为什么龙阳路TOD一直建不好？

为什么龙阳路TOD一直建不好？

01

龙阳路TOD占地2.5平方公里，规划的商办体量之大让很多人为之震撼：

其中商业42万㎡，比正大广场、国金中心商场加起来还要大！

尤其是长1200米、宽30米的商业步行街较南京路步行街的长1033米、宽28米更胜一筹。

而办公达到了104万㎡，超过陆家嘴三件套上海中心、环球金融中心、金茂大厦写字楼规模之和！

花木-龙阳路副中心号称浦东版徐家汇和人民广场，大家都对其发展充满了期待。

本世纪初上海在选定花木作为城市副中心时将其单一地定位为行政文化中心。

导致其发展缺少了商业商务氛围，影响力大不如徐家汇和五角场。

如果龙阳路TOD真的建起来了，对于弥补花木商办短板、提升副城地位具有重要的意义。

然而，这个宏伟的规划早在2016年之前就诞生了，相关地块2017年就已出让。

结果到了2021年才缓缓启动开发，至今都没有建好，这是为什么？

2016年龙阳路TOD规划的消息：

2017年龙阳路TOD地块出让的消息：

现在龙阳路TOD建设的进展：

此前TOD预计2025年底前完工，后来推迟到了2026年。以目前缓慢的建设进度来看，会否继续延期？

龙阳路TOD从最初的规划到最终落成，要过去整整一个十年，人们不禁要问：

为何拖这么久才开发？为何一直建不好？这背后到底隐藏着怎样的故事？

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龙阳路耽误这么久才开发，也在于起初规划做了更改，一开始没想到要建TOD。

