LPR预言成功，存量业主小胜

今天大家都知道了吧，LPR又下降了哈，10个基点，5年期以上LPR报价3.85%，降的水平符合预期哈。其实在19号我们已经说过了这个月MLF虽然保持不变，但是LPR可能会下降10-20个基点左右了，这对老业主来说绝对是一件好事，也算是大家提前还贷的集体功劳了，而新人现在观望的情绪反而会更加浓厚了。

从降低成本的角度来看，这次降了10个基点，按100万30年等额本息的贷款来算的话，月供可以减少57.3元，累计30年省掉2.1万元，每年可以帮大家省掉700块，而今年2月以来，LPR下降到了3.95%，算上这次的话，如果LPR在7月后调整的话其实还是不算多的哈，因为很多老业主定价日不是1月1日，所以还是停留在4.2%的利率，如果定价日在8月后的老业主，那下个月就能享受到3.85%的利率了，这样算下来，100万的贷款每月大概减少200元左右的月供了。

但是就这个节奏在我看来还是不太够了，今年两次利率挤牙膏了，而再看看现在各地银行的利率下限已经到啥地步了，现在主流的首套房房贷利率是LPR减去75BP，也就是3.2%，连广州这种一线城市7月中旬也都集体把利率从3.4%降到3.2%了，也不装了，还有外资银行满足条件的情况下直接可以做到3.05%，相信这次再降低10个点后，估计首套房的商贷利率进入2字头已经是板上钉钉的事情了。

那为什么说是大家集体还贷的功劳，我们之前一直呼吁让大家提前还贷，有钱就丢银行，因为现在降存量房利率就是在割银行到手的肉，大家不要觉得LPR利率在下降，其实存款利率已经早早就下降了很多了，跟大家说个古老的数据，1996年咱们一年期存款利率10.98%，97年8.64%，07年的时候4.14%，现在呢，只剩下1.45%了，就比96年的利率零头多一点，因为现在大家不想投资，也不积极消费，那央妈就在不断把存款利率给降下来，一方面是逼大家少存款去消费，一方面也是要给银行的利润继续保持净息差的空间。

但是实际情况是啥，存款反而变得更多了，今年上半年住户存款增加了9.27万亿，存款余额再创了历史新高147.48万亿，平均一下人均存款已经超10万块了，当然 ，咱们都知道，这里面的贫富差距是很大的，富人人均财富去到 6000多万，但是绝大多数的穷人人均财富只有2万多块钱。再从反映企业个人手头现金以及活期存款的M1来看，4月M1同比下降1.4%，5月下降4.2%，6月更是下滑5%，连续下降3个月，这已经是历史罕见了，说明现在大家没有太多扩张欲望，不肯去加杠杆，大量的活期存款都转成了定期或者直接进行提前还款了，其实也不难理解，股市和房市两个蓄水池都是平平淡淡，那大家不就选择继续存着定期呗，至少存银行还是可以保本的，不会说突然腰斩。

而根据wind数据来看，截止今年3月，六大国银行按揭贷余额合计为26.43万亿元，同比是减少了5166亿元，而最主要的原因就是提前还款的规模在持续增加，要知道，六大国有行的按揭贷款占全部银行的七成左右，所以其他银行的处境也是差不多的情况。所以现在不断降低利率，也是跟老业主一个小的交待了，降低一些负担，缓解大家提前还款的冲动。所以我认为这是一次老业主的小胜利，但是绝不是触底的信号，因为现在新老利率之间的差距还是非常大的，老业主没有减BP，但是新业主却可以减75个基点，这里面就会产生很大的不满，而且现在新业主对10个基点的兴趣度也没有老业主这么高。

咱们从预期来说，还没买房的这些客户已经知道了利率在不断降低，而老业主则是在5点多的利率上慢慢降下来的，所以对一点风吹草动都是比较在意的，一个是预期本来就低，所以你再降也这样；一个是预期已经比较满足了，你如果能超预期的降那态度就会不一样。但是扭扭捏捏的下降反而会引发老业主的逆反心理，因为人不患寡而患不均，你要是痛痛快快的说绝对不降，就按合同办事的话，相信大家屁都不放一个，绝对老老实实的没有异议；但是呢，去年9月又给大家下降了存量房利率，可惜你给肉给半块，要降低就直接按照最新的利率减去基点来算就行了，否则就不要降个一半后，然后被老业主不断去质疑和呼吁。

所以我认为现在去降LPR，其实还只是想继续吸引新人来买房，然后顺带安抚一下老业主的情绪，但是并没有说要真正把存量业主的利率降到跟新人一样，因为现在每次下降都是在减缓大家提前还贷的动力，相当于路上不断有人当提前还贷的逃兵了，但是大家别忘了，现在新人为什么利率能做到3.2%甚至3.05%，其实最关键的还是基点的减少，那将来LPR是可以浮动上去的。

所以别看存量业主的利率低了，未来任何一个月的利率都是可以有上涨的操作的，所以在当前楼市如此低迷的情况都不肯去降存量房利率，未来一旦不需要去库存或者说不害怕你们提前还贷的时候，那LPR会涨到多高咱现在也无法预测了，所以为什么说存量业主要团结起来就是这个意思，在你没有卖掉房之前，提前还贷是最好的选择，降低消费和杠杆是最明智的选择。

而且刚刚发布的重大深化改革的决定也出炉了，已经明确提出了完善房地产税收制度，现在还是在需要大家入市买房的时间段，这个时间段会有各种福利和低门槛甚至未来零门槛，但是这个时间段一旦过去呢，大家想过没，那必然要围起来收税补贴地方财政了，这肯定跑不了的，还有房子出租的税、空置税、年检税费等等都可以衍生出来去收，因为地方没钱了，要增加地方税源，那房地产就是最好的税收源头，价值高，跑不了，已联网，万事俱备只欠东风了。

所以LPR这些小恩小惠大家见好就收，但是不要忘记提前还款的初心就行，还有不要轻易接盘了，将来有配租型和配售型保障房给你住，绝对不会烂尾、也不用害怕房东赶你走，那时候，是求你来租来买，有钱人可以去买很奢侈很贵的商品人，普通年轻人就租房吧，过去那些60后、70后买的老一代商品房就成为了交税的主力了。