北京买房：理清思路，购房建议1244

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

如果在赖的任上解放台湾，会对北京的房价有什么影响？是会通货膨胀房价大涨还是抛售资产房价下降，不是扯淡，真诚发问。

A：

1、我觉得应该没有太大影响，短期内有可能是个经济包袱，但也不太大。

道理很简单，离家出走多年的游子终于认祖归宗了，那作为家长总不能从孩子身上要孝敬吧？大概率是给予补贴以安抚，帮助解决经济问题，稳定是压倒一切的。那这对宝岛百姓来说是利好，广阔的市场更加开放和自由了，但对于家族长子则未必是利好，至少要让出一部分市场，或者是增加资金支持。

2、这可以参照两德统一，或者是前几年的俄罗斯收复克罗米亚。当然更可以参照1997年启动，1998年决战的“香港保卫战”，也就是东亚金融风暴。索罗斯率欧美财阀击垮了其他国家后闪击香港，中央力挺，派一众有外汇储备的央企携巨资南下，救香港于危难之际。香港和亚洲经济都保住了，但中国也受到了很大冲击，房改就是因此而启动的。

但今天内地的经济规模已经不是当年可比了，就算再有这种危机也无所谓了。宝岛的人口和经济规模跟北京或上海差不多，相当于增加了一个经济很强的直辖地区，跟中国的整个经济大盘相比影响不大。

3、商品价格是由供需关系决定的，即便统一，也未必能增加多少购房人群。而且宝岛人民心中的首选地是上海，那才是他们梦开始的地方。对于北京来说相对遥远，不会增加太多的购房人群。而且宝岛人在内地该买房的早就买了，上海古北就是典型，未必还能有多大规模。

4、达不到通胀和抛售的程度，一国两制，短期或很长时间内都仍然是独立运行，对全国经济的影响不会多大，对北京更达不到什么程度了。

仅供参考。

二

Q:

我北京户口，北京第一套，目前只能买300w左右的上车盘。小孩两年后上小学。请问：天宫院的金科天籁城二手房，上清华附大兴分校，周边配套成熟；昌平新区南邵板块的梧桐山语新房，上清华附昌平分校，周边荒凉，据说未来规划还可以。

两者更建议选哪个？还有沙河的建工嘉境里也是新房期房，可以上学，但离地铁太远了就未考虑。

A：

1、这外人不好建议，我一般只能从保值角度说两句，这是典型的自住需求，凭个人喜好选择更合适。

2、而且这两边是不是离的太远了，南六环北六环，怎么考虑的通勤啊？单从地段儿来说，到目前为止天宫院和南邵都还行，大多数都不落后大盘，不吃亏不占便宜。

不过天籁城是带有保障房性质的，自住为主的小区。这跟新房商品房不太好比，不是一种产品。或者说如果更注重居住体验就买新的，注重稳妥些或过两年还想置换就买二手的。这就跟新车二手车似的，注重驾乘体验买新的，追求个性价比什么的再看二手，卖的时候相对不吃亏。当然这也看新房价格了，如果折扣大到倒挂就怎么都合适，没溢价了自然就是占便宜。

3、不过提醒几句吧。地铁对于郊区来说有了不加分，没有必定减分。规划则是估算好完成的时间和效果，这是人家土地方做的，价格也自然是按照完成时的价值制定的。那如果规划按期保质的完成，对小区来说就算完成预期，透支的价值回归价格，拉平大盘。如果提前或增加了配套（主要是产业）那就是赢，拖延或减少了那就一般都陪着站岗了。所以别太相信忽悠，我们开发商会买房时说哪儿的规划不好啊？

4、总之还是看自己的主要需求吧，这预算很难各项兼顾，只能是取舍。两边的学校都中等，都不算学区房，房子没有溢价。其他就看自己的通勤和居住喜好吧。

仅供参考。

三

Q:

