楼市分化加剧，坚固价值底座在哪里？

7月初，成都楼市半年报发布，多项数据一骑绝尘： 新房+二手房整体成交规模15.29万套/1649.43万方，不仅是全国第一，而且是断崖式领先 ！6月更以145.33万方的成交量创下今年新高，划出了一条漂亮的上扬曲线。

▍ 成都楼市2024上半年成交统计。图据四川中原地产

这数据一出来，你以为的成都楼市和真实的成都楼市就像两个世界，不仅此前各种唱衰论被纷纷打脸，也充分印证了那句老话——人只能赚自己认知范围内的钱。

当然，一骑绝尘并不代表闭眼买，那个时代已经一去不复返了。2024上半年，成都楼市各区域/板块间的分化越来越明显，从成交均价看，主城12区就是3涨、1平、8跌（据四川中原地产统计），那些看似高大上的板块其实阴跌不止，而一些不言不语的区域却始终坚挺……

现在问题来了：作为普通购房者，如何在楼市大变革年代准确选中坚固价值板块？

换言之，板块的坚固价值底座到底是什么？

通过对一个典型上升板块的剖析，或能让我们获得更清晰的认知。

先看区位，这个板块位于连续5年登上「中国最具幸福感城区」榜单的温江。

说起来，温江就像是班上那个不爱声张的优等生——四川中原地产统计的今年上半年新房均价仍然保持上涨的主城三区中，温江以3.1%的涨幅紧随锦江、金牛，不仅领跑二圈层，而且超越了高新、武侯、青羊等一众大佬，“金温江”传奇不老。

这个板块还坐拥两条地铁线三个站点，规划有三大TOD，更集合了成都七中和川师附中两大名校，放眼二圈层无出其右者。

这个板块的首开产品，常年位居大城西楼市销冠，60%的客户都来自主城……

说到这里，它的名字或许你已经脱口而出—— 温江凤栖湖板块 ！没错，出道至今短短两三年，它不仅火速蹿红、在大城西炙手可热，更跃居为公园城市生活的极核与典范！

凤栖湖板块究竟做对了什么？在「成都向上」看来，有以下几点——

No.1

强大官方意志

凤栖湖板块是温江突破旧有城市格局的主动作为，是官方盖戳认证的“新”中心。

在去年9月成都举行的重点片区城市价值推介会上，温江推出的“大菜”就是凤栖湖片区，它被赋予“ 构建引领温江经济跨越发展的科创CBD，打造温江乃至成都的产城融合标杆 ”的高远定位，立足“三医+AI/大数据”产业基础，凸显“科技创新高地、智慧新引擎”使命担当，计划总投资约105亿元 （据@金温江报道《蓄势待发！温江这个片区亮相成都市重点片区城市价值推介活动》） 。

No.2

领先规划加持

凤栖湖板块总规划约4300亩，平均居住容积率约为2.43，是一个 以全域公园为骨架，基于TOD导向的资源型优势板块 。以城市级中央公园 凤栖湖 公园 （规划面积约200亩） 为核心，发散延伸出5个社区级绿廊公园，并点缀15个口袋公园，带来约750亩高质量绿地空间。 如此大体量的整体空间设计、高能城市功能布局叠加高端公园湖居的生态价值，放眼整个成都都极为稀缺 。

No.3

头部资源荟萃

凤栖湖板块最显著的特征是 拥有丰富的优质教育资源 ，板块东侧是由 七中领办的公立初中 ——成都市温江菁才中学校 （涌泉校区） ，“成都七中”在四川家长心目中是神一般的存在，而成都七中教育集团的学校，除了自主自办 （七中林荫、七中高新） ，就属“领办支持成员学校”与七中关联性最强、合作程度最紧密。这所学校预计明年9月开学（据@金温江报道《 成都七中领办的温江菁才中学校项目“进度条”刷新→ 》） 。

板块西北是 川师附属温江实验学校 ，这是一所九年一贯制学校，共规划54个班 （小学36个班、中学18个班） 、2520个学位， 预计今年9月开学 。川师集团旗下学校在成都是属于仅次于“四七九”的存在，一个稳字有口皆碑！

此外，板块内还落地有私立名校新世纪外国语学校，规划有一所九年一贯制学校和4所幼儿园；不远处的合生汇、温江新天地、伊藤洋华堂等商业综合体，则形成了强大的商业区。交通方面，凤翔大道/光华8线+4/19两条地铁线构成的立体交通网络迅捷通达全城、高效链接双机场，规划中的 三大TOD ，打造三大集中型商业活力核心，更是将板块的能级拉满。

▍ 凤栖湖板块三大TOD规划示意图

No.4

实力央企背书

凤栖湖板块还有一个重量级砝码：中交城市投资控股有限公司（以下简称中交城投）。

中国交建是国务院国资委下属98家央企之一，位居《财富》世界500强第63位；也是最早走出国门的央企巨匠之一，众多世界TOP10桥梁/港口的缔造者。作为 中交集团旗下的城市综合开发运营专业投资平台 ，中交城投代表着 强大的资源聚合能力、配套兑现能力，以及对于区域的拉动能力 。在南沙邮轮母港综合体、珠海中交汇通横琴广场、中交汇通中心等诸多重大项目，中交城投不仅着眼于城市开发，更能通过强大的品牌实力，推动区域不断向上发展。

