我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问: 雕叔你好,坐标西安,07年婚前买入二环内文艺路附近老破小60平一套,房龄25年,一直出租,贷款已还清,房子预计2021年底拆迁;16年婚后全款买入南二环边省委小区一套,三室两厅,面积130左右,目前房龄已20年,今年小区和房子外部旧房改造,十年无拆迁可能,有装电梯可能。目前家里二胎带老人,居住130房子,离单位和小学比较近。 问题1:拆迁要房,还是拆迁款? 60平米拆迁房,重新安置会在西安港务区,增加20%面积,72平,预计3-5年才可交房;拆迁款大约90万,可以作为二套房首付款再购置一套。 问题2:如果拆迁款再购置一套,首付100 w,双方年收入18w左右,收入固定,还款能力较弱,最多每月可以承担6000元。纯投资,有何推荐? 问题3:目前居住的老破大房子是否需要置换? 房龄较长,未重新装修,居住空间较大,居住体验一般,但离单位小学初中比较近,老人比较喜欢。
回答:1.拆迁要房的交房时间周期太长了,再加上满二 限售等,整个持有时间快接近7年了,对于楼市投资来说,都要横穿一波大周期了,这样如果遇到楼市行情在高位,房子却无法出手,所以我更倾向于要拆迁款。 货币补偿与产权置换一样,是拆迁补偿的主要方式之一。一方面,先补偿后拆迁,保障棚改户的利益。另一方面,拿到拆迁款以后,对于没有房产的朋友来说,可以自由选择自己的意向楼盘;针对已有房产的朋友,可以考虑投资房产或者进行其他理财,避免了把鸡蛋放到一个篮子里,提高了投资的安全性。 2.西安目前值得买的楼盘详见知识星球内部分享。 3.我们一直对二线城市的老破大,老大楼非常谨慎,没有开发商没有小区环境,出房量少,成交量小,处于房产生物链的最底层,涨幅滞后,靠片区的均价带动。 老破大属于穷人看不上富人买不起的产品,涨幅最少,跌幅最多。就算是大学生,大多是90、00后,已经跟10年前第一代移民不一样,很多小年轻,他们从小住的不是私房就是商品房,就没住过老破大,无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势,这几年也并没有很强。投资建议出手老破大,裂变成优质资产。
提问:雕叔,也就是说在重庆卖房签合同可以网上签,但过户必须房东到场。我要卖的房子还有贷款,赎楼这些事必须房东亲自到重庆吗?
回答:其实全程都可以委托他人办理,做好公证书就可以。 但是我反对委托过户,至少最后一步必须房东到场。原因是因为现在很多做abc单的中介,都是利用了房东全权委托卖房,中间人在中间吃了差价。
提问:雕叔你好 这轮调控 似乎重庆参与没有武汉多 看您今天发的图片 对重庆楼市有啥影响啊 谢谢
回答:没啥影响,重庆刚需可以买,投资上,整个重庆能买的,不多,整个大盘会比较差,只有几个楼盘,会好一些。 重庆,基本没有调控,跟政策的关联度不大。
提问:融景城,春森彼岸,紫御江山,从投资的角度来看,排序应该是什么样的?理由是什么?谢谢
回答:融景城,紫御江山,春森彼岸。 买融景城的人很多,春森的人少。(年代关系) 紫御江山就只有天誉组团能打,其他的拉出来并不太理想。 太古里这个利好,只针对融景城和春森。
提问:现在有倒挂的新盘吗?总价多少?
回答:有倒挂新盘,总价100w起。也有总价200w起的。大概现在有三个盘: 北边一个,两滨一嘴一个,茶园一个。 今天我写了一个:
提问:雕叔您好 请问下武汉的二手房价格已经开始松动了 为啥重庆反应不大啊 并没有太多业主降价啊!
回答:哈哈,你的观察有问题,或者你带有偏向性看问题。武汉的二手房市场健康程度和流动性,活跃程度,比重庆好很多。 武汉价格并没有松动,只是有些笋盘,但是你想想,涨的比重庆多,比重庆猛啊。 重庆据我观察,没有趁这次行情出货的话,就很难了,周期会比较长。 但是还是那句话,任何市场,任何行情,都有可以买的楼盘,都有可以暴涨的机会,主要在于选筹,最近还要加一个手法,有选筹,现在已经不行了,操作手法还要有变化。
提问:雕叔好,重庆首次要求“配建租赁住宅”,这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量,对房价反倒是利好呢?
回答:对于其他城市来说,可能有减少供应的影响。 但重庆不缺地,如果市场反馈房源紧张,房价上涨时,zf自然会在下一次多放一些土地出来。 从而达到调控的目的。
提问:雕叔,朋友有一套房子,可以转给我,国际社区观园2期,124万,75平米,12月底付全款。本来觉得很便宜的,最近市场变冷,在想会不会有更便宜的房子出来,您觉得这个价格可以拿下吗。精装修,朝中庭
回答:这个价格不是很便宜。 现在重庆楼市要开始回调了,预计在15-20%的回调幅度。 全款考虑105w,建面1.4w可以接手。
提问:雕叔,下半年有没有推出的新盘,满足附近有好的学校,至少是区重点,楼盘品质不错改善楼盘,交通方便,在内环内,最好北区。主要是想自住还能让小孩读书方便。总价希望220以内。
回答:下半年的新盘,都不敢主打教育了,现在教育是禁止炒作的点。 所以你考虑的重点应该在二手房区域,北区。 新村小学、华新街小学、星光小学、鲤鱼池小学这几个。
提问:雕叔万福金安,请问汽博上班自住兼投资,雅素里这个新盘怎么样?离9号线石盘河700米,10号线上湾站900米,单价建面1.4万,但是周边好像有物流园,路上可能有大货车通行,周边住宅也不多,担心将来居住氛围不浓。请问这盘自住兼投资怎么样?如果和悦来的盘比呢?真诚地希望雕叔能给下建议,谢谢
回答:不用“万福金安”,把这里氛围搞得像宗教邪教一样。 我一直对临空板块不是太喜欢,主要是飞机航道和三亚湾产业园,不是太适合人类居住。
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