和您核对一个事实，朱雀门从13年的7万左右到现在的17万，相比远洋自然从同期的4万不到些到现在6万多些，总体来看是朱雀门表现好吧。

另外，这个问题的意义对我可能在于，同样2000万买房，到底是买内城的近，还是外城的大，我理解您的意思，您是觉得核心的房子基本价值跟随大盘，学区可能略弱对吧。然后远洋自然和朱雀门基础部分一样都是跟随大盘？

A：

1、事实，2013年朱雀门7万的时候远洋自然4万，数字差不多吧。那年是旁边的上海建筑开盘，首批3.3万，后来涨到过4万。如果这么算的话那自然是朱雀门表现好了，但这怎么说呢？我是觉得这么摘取数据的意义不大，把时间段拉长能看的更清楚。2013年对于北京楼市又挺特殊的，不过这掰扯起来又有些抬杠的意思了，算了没必要。

2、如果是2000万的预算，那在南四环就明显偏高了，流动性弱。远洋自然有这么高总价的户型吗？我感觉未来假日都悬，玺萌公馆还差不多。

反正这总价在南城属于错配了，别看周边有几个高价新盘，至少短期内还不可能形成规模效应。所以如果是这总价，那在南四环就是自住为主了，看自己的喜好。

3、核心区的房子不是学区略弱，而是含有学区溢价，过了高峰期有可能受影响。也不是基础部分一样都跟随大盘，而是朱雀门有可能，远洋自然是大概率。北京的豪宅大多数在升值上都不是很强，一般略弱于受众更广的改善盘。但如果都是2000万的预算，那就是西城的占优了，南四环这总价的更不占便宜。

仅供参考。

四

Q:

首套刚需夫妻，近期有急迫的落户需求，分别在知春里和国贸上班，预算450W左右。原本打算在海淀购房，不过在预算内看了很多套房发现没有合适的。目前打算在丰台新宫购入200多W的次新电梯小两居，等孩子上学后再考虑置换到海淀（单位在海淀可提供为期五年的公租房），这种思路是否可行。

A：

1、思路，迫切的落户需求，指的是落户口还是职住分啊？丰台的房子落户没问题，但没有加分的功能。另外如果买了房，单位的公租房还能确保提供吗？再有，既然单位能提供公租房，那为什么要在新宫买套小房啊？房子是用来住的，新宫这种肯定是保障房或回迁房性质，自住为主的，住不上的话意义就不是太大了。

2、200多万的次新小两居，南庭新苑呗，带电梯，但是梯户比挺出名的。如果是这种楼的话，从居住角度看自己的喜好，但从保值角度还不如不带电梯的小板楼呢。所以就是典型的自住为主，投资保值角度的功能不太强。

从地段儿来讲这里算两区交界，多数不太受重视。前几年看上去丰台区挺重视这里，还引入了万达等配套。但这几年看还是不太强，否则不会规划这么多的保障房和安置房。

保障类房子的优势都是经济实惠，在房龄新的时候相对受追捧，但物业方面通常不占优，有可能老化的快。所以在升值方面有隐形天花板，就是不能超过板块大盘。因为既然都是冲着经济实惠才来的，如果涨的多了就不实惠了。

3、基本就是这情况，看自己的主要需求吧。房子是用来住的，能满足居住体验就合适，其他方面的期望值别太高。

仅供参考。

五

Q:

请问建国门南大街一号楼您熟悉吗？没有燃气的能不能买？有没有开通的可能，开通后会不会价格涨一点？

A：

1、建国门南大街一号楼，是海关的那几栋吗？塔楼？没燃气的事儿我好像是听说过，因为什么记不太清了。为什么没燃气啊？这我还真不熟。

2、只要是正规产权的就能买，有没有燃气只影响居住生活的体验，并不影响产权。觉得价格合适也能克服这不方便就买呗，估计能比周边便宜万儿八千的，如果是的话就性价比合适。

3、如果开通就应该涨啊，房子是用来住的，功能增加就得提高价值。如果开通就得涨到和周边同等房子同等价格，相当于补涨。但这具体情况我不知道，只能问当地中介。

仅供参考。

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