在90年代浦东刚开发时，龙阳路起初的规划是放上海东站的，所以预留了大片空地作为站前广场。

后来随着上海地铁的大爆发，龙阳路无意间发展为了一个5轨交汇的枢纽站。

这时候发现龙阳路满足开发大型商务区的极好条件，于是CBD的规划便应运而生。

与此同时，随着市区的扩张、高铁与机场联通的需求。

上海东站的选址也就移师浦东机场旁，为龙阳路腾出了打造TOD的空间。

由于龙阳路TOD的规划相较地铁枢纽具有滞后性，为了等待新轨交的修建，TOD不得不暂缓开发。

2013年之前这里已经早早地修建了2号线、磁悬浮线、7号线和16号线共4条线。

2014年以后上海又规划了一条18号线，紧接着机场联络线也计划走龙阳路。

不同于其它地上高架线路，这两条线都是从地下穿过龙阳路的，给TOD的建设带来了很大的挑战。

后来机场联络线南移外环，但是为了等待18号线的修建，龙阳路TOD还是暂缓了开发。

当5条线全部贯通后，龙阳路TOD才真正有了动作，但是由于工程太复杂不好施工，只得一拖再拖。

从龙阳路CBD的规划和建设不难看出，浦东并没有把发展重心全部放在这，天时地利都不在龙阳路这边。

取而代之优先开发的是前滩CAZ、临港自贸新片区、上海东站和张江科学城，吸走了更多的目光和资源。

2010年上海举办完世博会后实质上已经进入了滨江开发的主旋律，黄浦江成为城市发展的主轴。

把商务区放在浦东的内陆（龙阳路）肯定不如放在这条滨江主轴上，滨水活力区才是展现一个城市的门面。

上海黄浦江沿岸地区建设规划

世博-前滩、徐汇滨江的开发成功把上海CAZ往南扩展数公里；

而临港自贸区的设立以及上海东站的开发，都堪称上海发展史上的大手笔，具有划时代意义；

在龙阳路TOD开工之前2个月，张江科学城进行了史上最大一次扩容，张江的发展势头也压过了龙阳路。

相较于龙阳路普通的商务区，张江以科技攻关为引擎，自然更受青睐。

多方因素共同作用下，龙阳路TOD的开发就被甩到后面了。

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03

十年磨一剑，当龙阳路繁华的帷幕终于拉开，机遇的列车却疾驰而过，错失了打造TOD的最佳时机。

毕竟现在通过商办带来产业的时代已经过去了，龙阳路缺乏产业的根基是很大的问题。

拿徐汇滨江、真如副中心来说，虽然CBD建起来了，但还是有很多办公楼空置着。

为填补空缺，徐汇不惜将腾讯从漕河泾搬到滨江，普陀则把元隆雅图由长风搬到真如。

由此可见市场蛋糕就那么大，优质企业就那么多，大家都被分完了，新商办好建但不好运营。

如果招不到企业过来，就产生不了税收，没有钱赚，搞那么多商办还有什么意义呢？

龙阳路的商办一直建不好，可以看作是浦东转型时期的牺牲者。

历史的每一次转型，总是伴随着资源的牺牲与浪费。

从以前的钢铁过剩，到现在上海的商办泛滥，都如出一辙。

现在浦东也到了转型的关键时刻，如果继续依赖商办拉动产业，已经行不通了。

因此浦东提出了新质生产力的理念，以创新和科技为引领，追求高科技、高效能、高质量的先进生产力，张江与临港便是这一理念的生动实践。

神马龙阳路、新杨思、金滩，统统靠边站！它们一一成了浦东转型下的牺牲者。

龙阳路一直想要复制徐家汇和陆家嘴，可惜难上加难。

陆家嘴的成功是天时地利与人和的完美结合，而今的龙阳路已错失良机。

陆家嘴当初是靠行政命令强制建设起来的，每家银行必须去开设一个分部。

时至今日，这种天时已不在龙阳路的身上了，难道还指望所有外企去龙阳路开设一个分部吗？

徐家汇、陆家嘴开发时期正值上海人口红利期，浦东的GDP呈两位数增长。

但是现在双双在放缓，龙阳路像真如一样错过了这个黄金期。

上海的商办已经足够多，进入了存量博弈的时代，龙阳路的商办来的可能不是时候。

证大喜马拉雅中心已倒闭，再次为如今的商办市场敲响了警钟：

荒废的证大喜马拉雅中心

相较四大副城时代，龙阳路遇到的竞争对手变得更多了。

上海的副中心仅仅是浦东就搞了5个，多出了张江、金桥、川沙3个主城副中心+1个南汇新城中心，浦西又冒出了虹桥、莘庄、吴淞；

加上浦东金色中环的御桥也建了很多办公楼，完全分流了龙阳路的资源：

本身龙阳路距离陆家嘴太近了，商务区无法形成错位竞争。

陆家嘴搞金融，张江搞科创，临港搞开放区，那么龙阳路搞什么呢？这个定位不好找。

并且陆家嘴、北外滩拥有瞰江视野最好的办公楼，优质的企业首先会来这里办公，截胡了龙阳路。

龙阳路的地理位置有局限，区域显得有些闭塞。

北有世纪公园、东有博览中心和罗山高架、中部还有内环高架，地面交通有阻隔，割裂很大。

比如从汤臣湖庭花园出发步行前往TOD需要绕道4公里多，路全被挡住了：

而且龙阳路TOD中心区域距离地铁站远在1.2-1.7公里，相当于从人广走到外滩，等于没有地铁：

对于一个步行不可达的TOD来说，所形成的商圈影响力就大大地降低了。

所以现在需要重新思考，像龙阳路这种大型的商办建设的意义到底是什么？建成会有多大的影响力？

有网友建议，或许可以借鉴深圳的经验，建设地下高铁，让高铁进市区，进一步发挥龙阳路作为交通枢纽的功能。

若沪宁城际、京沪高铁真的能够开进龙阳路并直抵临港，与上海东站、四团站等形成联动，那么浦东北、中、南、东的发展都盘活了。

当然，对于龙阳路我们也不能完全看空，毕竟浦东财大气粗，这个大TOD还是值得期待的。

去年6月华润万象生活已经签约龙阳路四街坊商业项目 ，总建面超54万平，融写字楼、购物公园、数字高街大道为一体。

若龙阳路TOD未来全部建成并成功运营，整个花木-龙阳路副中心的地位和影响力就会更上一层楼。

只是以目前的建设进展来看，项目会不会继续延期呢？其招商运营会否面临很大挑战？到底能形成多大的影响力？还需我们拭目以待。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询