物业公司，真该整顿了！

这家物业公司的小聪明被戳破了。

最近，重庆恒大未来城四街区的物业搞了个骚操作——

主动降物业费。

该小区物业费调整的具体情况如下：

• 高层由2.4元/㎡下调至1.9元/㎡；

• 小高层由2.2元/㎡下调至1.8元/㎡；

• 花园洋房由2.8元/㎡下调至2.5元/㎡。

综合起来，物业费大约下调了25%。

物业公司本质上就是商业机构，其核心要义就是两个字——

盈利。

所以，此动作一出，就连外行人都能拿看出来——

有猫腻！

恒大未来城的物业主动下调物业费，一定有它的理由。

想要找到这个理由也不难。

原来啊，就在6月初，重庆发布了新版《物业服收费管理办法》，其中明确规定了住宅前期物业服务收费一律实行政府指导价管理。

根据这个标准，重庆最高的物业服务的收费标准为1.9元/㎡，价格想要再往上提，就得另做审批了。

按照重庆目前市场的物业收费水平，一般是2-4元/㎡不等。

也就是说，

重庆物业新规一发布，那么降物业费就是大势所趋。

如此来看，恒大未来城是要化被动为主动，要做那第一个吃螃蟹的人。

恒大未来城的盘子相当大，建筑总面积有109万㎡。项目总共有9个街区，涵盖了住宅、公寓、酒店、商场、写字楼等多种业主。

对物业来说，恒大未来城就是个能够长期淘金的金矿，即便物业费降了，也得把这盘子给守牢了。

嗯。

明白了，

下蹲，是为了更好的起跳。

好笑的是，

恒大未来城物业大胆果决的操作，引来了一片骂声。

首先，同行们纷纷痛斥。

这不稀奇。

毕竟，背刺了同行，伤害了整个物业圈子的利益链，这骂名得挨着。

稀奇的是，

恒未来城的业主对自己的物业骂得更狠。

物业降价了，业主丝毫不领情，这其中又有一段故事可以讲。

早在今年4月份，业委会就召开了“提质降费”的业主大会，中间过程具体发生了什么不得而知，最终的结果是——

• 会议失败；

• 业委会成员引咎辞职。

可以看出，

业主对物业积怨已久。

而后，物业主动降费一方面是因为重庆发布物业新规。

另一方面，6月初，街道办准备筹备新的业主委员会。

新的业主委员会成立，可能会重新招标物业公司。

业主眼中，

物业为了保住饭碗，迫于压力主动降费。降价纯粹是为了利益，莫得一点感情。

再者，

业主们认为，

物业仍然配不上1.9元/㎡的最高收费标准。

在现在的物业服务之中，地下车库漏水、地面环境脏乱差等等问题尚未解决……业主们直言，这样的物业只能给1.3元/㎡，不能再多了。

说到此，关键问题已经出现——

即使重庆发布物业新规，也很难改变物业行业的乱象。

鸡肋的指导价。

其实，物业新规不仅仅在重庆发布，广州、深圳、青岛等等都发布了类似的物业新规，为的就是把物业服务收费等级和收费标准更加合理化。

即便如此，也很难做到物业服务“质价相符”。

因为，

价格可以指导，但服务很难指导。

正如前文所提的恒大未来城物业，虽然价格是下去了，但与物业所提供的服务相比，这个价格依旧“昂贵”。

一些没有节操的物业公司，完全可以在指导价下，对服务偷工减料，以此保证获取更多的利润。

关于服务，几乎做不到从头监管到尾。

说实话，

不论是通过政府引入指导价，还是通过市场自动调节，淘汰劣质物业，都难以完全改变物业全行业的乱象。

原因在于，

物业和业主的博弈，全程都占尽了优势。

一、买房阶段，物业与新房捆绑销售。

在买房的过程中，许多人基本上不会重视，甚至会忽略这一点。

尤其是初次买房的朋友，关注点全在房子的位置、价格等方面。相反，对于小区的物业，做一个简单了解就顶天了。

同时，物业服务合同基本都“混”在房屋售卖合同中。

有的朋友在买房时，稀里糊涂地就在物业服务合同上签了大名。

于是，买房人们大多都被动选择了小区的物业。

这些物业之所以能顺利入住小区，首要原因自然不是因为口碑好服务佳，而是与开发商关系匪浅，或者索性就是开发商名下的物业品牌。

二、预缴的物业费。

虽然物业也是服务行业，但和其它服务行业先服务后收费的准则不同，物业费大多是预缴的。

也就是说，业主们得先把今年的物业费交了，才能享受到今年的服务。

如此就会带来两个问题。

其一，行业门槛低，物业公司鱼龙混杂。

其二，各种花式催收。

物业催收，懂的都懂。

温柔点的方式，就是让管家频繁地联系业主，催收物业费。

一般对话如下：

请问，您对我们的服务还满意吗？要是满意的话，今年的物业费……

这种程度的催收，相当尊敬业主了。

还有一种完全不把业主当人看的套路——

不缴费不给钥匙。

这种套路往往出现在收房的时候，有的开发商会把钥匙移交给物业，让业主去物业处领取，而物业则以“不缴费就不给钥匙”的理由胁迫业主缴费。

此类物业，早已身经百战，一般会出现以下这种情况：

“我只是个办事的，领导不在，我做不了决定。”