据悉，中交城投此次入驻凤栖湖板块，将从“规划、造城、注能、运营”四个维度，为城西打造一座自然生态与城市生活有机融合的片区。换句话说，它将扮演城市合伙人的角色，共建凤栖湖板块。有国之巨匠助力，板块诸多规划的呈现度和兑现力是稳稳的了。

强大官方意志、领先规划加持、头部资源荟萃这三大基本点，再加上实力央企锦上添花，凤栖湖板块想不蹿红都难！

回到本文开头提出的问题，以上四点，也是所有具备坚固价值底座板块的“四梁八柱”，缺一不可。

实力央企与城西封面的双向奔赴，首先带给我们的，就是一座引领公园湖居3.0时代的全新居住标杆——中交·凤栖首府。这是 中交城投首入成都的一号作品 ，从公司到市场都予以高度关注。

先看“硬指标”。凤栖首府位于板块核心位置，北侧一街之隔就是七中菁才中学校涌泉校区；向西约400米便是占地约200亩的凤栖湖公园，约5万㎡凤栖绿廊公园就在家门口；距离九年一贯制的川师附属温江实验学校仅约1km。这样的距离简直不要太惬意！

试想一下，步出家门，就是公园、学校、商业、写字楼和地铁站，早晨步行穿过公园送孩子上学，回来还可以顺便在湖畔跑个步，在TOD吃个元气早餐，再不慌不忙地搭乘地铁上班；晚饭后和家人逛逛商场、品尝美食或者尽情采购；周末在湖边运动、露营、发呆…… 如果说以浣花溪为代表的景观湖是成都湖居1.0版，以兴隆湖为代表的产城湖是2.0版，那么以凤栖湖为代表，融生产、生态、生活为一体的私享湖，就是成都的3.0版公园湖居生活！

▍ 凤栖首府与周边配套示意图

项目占地约47亩，容积率约2.5，建筑密度仅约24.9%，仅有432席。从建筑颜值到户型设计、从园林景观到物业服务，国之巨匠的实力与诚意无处不在——

No.1

全大户型产品/圈层更纯碎

和板块首发产品不同，凤栖首府全是大户型，起步就是143㎡，往上走还有168㎡、188㎡、245㎡几种户型，即便放到5+2区域，这种产品组合也属于高改到豪华范畴。如此不仅形成更加纯粹的邻里圈层，也与城市私享湖居的生活方式极度适配。

一个项目是不是真心实意做高端，总平图不会撒谎。凤栖首府毅然舍弃了货值更高的阵列式布局，采用与全大户型相匹配的围合式布局，南北向楼间距约45～50米，东西向楼间距约70～90米，充分保证了 每一户采光通风效果更佳 ，也为园林景观提供了充裕空间。

▍凤栖首府户型示意图（左右滑动查看更多）

中交城投对于建造质量更是严格管控、一丝不苟。凤栖首府 在业界率先采用“一户一档案” ——从主体到装修，80项重点管控事项，精选空鼓、渗漏等37项重点事项建立 一户一档影像资料 。 业主可以到售楼部查看自己房屋的施工进度和工程建造验收过程，全方位把控房屋装修质量，放心购房。

No.2

地标级颜值/观光电梯入户

从项目诸多建筑设计细节，都看得出这是实力央企的一号作品。

比如 更“大”的窗地比 ——常规住宅的窗地比在0.16-0.25之间时，凤栖首府达到了约0.34，卧室全落地窗；

更“亮”的入户电梯——成都罕见的观光电梯入户，每一户的私梯明厅正面全部封窗交付，侧面则为开敞状态；

更“奢”的品质细节 ——全铝板主框+全落地窗+金属塔冠的外立面，勾勒出建筑挺拔大气的形态；横向面宽约55米的社区主大门，香槟金铝板+古堡灰石材+翡翠绿奢石组合，穿过大门还有一道高奢门廊，营造出足够的尊崇归家礼仪。

No.3

“遥遥领先”的精装与定制物业服务

凤栖首府全系精装交付，除标配中央空调、新风、地暖三大件外，还有一大亮点就是“遥遥领先”的 华为全屋智能家居 ——内置鸿蒙系统的智能中控大屏，可以控制全屋的声、光、温 （甚至断网可控） 。它还是一个 开放式系统 ——可以接入鸿 蒙生态的海量智能家居硬件，实现万物互联， 真正是时代的“未来居所”。

如果UP君没记错，这是成都在售楼盘中第一个采用华为全屋智能家居的。

优质物业服务现在已经成为高端项目的重要加分项。凤栖首府配备的是中交城投绿城服务—— 中交城投与绿城服务强强携手 成立的合资公司，以高端定制式服务为特色，爱老服务、爱家服务、专属管家、资源嫁接……不仅颗粒度更加细腻，也更具温度与人性化，方方面面都为首府生活保驾护航。

总体来看，凤栖首府这样的实力央企一号作品，不仅让温江的高端人居迈上了新台阶，更为大城西带来了全新的公园湖居3.0生活方式，某种意义上，这是项目更为独特的价值所在。

以一座标杆级的公园大宅，开启湖居新时代，在剧烈变化的楼市中，这或是保证确定性的更优选。

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编辑：Hugo Ⅰ 美编：Bobeen Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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