南京江宁 2024新房一房一价发布丨中粮悦著九章售楼处欢迎您

南京江宁「中粮悦著九章」

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南站楼盘，大悦城打造的楼盘——悦著九章，是今年3月17日经过7轮竞价最终被大悦城拍下，楼面地价26223元/㎡，容积率2.1，目前精装放风约4.5万/㎡。

悦著九章预计近期公开售楼处样板间。想必大家都对这个新盘很好奇，今天就随着我们去全方位了解一下这个项目吧。

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品牌篇：

“悦著”高端系 查无此系

悦著九章，对外宣传的一直是落地大悦城最高端的“悦著”系产品，号称在北京和杭州都获得赞赏。下图为该项目置业顾问给的笔记当中的内容，

可实际上北京新项目叫宸悦国际，并没和悦著系有什么关系；杭州项目叫悦著云轩，大悦城官微也是明确它是“悦”系产品，西安刚发布的新项目也是“悦”系产品。

笔者全网搜索也没有搜到大悦城“悦著”系的相关信息，难道说这是高端产品，在全国范围内都没有，只是在南京首次落地？

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配套篇

交通：出行便利，有高架噪音侵袭

项目北面是宏运大道，为连接江宁东山副城和南部新城的重要快速路通道，出行很便利，但是在悦著九章门口有高架桥，因此项目北面会有噪音的问题。

项目西边是明城大道，同样是主干道，车流量很大；项目南面出行不便，西面骑车或者人行可以从老旧小区“宋艾新村”的大门穿出去，车辆无法直接开道明城大道上，只能由西边向东边，从项目东边的中驰路出去。

同时项目未来的售楼处也在中驰路上，现在能看到路上有停了大吊机。

项目距离地铁1号线双龙大道站步行约940米；距离公交站岔路口西站，步行大约680米，有27、866、791、792路共四路公交车，能满足前往百家湖、九龙湖及市区的需求。

学校：招生2年的新学校 还有路要走

悦著九章东北面，一街之隔就是宏运学校，它是一所新建的九年一贯制学校，为东山外国语学校分校，性质是合作办学，已于2021年9月开始招生。

但是据我们了解到东外教育集团里有10所学校，宏运学校仅仅招生两年时间，而且我们看到宣传出来的也就是宏运学校的各学科组教师听了东外本部教师开设的精彩的教研课，并没有看到老师流动等相关信息。

宏运学校作为一个只是2年左右的新学校，即使是校长鞠爱华也不是从东外调过来的，想变成和南师附中、东外一样优秀的学校，还有很长的路要走。

商业：商业档次不高 仅能满足吃的需求

悦著九章的商业配套，主要是依靠周边楼盘的底商，种类还算齐全，但是档次不高，超市也以便利店等为主。

虽然项目距离证大喜马拉雅购物中心仅需1公里，本来是可以满足吃喝玩乐需求的，但实际运营后，也就能满足吃饭需求，喜马拉雅给自己打的标签“艺术、生活、体验”，逛过的人，都能感觉到并没有落地，且人气很惨淡。

有消息说，大悦城会接手绿城深蓝商业部分，我们在现场看到门头仍然显示中驰字样，地块里的野树长得比围墙都高了，据说两方居然没谈判，如果能引入南京第二座大悦城，不管是对这个项目，还是南站，都是一个很好的消息，只能说让我们期待一下吧，

悦著九章周边医疗资源还是比较匮乏，南京市中医院、江宁区中医院均距离5公里左右。整体来说，悦著九章出行便利，配套也算成熟，但是能级不高，难以匹配未来至少卖四万多的楼盘。

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产品篇

悦著九章将会打造3栋8层洋房、5栋18层小高层。从鸟瞰图可以看出来，洋房全部集中在南面，远离高架，视野也更好一些。

项目地块比较狭长，打造围合式布局，可以看到红色圈出的为两处变电箱所在地，还有一处垃圾收集点。相对来说，中间三栋尤其是南面的那一栋，相对来说是位置最好的。

因此景观全部集中在中间，大约4000㎡，形成五重归家礼序，从效果图来看，有水景，现在售楼处暂未公开，到时候可以再详细了解一下。

外立面从效果图来看，是铝板一体板+落地窗的配置，窗墙比较高。

从户型来看，我们先来说说小高层的户型，只有两种，97㎡、118㎡。

97㎡ 三室两厅两卫

不到100㎡的成长性户型，客厅开间3.6米，6.4米双阳台，做到两卫比较实用。这个户型和近期摇号的红盘——万科朗拾·雨核几乎如出一辙，但是主卧套房开间只有3.3米，总体来说，三个房间都不是很阔绰，比较适合白领三口之家。

但是我们也看到，整体来说收纳空间可能不是那么够，万科毕竟是有S墙、厨房透明玻璃等设计巧思，如果真考虑97㎡，还是要找个设计师好好设计一番。

118㎡ 三室两厅两卫

118㎡户型为边户，约5.7米横厅设计，双阳台面宽达8.7米，但是同样的，主卧面宽只有3.4米，并没有明显比97㎡户型大，该户型更适合常在客厅活动的年轻人，呼朋唤友较为方便，实用性不高。

洋房：139㎡ 四房两厅两卫

洋房仅有一种户型，139㎡，做到四开间朝南，三个房间朝南，跑道阳台，面宽达10.45米很实用。客餐厅南北通透，且北面都有飘窗设计，整体来说该户型设计还是比较用心的。

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周边二手房篇

悦著九章的南面多为老旧小区，如宋艾新村、宏运国际村等；项目北面，过了宏运大道后，多为次新房小区，如中交锦致、万科九都荟、万科大都荟、万科都荟南苑等。

悦著九章所处的南站岔路口，为江宁和雨花区的交界处，南面为江宁，北面多为雨花区。可以从以上表格中看出，周边二手房成交量不高，但是次新房成交价格还算是比较坚挺。万科九都荟等属于雨花区，相比江宁区的次新房绿城深蓝来说，成交价较高。

悦著九章属于江宁区的楼盘，如果之后上市价超过45000元/㎡的话，可能会比周边二手房价格高不少，没有太高的竞争力。

南站马上还有一个纯新盘南京南站交通G86——禧樾，即将上市，G86将打造7栋19-27层高层住宅，面积约105、135㎡，容积率比悦著九章高，户型面积更大，但是它去年拿地价仅有24661元/㎡，比悦著九章要便宜1500元/㎡，上市价暂时还未知。

整体来说，南站在万科几个盘之后，基本上整个片区开发完全，近两年也没有什么声音出来。不管是喜马拉雅还是之前的明发明发广场商业都过于拉跨，悦著九章如果真能带来大悦城落地，G86再上市，南站应该能有一波行情的。

南京江宁「中粮悦著九章」

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