“我发消息给领导，领导正在开会，要么你过两天来了和领导聊。钥匙我肯定没办法给你。”

“要么你就走司法程序。”

这种时候，你哪怕是报警、请街道办的工作人员来处理问题，最多也只是扯皮。

至此，业主们已经妥协了。

只能一边交着物业费，一边暗骂一声“晦气”。

当然，对于物业今后的服务，也就不会有太高的预期了。

哦，对了。

别以为“不缴物业费不给钥匙”发生在早年间物业缺乏监管的年代。

即便是2024年，这样的事情仍在发生。

三、物业服务是长期服务。

常规来讲，物业合同一般是3-5年一签。

通常情况下，咱们去饭馆里吃个饭，或者去洗脚店泡个脚，哪怕菜再难吃，洗脚小妹手艺再差，咱们顶多下次就不来了。

但是物业服务不同，你享受到了一次差劲的服务，接下来你只能继续享受一次又一次差劲的服务。

这，才是最痛苦的地方。

四、换物业相当困难。

从流程上讲，一个小区想要换物业大致有四步。

1.成立业主委员会；2解约老物业；3.公开聘选新物业；4.投票新物业。

这个过程，看似简单，但前两步就得难倒不少小区。

如成立业主委员会，首先要开业主大会选出委员会成员，并且还要取得相关部门的合法手续。而成为委员会成员的基本条件就是不拖欠物业费、契税、维修基金……

据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30%。

第二步解约老物业，需要征得业主同意。

同意率有的地方是一半以上，有的则是需要2/3的业主同意。

众口难调。

人一旦多起来了，那么事情就更加难办了。

君不见恒大未来城的业主们想搞个“提质降费”，最终还失败了。

换物业都这么难了，那么选新物业自然也不简单，咱们就不详细展开了。

总之，想要换物业需要耗费巨大的人力、精力，同时成功率还不高。

以上，

就是物业拿捏业主的全过程了。

看完，想必你就明白了，如果你一脚踩进垃圾物业的坑，那么就很难再爬出来了。

无奈。

小区的品质，很大程度上与物业挂钩。

好的物业，不但能够维护小区的园区绿化，营造出宾至如归的仪式感，甚至会举办各种活动，把小区打造成温情浓浓的大家庭。

毫不夸张地讲，一家优秀的物业公司，甚至能让小区在市场中产生溢价。

而摊上一家差劲的物业公司，真的是一件男默女泪的倒霉事。

想想那个画面，

漏水的地下车库，等不到维修师傅；

堆满垃圾的垃圾桶，等不到清洁工人；

业主发的消息，等来了管家一句“我今天休息。”；

门口的保安亭，等来了4位凑不齐一口好牙的大爷。

与此同时，要摆脱这样的物业，还得消耗巨大的时间和精力……

从当下的新规来看，物业乱象的问题还远远无法解决。

业主们，除了无奈，还是无奈。

不过，

大碗还是绞尽脑汁想出了两个法子。

一、降价解决不了问题，咱搞费用透明化。

让物业公司拿出收支明细，定期公示，做到费用透明。

至少，咱们业主得知道自己交出的钱，都花在哪儿了。

同时，也可以根据具体的费用花销，对物业服务内容进行有的放矢的改进。

当然，以目前的监管强度来看，想要物业公示收支明细还不太现实。

那就看看第二条吧。

二、惹不起，咱躲得起。

这里，就是想要给在座的买房人们提个小建议。

以后买房，除了看地段、房子产品本身外，一定要着重关注物业。

要看物业的品牌，尽可能地到市场上打听物业的口碑；

要看物业的价格，因为这是在买房初期就协定好的价格，一定要衡量过物业的口碑能不能配得上它的价格。

最后，

大碗还想说一句，在各个行业跌宕起伏之时，物业整个行业仍相对稳定。

这份稳定，正是来源于物业背后的每一名业主。

他们在外头努力拼搏获得的收入，有一份便成了让物业旱涝保收的物业费。这份物业费无非就是想让自己居住的环境少一些糟心事，多一点“家”的温馨。

所以呢，物业公司不光要挣钱，还得有些情怀。

当然，也希望每位业主都能遇到一家有情怀的物业公司。

从去年开始，大碗和葫芦娃一直在各地奔波，甚至是出海考察，为的就是寻求到更多的分散投资、多元配置、规避风险的机会。

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