关于租房的法律案例的判决集锦 （上）

案例1：扣留押金

一名女租客搬出埃尔兰根的一套公寓。房东要求其赔偿造成的损坏，但没有明确说明这位前租客是自行维修还是支付费用。租客最终没有付款，房东于是扣留了这位前租户780欧元的押金。一般而言房东执行扣除押金的手段必须遵守的六个月时效。这位前租客表示，她收到要求索赔的要求超过时效期限。

判决：

纽伦堡-菲尔特地区法院做出了有利于租户的裁决。而联邦法院则做出了有利于房东的裁决（AZ：VIII ZR 184/23）。因为房东及时提出了自己的主张，无需额外提出扣留押金的计划。房东只需要证明损坏是由前租客造成的，就可以慢慢修复损坏，然后从押金中扣除所需费用。

案例2：租户分摊运营成本

原告是柏林一家大型住宅房地产公司的租金管制公寓的所有租户，他们状告房产公司强行分摊运营成本，以支付外部服务提供商提供的烟雾探测器和检查垃圾分类（包括重新分类）的服务费用。根据2009年1月13日签订的租赁协议，每月租金由净租金和运营及供暖费用预付款组成。租约明确了租户负责包括垃圾清除和其他的所有运营成本。

2016年，该房地产公司委托外部服务提供商对垃圾进行检查和分类。在2017年和2018年的运营成本报表中，这些成本按比例转嫁给租户。然而租户对运营成本报表提出异议，要求房产公司偿还费用。

判决：

联邦法院 (BGH) 做出有利于住宅房地产公司的判决 (ZR 117/21)。BGH 法官裁定，允许该公司将所谓的“集装箱管理”和烟雾探测器维护费用作为运营成本有效转嫁给原告。原告无权获得这些费用退赔。

BGH 确定，根据 BetrKV 第 2 条第 8 款，容器管理成本可以分配为废物处理成本。维护烟雾探测器的成本也可以分配为运营成本，这些成本是随着现代化的法律要求而产生的。如果建筑法规规定安装烟雾探测器的义务已经存在，租赁协议双方在签订合同时就会考虑这些费用。

案例3：租户不必支付烟雾报警器的费用

房东要求租客支付220.77欧元的租金和烟雾探测器的维护费用。2015年10月，房东宣布所有公寓都将配备烟雾报警器。同时解释了这一设备租赁和维护的费用。在2016年起的运营成本报表中，租户每年的支出在9.74至9.88欧元之间。然而租户拒绝支付这笔款项。房东随即提起诉讼。

地方法院的一审认为房东是正确的。然而科隆地方法院在上诉中提出，烟雾报警器的租赁费用无法分配，驳回了诉讼。房东不服将此事诉至联邦法院。

判决：

联邦法院的法官发现，租赁协议中没有具体提及与烟雾报警器相关的费用。但根据合同文本，业主有权将未来服务和法定要求计费周期的运营成本转嫁给租户，这些费用“当前没有发生，但稍后会引入”。

联邦法院将此案件发回科隆地区法院。同时明确做出提示：如果房东租用烟雾探测器而不是购买烟雾探测器，是不符合法律要求的。因为其目的就是将成本转嫁给租户。 联邦法院认为：如果允许这么做，房东就可以将征收的烟雾探测器费用转嫁给租户。

案例4：退租交房的修缮成本

一名租户从前任租户接租了一套有明显磨损的公寓。两人在交接中商定，前租户送给新租户一些家具，新租户必须承担公寓的整修费用。新房客搬出时，按照约定粉刷了整套公寓。然而，租赁房屋公司发现墙壁粉刷得不够好，于是以800欧元聘请了专业粉刷服务。房东向此租客索要这笔费用，遭到租客拒绝。

判决：

联邦法院推翻了原审裁决，强化了2015年的一项裁决。裁决指出，“租房条款中要求租户交房时，将未装修或需要装修的公寓进行美化补偿的要求是无效。”租户一般不必对未装修的公寓进行装修。与前任租户的协议不能改变这一要求。

房东通常在租赁协议中要求租户进行外观维修或翻新。然而，根据德国民法典（BGB）第535条第I款，这不是租户的义务。但租户也需要做些简单的维护工作，粉刷公寓，将公寓恢复到搬入之前的状态。但如果涉及必须由专业人士进行的维修工作，则该条款无效（BGH 判决，AZ VIII 294/09）。

案例5：房管员的额外福利分摊

慕尼黑的一位房东赠送房管员一张啤酒节优惠券。他将半只鸡和一份啤酒的费用（总计 15.10 欧元）也转嫁给了租户的额外费用。一名租户拒绝支付这一分摊费用。房东随后起诉了这名租户。

判决：

慕尼黑地方法院裁定，该代金券属于劳动法下以感谢形式支付的特殊款项。在慕尼黑，与员工一起参观啤酒节是很常见的事情。优惠券的金额也是合理的。法官甚至还承诺给房管员两份啤酒。也就是说房东的做法反而显得有点抠门。

案例6：刺猬不是家养动物

一名租客在公寓里照顾几只生病或受伤的刺猬。她把它们放在公寓和阳台上。然而动物的气味对邻居造成困扰。女房东三度警告不要保留刺猬，都没有成功，于是宣布立即解除这位租客的房租合同。救助刺猬的租客无法接受突然退租。

判决：

柏林-斯潘道地区法院认可房东的做法。租赁协议中规定的小动物饲养条款包括海龟、仓鼠和猫。刺猬虽小，但是野生动物。野生动物散发的气味会持续不断地通过门和墙壁飘进邻近的公寓。因此，租客不得饲养刺猬。

案例7：辱骂邻居可以退租

慕尼黑的一名租客多次威胁其邻居。他的女友因为和他发生冲突躲到隔壁公寓试图保持距离，这位慕尼黑居民暴力侮辱并威胁了他的邻居。房东被告知此事后，为了保护受到威胁的房客，宣布立即解除和这名慕尼黑居民的房租合同。

判决：

这位慕尼黑居民进行了辩护。然而，慕尼黑地区法院做出了有利于房东的裁决。签掉，无论生活环境如何，人的尊严都是不可侵犯的。为了保护邻居的尊严，房东可以随时对肇事者解除租约。

案例8：长期打鼾也可以引发住房问题

房东自己一家人住在一栋住宅的一层。将另一层租给了另一户人家。然而房东通过登记自用终止了房租合同。理由是：自己的鼾声太大，需要增加一个房间睡觉，他的妻子因睡眠不足已经出现了健康问题。租户对这一理由表示反对。

判决：

Sinzing地方法院裁定，登记自用是“合理且可以理解的”。任何符合法律的个人利益都是终止房租合同的充分理由。至于房东在签署房租合同时，就有打鼾的毛病，并不重要。

案例9：房东需要对无礼行为进行赔偿

房东和一名房客在发生争执后禁止其进入他的办公空间。但房客必须工作，每天都会回来。一周后两人再次碰面，房东向房客的眼睛喷了胡椒喷雾。第二天，房东躲在门后，伏击了房客，冲向他说“现在必须”。房客试图逃跑时摔倒并受轻伤。

判决：

慕尼黑地区法院判给租户 800 欧元的损害赔偿金。房东无权实施禁入令，也不能执行。为此该案以身体伤害论处。