03万元/套，套均总价已低于2019年。

杭州的走势与广州和深圳不同，2019年至2022年二手房成交均价持续上涨，随后从2023开始下跌，目前杭州二手房成交均价与套均总价都已回到2019年。

在重点关注的城市中，还有部分城市二手房均价已跌破2017年，如南京、天津、武汉、郑州等。

具体来看，2024年上半年天津二手房成交均价11046元/平方米，套均总价约97.85万元/套，2017年天津二手房成交均价13400元/平方米，套均总价约111.81万元/套，天津二手房成交价格不仅已明显低于2017年，甚至已经低于2016年全年，当仍高于2015年。

类似的情况还有武汉、郑州和南京，这三个城市2024年上半年二手房成交均价分别为14625元/平方米、11185元/平方米、24058元/平方米，均明显低于2017年全年水平。

除了二手房成交价格跌幅明显的城市之外，在我们重点关注的城市中还发现部分价格仍然坚挺的城市，如上海。

2009年至2017年，上海二手房成交均价涨幅明显，2017年之后，上海二手房成交均价开始走平，至今一直保持均价4万元/平方米上下。

2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

但若具体到上海各区来看，可以发现，虽然上海全市二手房均价保持稳定，但各区域内部已出现明显分化。

其中部分区域成交均价仍保持2022年至2023年水平，部分区域二手房成交均价已回到2016年至2018年区间。如金山、崇明、普陀、杨浦、虹口、宝山二手房成交价格已跌破2017年成交均价。

整体来看，当前各城市二手房成交均价和往年相比均出现了不同程度的下滑，与新房房价受备案、限价等因数影响不同，二手房价格对市场的反应更为直观，背后实际反应出的市场不容乐观。

近期我们也看到了部分积极因素在积累，如在5.17新政后，部分城市二手房成交规模持续上升，并带动了部分新房市场成交，国家统计局数据也显示出70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势，其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%。

我们认为，随着政策利好不断释放和落实，市场信心和预期有望逐步恢复，以此促进销量回暖，房地产市场将延续筑底修复，从而带动价格企稳。

文章来源:丁祖昱评楼市