琶洲卖地，动了谁的蛋糕？

琶洲，又卖地了。

前几天，广 州规自局发布了新滘东路北侧储备地块的最新控规。

控规调整后，原本大片的商业用地摇身一变成为住宅用地，一共释出6宗宅地，总体量近30万平！与琶洲南TOD一期的体量不相上下。

如果按照琶洲南TOD的面积段来算，未来这批宅地，将会为琶洲增加1500-2000套的新增供应。

消息乍一看，挺振奋人心的，毕竟这么好的位置有新增供应，对市场来说，是一场好戏 。

但就像一枚硬币有正反两面，事情好坏也不过一念之差。一场蝴蝶效应，或已因此而起。

琶洲

甩出6宗宅地

先来看看这批宅地的位置。

这批宅地就位于琶洲南TOD东侧，北边是黄埔涌，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵路。

这个位置，有好有坏。

先说好处，相比近几年琶洲出让的宅地，这6块宅地更靠近琶洲CBD，能直接承载琶洲CBD的高端居住需求。

而且西边是赤沙旧改，连片开发之后，比起此前琶洲内单打独斗的项目，更容易形成整体的居住氛围和声量。

当然，靠近赤沙旧改，有利有弊。

周边环境改善还要很久，配套也基本没有，赤沙旧改虽然已经引入了中铁置业作为合作机构，但目前暂时没有新进展，整个开发周期预计不会短。

这也意味着，这6宗地块周边的城市面貌，短时间内不会有太大变动。

而且虽 然6宗地块加起来体量不小，但都被分隔成小地块，不能连片开发，未来在产品打造上也有些受限。

即便如此，从琶洲近年来宅地出让的情况来看，这批宅地未来一旦公开出让，应该还是会受到房企的优先关注。

这批地此时出现

意味着什么？

在兴奋之余，我们也要考虑另一个问题：

这次控规的调整，绝不可能是头脑一热就决定的结果。这批地在这个时候出现，必定有其意义。

不知道大家还记不记得，此前，琶洲是曾有一纸批复的：

严禁商业房地产开发。

当年的海誓山盟，为何如今说改就改？

有句老话说得好，在满足精神追求的大前提，是要填饱肚子。

此前我们就说过，今年上半年，广州的土拍情况，仿佛被按下了暂停键。

整个上半年，广州只卖出了4宗宅地。

而在今年终止出让的地块中，不乏天河金融城东区、世界大观四期、白云设计之都三期地块等，放在往年绝对是群雄逐鹿的香饽饽的选手。

今年至今，广州土拍市场的成交总额仅约64亿，不到去年同期的1/5。

有知情人士透露，今年原定出让的不少宅地，都在房企那边碰了钉子，一旦地块存在开发难度，或者价格太高，都会成为房企放弃的理由。

摸清了其中的门路，你会发现，琶洲这批地块此时出现，一定程度上，肩负“江湖救急”的重任。

所以你看这批地块的设置，其实相当讨巧：

位置强，好开发，地块都挨在一起，开发商不用单打独斗。但每宗地的体量又比较小，拿地压力不算大。

我们预计，如果快的话，今年下半年，就能在土拍市场里看见他们的身影。

琶洲，好日子在后头

危机也在后头

最后，说回这批地块对琶洲的影响。

最直接的影响，肯定是为琶洲带来住宅增量。

目前，琶洲在售住宅主要以豪宅和高端改善产品为主，像琶洲南TOD二期，广州地铁·珑璟台、琶洲·樾，但目前琶洲在售的新盘，所余的货量都不多。

目前琶洲唯一仅剩的全新项目，就是去年越秀拿下的琶洲331地块。

这批住宅的出现，至少能保证未来5年内，琶洲不会出现“断供”的情况。

有住宅增量，对琶洲来说，是一件好事。

我们判断一个区域未来还有没有价值增长空间，一个重要的判断标准就是，有没有持续的新盘入市。

新盘入市，意味着关注度，意味着价格体系的不断改写。

可以说，这批地块的出现，基本传达着一个信号：

未来5年内，广州的高端市场争霸战，依然会有琶洲的一席之地。

但是，这次规划调整，也为琶洲埋下了一个潜在性的炸弹。

这件事情最大的冲击在于，打破了市场关于稀缺的认知。

无论是以前官方在琶洲宅地释放的谨慎程度上，或是新增供应的表现上来看，已经形成了一个共识：

琶洲的住宅是稀缺的。

但如今，这份稀缺被亲手打破之后，不只是购房者，或许开发商心里也会浮现出问号：一改规划就释放宅地，那稀缺从何而来？

对于CBD区域核心区域的价值判定，是有自己的规律的。只有它仅被少数人所拥有，才能称得上是金字塔尖级别的资产。

但对于如今的琶洲而言，新增的土地供应，虽然会为它带来持续热度，但也会稀释它的绝对价值。

不仅如此，像琶洲这种城市核心级别的地块出让，是会引发连锁效应的。

举一个最明显的例子：当天河东、海珠西的新盘增多之后，被分流最严重的，恰恰是番禺、黄埔的项目。

这对于一直想走多中心化发展路线的广州来说，并非一个好的趋势。

当然，饭该吃还是得吃，毕竟吃饱了，才有力气想接下来的事。

至于吃多少，怎么吃，这才是广州应该深思的问题。

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