内审干货——商业管理之“商户退租”审计，猫腻很多！

内审干货——商业管理之“商户退租”审计，猫腻很多！

ID：内审师修行与实战

对搞商铺出租的商业运营公司来说，租户撤场管理很关键，它影响费用催收，影响安全经营，影响空租问题。

对审计来说，也是问题多发地。

1.名义上撤场，实际未撤

撤场手续办理过了，撤铺验收也验收过了，但商户还在持续经营。

为啥会有这种情况？

原因不外有二：一是为了挽留商户，如：再试营业几天，经营变好了就不撤了；

二是商业运营人员与商户串通好了，收了人家好处，让他们不掏租金也可以经营。

说实话，已经提出撤场并办理过撤场手续的，其挽留价值几乎不存在，撤场后仍旧经营的，90%存在徇私舞弊问题。

这种问题，必须审计人员通过现场检查或委托第三方（财务或其他部门）现场检查，才能坐实！

只看文件，只听解释，很难查出来。

2.租期到了或租金交至日超了，才提出撤场

或许很多人说：租期超一两天才提出撤铺也正常啊？

不正常！

商家到期后才提出撤场，那我们不还得花几个月时间招商吗？招商期间不是空租了吗？

为了避免空租，必须得从根儿上抓。

比如：签订租赁合时，就用履约保证金来约束租户必须提前一两个月提出撤场，不然不给退。

哪怕是合同到期不续租，未提前说撤场，租金也不退。

审计要查的重点：就是商户提前申请撤场的执行情况，以及是否有履约扣款的合同约定？

3.撤场验收手续与动作

一个商户撤场，涉及到很多问题，比如：欠费清缴、遗留物品、水电气等费用、装修改造对续租的影响等等。

验收时，需要对商铺的还原、遗留物、水电气炒表等情况进行查验。

审计要看：是否有商铺还原现状的审核？（达到二次出租条件）；水电费结清复核；断水断电和卫生清理；重点还是遗留物的问题。

有些商家撤了，里面的家俱、家电、设备等没法搬走，或者想转卖给下一家租户使用，或者不想要了，或者等新租户来了再搬走，或者因欠租金被扣押了。

这些特殊情况，都必须撤场租户签订“物品损坏我方免责”之类的手续。

比如：暂存物品的自然损坏，丢失等我方不负责；贵重物品必须撤走等。

当然，如果是因欠费而扣押的物品，要做好贵重之物的安全。

4.商户撤场都需要什么手续？

主要有3项：商户提出撤场的函件、撤场验收手续、费用结算或清理手续。

其中：（1）商户申请撤场：必须有提前量，必须有一定承诺，比如：未到期的租金不退，未提前申请撤场或未履约扣除的保证金不退。

（2）撤场验收手续：包括遗留物品处理、第三方（物业费或水电费）结清；商铺装修还原情况；断水断电上锁等安全措施；撤场拍照存档；遗留物品处置的双方确认等。

（3）费用结算：根据合同约定，租金、物业费、履约保证金、水电押金等，该扣的扣，该退的退，该补的补。

当然，如果认为三项手续太复杂，也可以整成一个单据。

只不过因为提出退租时间和实际退租时间存在差异，一个单据设计起来，多少有点儿复杂。

审计要看的还是实质，不光光看手续有没有。

5.撤场信息在不同部门间的流转

有招商部门，有运营部门，有财务部门，有物业服务部门。

当租户向运营部门提出撤场的那一刻起，撤场信息就必须传递给招商部门，以供他们再次招商。

同时，也要将信息传递给财务（清理或结算欠款）和物业部门（物业费、卫生费、水电费等清理）。

所以，有必要设计一个《撤场信息流转单》。

审计重点是：信息流转是否及时、到位？是否存在空租和欠费无法催收的问题？等。

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